집행문·공정증서

미등기 건물 철거 판결을 받았는데 집행관이 철거를 거부하면 어떻게 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

집행관은 펜스 설치 같은 외관만으로 미등기 건물 철거를 거부할 수 없고, 건축허가서·도급계약서·철거 판결을 조사해 채무자 소유인지 확인해야 합니다. 대법원 2022그695 결정과 이의신청·특별항고 절차를 정리했습니다.

집행관은 겉모습만 보고 미등기 건물 철거를 거부할 수 없습니다. 대법원은 소유·점유관계가 불분명해 보이면 집행관이 건축허가서와 공사도급계약서, 철거 판결 등을 조사해 건물이 채무자 소유인지 확인하고, 펜스를 친 기관 등에 사정을 확인해 집행 가능 여부를 판단해야 한다고 보았습니다. 거부 처분에는 집행에 관한 이의신청으로 다툴 수 있습니다. 철거 판결을 다시 받을 필요는 없고, 거부 사유에 맞는 자료를 보완하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023. 5. 공매로 토지를 샀는데, 그 위에 공사가 멈춘 4층 골조 건물이 미등기 상태로 남아 있었습니다. A씨는 건축주 회사를 상대로 철거 소송을 내 2025. 3. 승소 판결을 받았고, 2025. 10. 대체집행 수권결정을 받아 집행관에게 철거를 위임했습니다. 그런데 2026. 1. 집행관은 시청이 안전펜스를 쳐 두어 점유관계가 다르다며 집행불능조서를 작성했습니다. 건축주 회사는 이미 폐업 상태라 스스로 철거할 가능성도 없습니다. A씨는 판결까지 받았는데 철거를 못 하는 것인지, 어떤 절차로 다투어야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 집행관의 철거 거부를 어떻게 판단했나요?

외관만으로 철거를 거부한 처분은 위법하다고 보았습니다. 사건의 신청인들은 2008. 7. 경매로 토지 지분을 취득했고, 지상의 공사 중단 건물에 대해 2010. 8. 27. 철거 판결을 받아 확정시켰습니다. 판결은 건물이 독립 건물 요건을 갖추어 건축주들이 원시취득했다고 보았습니다. 2022. 2. 24. 대체집행 수권결정을 받아 집행관에게 위임했으나, 집행관은 2022. 4. 27. 공사 중지로 방치되어 있고 시청 펜스로 출입할 수 없어 점유관계가 다르다며 철거를 실시하지 않았습니다. 원심도 이의신청을 기각했습니다.

대법원은 집행관이 “건축허가서와 공사도급계약서 및 이 사건 판결 등을 조사함으로써 이 사건 건물이 피신청인들의 소유에 속하는 것인지 확인하는 한편” 시청에 펜스 설치 목적이나 경위, 철거집행에 이의가 있는지를 확인했어야 한다고 했습니다. 이런 조치 없이 거부를 적법하다고 본 원심은 재판 집행으로 재산권을 보장받을 헌법상 권리를 침해했다며 파기환송했습니다.

미등기 건물은 집행관이 소유자를 어떻게 확인하나요?

등기부가 없으므로 건축 관련 서류와 철거 판결 이유로 확인합니다. 집행기관은 집행을 시작할 때 집행 대상이 채무자에게 속하는지 스스로 조사·판단해야 하고, 이는 대체집행 수권결정에 따라 철거를 맡은 집행관도 같습니다. 미등기 건물에는 소유권을 보여 주는 등기부가 없으니 건축허가서나 공사도급계약서를 조사해야 합니다.

또 철거 판결에는 채무자에게 철거 의무가 있는 근거로 그 건물의 소유권이 채무자에게 있다고 본 이유가 적혀 있기 마련이므로, 집행관은 그 내용도 확인해야 합니다. 이 기준은 대법원이 2013그336 결정에서 밝힌 것을 이 결정에서 다시 확인한 것입니다. 펜스처럼 제3자가 현장을 관리하는 듯한 사정이 있으면, 집행관은 그 제3자에게 설치 경위와 철거에 대한 이의 여부를 확인해야 합니다. 확인 결과 제3자가 정당한 점유권을 주장한다면 그때 집행 가능성을 다시 판단하게 됩니다. 판결 당시의 민사집행법 제16조, 제260조와 민법 제389조는 현행법에서도 같은 내용입니다.

집행관이 거부하면 어떤 절차로 다투나요?

집행관이 집행 위임을 거부하거나 집행을 지체하면 법원에 이의를 신청할 수 있습니다. 집행관의 집행처분이나 집행관이 지킬 절차에 대한 이의도 같은 조문에 따릅니다. 이의신청서에는 철거 판결과 수권결정, 집행불능조서를 붙이고, 집행관이 조사했어야 할 자료를 함께 냅니다. 법원은 이의 재판 전에 담보를 조건으로 집행을 계속하게 하는 등 잠정처분을 할 수도 있습니다.

이의신청이 기각되면 그 결정에 대해 일반 항고 대신 대법원에 특별항고를 하는 경우가 많습니다. 특별항고는 재판에 영향을 미친 헌법 위반 등을 이유로 할 때만 가능하고, 고지일부터 1주 안에 해야 합니다. 이 사건도 신청인들이 특별항고로 다투어 원심결정이 파기되었습니다. 철거 판결 뒤 대체집행을 신청하는 절차는 「내 땅 위 가건물 철거 판결을 받았는데 상대가 안 부수면 어떻게 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

미등기 건물 철거 집행 대응 순서

• 소유 자료 준비 - 건축허가서, 공사도급계약서, 건축물 현황 자료를 모읍니다.
• 판결 이유 정리 - 철거 판결에서 채무자 소유를 인정한 부분을 표시해 둡니다.
• 현장 사정 확인 - 펜스나 점유 표시를 한 기관·사람에게 설치 경위와 이의 여부를 확인합니다.
• 집행 위임 - 위 자료를 집행관에게 함께 제출해 철거를 위임합니다.
• 이의·특별항고 - 거부되면 이의신청을 하고, 기각되면 1주 안에 특별항고를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 채무자 소유임을 보여 주는 자료와 현장을 점유하는 제3자의 존재에 따라 철거 집행이 가능한지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 건물 철거 소송과 대체집행, 집행에 관한 이의 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대체집행 수권결정은 어떻게 받나요?
  철거처럼 채무자 아닌 사람도 할 수 있는 작위 의무는 제1심 법원에 신청해 채무자 비용으로 제3자에게 하게 하는 결정을 받습니다. 비용을 미리 내라는 결정도 함께 신청할 수 있습니다.
• 이의신청에는 기한이 있나요?
  집행관의 처분이나 거부에 대한 이의신청은 조문에 별도 기한이 없습니다. 다만 이의신청을 기각한 결정에 특별항고를 할 때는 고지일부터 1주 안에 해야 합니다.
• 철거 비용은 누가 부담하나요?
  대체집행은 채무자의 비용으로 하는 것이 원칙입니다. 채권자가 먼저 비용을 냈다면 채무자에게 청구할 수 있고, 미리 지급을 명하는 결정을 신청할 수도 있습니다.
• 건물 안에 사람이 살고 있으면 철거할 수 있나요?
  철거 판결만으로는 건물을 점유하는 제3자를 내보낼 수 없는 경우가 있습니다. 점유자가 있다면 퇴거 청구 판결이 따로 필요한지 먼저 확인해야 합니다.
• 집행관이 일부러 미루는 것 같으면 어떻게 하나요?
  집행관이 집행행위를 지체하는 경우에도 법원에 이의를 신청할 수 있습니다. 지체 경위와 요청 기록을 정리해 함께 제출합니다.
• 철거 판결 뒤 건물 주인이 바뀌었다면 어떻게 되나요?
  판결 뒤 건물을 넘겨받은 사람에게 집행하려면 승계집행문 등 별도 절차가 필요한지 검토해야 합니다. 미등기 건물은 양수 여부도 건축 자료로 확인합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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• 집행관이 조사도 제대로 안 하고 압류를 거부해 채무자가 물건을 팔아 버렸다면 배상받을 수 있나요?
• 대여금 판결을 받았는데 채무자의 다 지어 가는 미등기 건물을 경매할 수 있나요?

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