공유·경계
법정지상권이 소멸해 철거 판결을 받았는데 대항력 있는 건물 임차인도 내보낼 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
네, 토지 소유자는 건물 임차인이 대항력을 갖췄더라도 소유권에 기한 방해배제로 건물에서 퇴거하라고 청구할 수 있습니다. 대법원은 건물임차권의 대항력은 건물에 관한 것이어서 토지 소유자에게 주장할 수 있는 토지사용권이 아니라고 보았습니다. 다만 건물주에 대한 철거 판결만으로는 임차인을 내보낼 수 없으니, 지금은 임차인을 상대로 한 퇴거 청구 소송부터 준비하십시오.
철거를 하려는데 임차인이 대항력을 내세우며 버틴다면, 건물주에 대한 철거 판결을 그대로 집행하지 말고 임차인을 피고로 한 퇴거 청구 소송을 따로 내십시오. 판결의 효력은 원칙적으로 소송 당사자에게만 미칩니다.
임차인이 주민등록과 입주로 대항력을 갖췄다고 해서 토지 소유자가 건물 철거를 포기할 필요는 없습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2023년 경매로 토지를 취득했는데, 그 위에 있는 B씨 소유 건물에는 법정지상권이 성립해 있었습니다. B씨는 판결로 정해진 지료를 2024년 1월부터 2년 넘게 내지 않았고, A씨는 2026년 3월 지상권 소멸을 청구한 뒤 B씨를 상대로 건물 철거와 토지 인도 판결을 받아 확정시켰습니다. 그런데 철거를 하려 하자 B씨에게서 건물을 빌려 보증금 8천만원을 내고 전입신고까지 마친 임차인 C씨가 「대항력 있는 임차인이라 나갈 수 없다」고 버텼고, A씨는 C씨를 상대로 퇴거 청구 소송을 내기로 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
대항력 있는 건물 임차인도 토지 소유자에게 퇴거해야 하나요?
퇴거해야 합니다. 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결은 건물이 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못해 토지 소유자가 건물 철거와 대지 인도를 청구할 수 있는 경우, 건물을 점유하는 사람이 있으면 토지 소유권은 그 점유로 방해받고 있으므로 토지 소유자는 방해배제로서 건물 점유자에게 퇴거를 청구할 수 있다고 판단했습니다.
이는 건물 점유자가 대항력 있는 임차인이라도 달라지지 않습니다. 같은 판결은 건물임차권의 대항력은 기본적으로 건물에 관한 것이고 토지를 목적으로 하는 것이 아니므로 토지 소유권을 제약할 수 없고, 대지 소유권을 취득한 사람은 임차권의 대항을 받는 「제3자」에 해당하지 않는다고 보았습니다.
법정지상권은 어떤 경우에 소멸하나요?
지상권자가 2년 이상의 지료를 내지 않으면 토지 소유자가 소멸을 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제287조가 이렇게 정하고, 저당물 경매로 성립한 법정지상권의 지료는 당사자의 청구로 법원이 정합니다. 지료가 판결로 정해진 뒤 2년분 이상 밀렸다면 소멸청구 요건이 갖춰집니다.
건물에 전세권이나 대항력 있는 임차권을 설정해 준 지상권자가 지료를 내지 않아 지상권이 소멸하는 경우에도, 전세권자나 임차인의 동의가 없었다는 이유로 소멸청구의 효과가 제한되지 않습니다. 앞의 판결이 이 점도 함께 판단했습니다.
건물주에게 받은 판결로 임차인을 바로 내보낼 수 있나요?
원칙적으로 안 됩니다. 판결의 효력은 소송의 당사자와 변론종결 뒤의 승계인에게 미치므로, 그 전부터 건물을 점유하던 임차인에게는 건물주에 대한 철거 판결로 강제집행할 수 없습니다. 임차인을 피고로 퇴거 청구 소송을 내야 하고, 보통은 건물주에 대한 철거 소송을 낼 때 임차인에 대한 퇴거 청구를 함께 묶습니다.
소송 중에 점유자가 바뀌는 것을 막으려면 점유이전금지가처분을 먼저 해 두는 편이 안전합니다. 임차인은 퇴거하더라도 임대인인 건물주에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
토지 소유자의 건물 임차인 퇴거 대응 순서
- 토지사용권 소멸 확인 - 법정지상권 소멸청구의 도달일과 지료 연체 기간을 확인합니다. 건물에 토지사용권이 없어야 퇴거 청구가 가능합니다.
- 점유자 확인 - 건물 현황 조사와 전입세대 열람으로 실제 점유자를 모두 파악합니다. 점유자마다 퇴거 청구가 필요합니다.
- 점유이전금지가처분 - 소송 전에 점유자를 상대로 가처분을 신청합니다. 소송 중 점유자가 바뀌어도 판결로 집행할 수 있게 됩니다.
- 퇴거 청구 소송 - 임차인을 피고로 퇴거를 청구합니다. 대항력 항변은 판례에 따라 배척됩니다.
- 철거 집행 - 퇴거 판결과 철거 판결을 함께 집행합니다. 점유자가 모두 나간 뒤 건물을 철거하고 토지를 인도받습니다.
여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 토지 소유자와 따로 토지 사용 약정을 했거나 건물 등기에 토지임차권이 공시돼 있다면 등기와 약정서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물 철거·토지 인도와 퇴거 청구, 점유이전금지가처분 사건을 수행합니다.
- 1
토지사용권 소멸 확인
지료 2년분 이상 미지급·소멸청구
- 2
점유자 확인
현장 조사·전입세대 열람
- 3
점유이전금지가처분
소송 전 신청
- 4
퇴거 청구 소송
임차인 피고
- 5
철거 집행
퇴거 후 철거·토지 인도
실무상 착안점
철거 판결을 받은 토지 소유자들은 판결만 있으면 건물 안의 사람들까지 한꺼번에 내보낼 수 있다고 생각합니다. 실제로는 판결의 효력이 소송 당사자에게만 미치기 때문에, 건물 임차인이 버티면 처음부터 퇴거 소송을 다시 해야 합니다. 대항력 항변 자체는 판례상 받아들여지지 않지만 절차를 빠뜨리면 시간이 그만큼 늘어납니다.
그래서 소송 전에 점유자 현황을 기록해 두는 것이 중요합니다. 지료 연체가 시작된 날, 지상권 소멸청구가 도달한 날, 현장 조사일의 점유자 명단, 전입세대 열람 결과를 모두 남겨야 합니다. 소송 중 점유자가 바뀌는 경우를 대비해 점유이전금지가처분 결정일도 관리합니다.
이 기록은 철거·퇴거 소송에서 피고를 빠짐없이 특정하는 근거가 되고, 강제집행 단계에서 집행관이 점유자를 확인하는 기준이 됩니다. 가처분 이후 들어온 점유자는 승계집행문으로 처리할 수 있어 집행 기간이 줄어듭니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 법정지상권 소멸에 따른 건물 철거·토지 인도와 점유자 퇴거 사건을 수행해 왔으며, 점유자 현황을 먼저 확정하고 점유이전금지가처분을 거쳐 철거와 퇴거를 한 번에 집행하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 당해세 우선순위 배당 다툼
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
토지 등기사항증명서·건물 철거 판결문·지상권 소멸청구 통지서·건물 점유자 현황 자료를 준비해 주시면, 임차인 퇴거 청구 가능성·점유이전금지가처분 필요성·철거 집행 순서를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
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