재산 범죄

사망한 사람 이름으로 매매계약서를 만들어 등기하면 사문서위조인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 이미 사망한 사람 이름으로 매매계약서와 위임장을 만들어 등기에 썼다면 사문서위조죄와 위조사문서행사죄가 성립합니다. 대법원 전원합의체는 명의인이 문서 작성일자 전에 사망했더라도 진정한 문서로 믿을 만한 형식과 외관을 갖추면 문서위조죄가 된다고 보았습니다. 지금은 등기 원인서류에 적힌 작성일자와 사망일을 먼저 대조해 보십시오.

등기 원인서류 원본을 상속인이 먼저 손에 넣어야 고소할 수 있는 것은 아닙니다. 등기사항전부증명서와 사망 사실을 보여 주는 서류만으로도 고소장을 낼 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아버지는 2024년 3월 세상을 떠났고, 가족들이 사망신고를 미루는 사이 친척 B씨가 아버지 명의의 토지를 자기 앞으로 이전등기했습니다. B씨는 아버지가 숨진 뒤인 2024년 4월 날짜로 매매계약서와 등기 위임장을 만들고 아버지 도장을 찍어 등기소에 냈습니다. A씨는 2025년 상속등기를 하려다 토지 소유자가 이미 B씨로 바뀐 것을 알게 되었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사망한 사람 이름으로 만든 문서도 사문서위조가 되나요?

네, 됩니다. 명의인이 문서 작성일자 전에 이미 사망했더라도 일반인이 그 사람이 권한 안에서 작성한 문서라고 믿을 만한 형식과 외관을 갖췄다면 사문서위조죄가 성립합니다. 문서위조죄는 문서에 대한 공공의 신용을 보호하는 죄이므로, 명의인이 살아 있는지보다 문서가 진짜처럼 보이는지가 기준입니다.

이 판결 전에는 사망자 명의 사문서는 작성일자가 사망 후이면 위조죄가 되지 않는다는 판례가 있었으나, 전원합의체가 그 판례들을 변경했습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「형법」에서 사문서위조는 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금이고, 위조한 계약서를 등기소에 낸 행위는 위조사문서행사죄로 같은 형으로 처벌됩니다.

위조 문서로 등기까지 마쳤다면 어떤 죄가 더 붙나요?

등기관에게 허위 원인서류를 내서 등기부에 사실과 다른 소유권이전을 기록하게 했다면 공정증서원본부실기재죄가 따로 성립하고, 그 등기가 비치되어 있는 상태는 부실기재공정증서원본행사죄로 이어집니다. 법정형은 각각 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금입니다.

사망자 명의 매매는 처음부터 매도인의 의사가 있을 수 없으므로, 그 계약서를 원인으로 한 소유권이전등기는 실체관계와 맞지 않는 등기입니다. 수사기관은 계약서 작성일자, 도장의 출처, 위임장의 필적, 등기신청을 대리한 사람의 진술을 함께 확인합니다.

상속인은 고소와 따로 등기를 되돌릴 수 있나요?

있습니다. 상속인은 상속이 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 권리를 그대로 이어받으므로, 위조 서류로 마친 이전등기에 대해 소유권에 기한 말소등기를 청구할 수 있습니다. 형사 고소와 민사 소송은 별개의 절차라 함께 진행할 수 있습니다.

등기명의자가 소송 중에 부동산을 제3자에게 팔거나 담보를 잡히면 다툼이 복잡해집니다. 이런 위험이 있으면 말소등기 소송 전에 처분금지가처분을 신청해 현재 등기 상태를 묶어 두는 방법을 씁니다.

사문서위조는 언제까지 고소할 수 있나요?

사문서위조죄는 피해자의 고소가 있어야 처벌하는 죄가 아니어서 고소기간 제한은 따로 없고, 공소시효만 문제 됩니다. 장기 10년 미만의 징역에 해당하는 범죄의 공소시효는 7년이므로, 위조 계약서를 작성한 날부터 7년이 지나기 전에 수사가 시작되어야 합니다.

행사죄와 공정증서원본부실기재죄도 법정형이 같아 공소시효가 같습니다. 다만 각 죄의 공소시효는 범죄행위가 끝난 때부터 따로 계산하므로, 상속인이 사실을 안 날이 아니라 계약서 작성일과 등기신청일을 기준으로 남은 기간을 확인해야 합니다.

사망자 명의 문서위조 대응 순서

• 등기 확인 - 등기사항전부증명서를 떼어 소유권이 넘어간 날짜와 등기원인을 확인합니다. 사망일 이후의 매매라면 위조 가능성이 높습니다.
• 사망 사실 자료 - 기본증명서·가족관계증명서와 사망진단서를 준비합니다. 계약서 작성일자와 사망일을 비교하는 기준이 됩니다.
• 고소장 제출 - 사문서위조·행사, 공정증서원본부실기재·행사를 함께 적어 고소합니다. 수사기관이 등기소 신청서류를 확보하게 됩니다.
• 처분금지가처분 - 등기명의자가 부동산을 팔거나 담보를 잡힐 염려가 있을 때 신청합니다. 말소 소송 전에 현재 상태를 묶어 둡니다.
• 말소등기 소송 - 상속인 명의로 소유권이전등기 말소를 청구합니다. 형사판결이 나오면 위조 사실을 증명하는 자료로 씁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 돌아가신 분이 생전에 매매를 약속했거나 일부 대금을 받은 사정이 있으면 계약서·입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 문서위조·사기 사건의 고소 대리와 형사 공판 변론을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사망 전 날짜로 계약서를 만들었으면 결론이 다른가요?
  작성일자를 사망 전으로 적었어도 명의인의 승낙 없이 만들었다면 사문서위조죄가 성립합니다. 사망 전 작성일자는 명의인이 살아서 직접 작성한 것처럼 꾸미는 방법일 뿐이고, 명의인의 실제 의사가 없었다는 점은 그대로입니다. 생전에 매매 약속이 있었는지가 다툼이 되므로 대금 입금 내역 같은 자료를 함께 봅니다.
• 돌아가신 분 도장을 가족이 쓴 것도 위조인가요?
  도장을 쓴 사람이 가족이어도 명의인의 승낙 없이 그 명의 문서를 만들었다면 위조에 해당할 수 있습니다. 대법원 2005. 2. 24. 선고 2002도18 전원합의체 판결은 명의인이 사망했어도 문서가 진정한 것처럼 보이면 위조죄가 된다고 보았습니다. 상속인 전원의 동의를 받았는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
• 위조 계약서로 한 등기는 그대로 유효한가요?
  유효하지 않습니다. 사망한 사람은 매매 의사를 표시할 수 없으므로 그 명의 계약서를 원인으로 한 소유권이전등기는 실체관계와 맞지 않는 무효 등기입니다. 상속인은 피상속인의 권리를 승계하여 등기명의자를 상대로 말소등기를 청구할 수 있습니다.
• 고소하면 등기도 자동으로 원상회복되나요?
  아닙니다. 형사 판결은 처벌에 관한 것이고 등기를 직접 고쳐 주지 않습니다. 상속인이 따로 소유권이전등기 말소 소송을 내서 판결을 받아야 등기가 바뀝니다. 다만 형사 절차에서 확인된 위조 사실은 민사 소송에서 유력한 증거가 됩니다.
• 등기명의자가 집을 팔아 버리면 어떻게 하나요?
  소송 전에 처분금지가처분을 신청해 두면 그 뒤에 이루어진 처분으로 상속인에게 대항하기 어렵게 됩니다. 민사집행법 제300조 제1항은 현상이 바뀌면 권리를 실행하기 매우 곤란할 염려가 있을 때 다툼의 대상에 관한 가처분을 허용합니다. 매수인이 이미 등기를 마쳤다면 선의 여부를 따로 다투게 됩니다.
• 공소시효는 언제부터 계산하나요?
  범죄행위가 끝난 때부터 계산합니다. 사문서위조는 위조 문서를 작성한 때, 행사죄는 등기소에 제출한 때가 기준이고, 장기 10년 미만 징역에 해당하므로 공소시효는 7년입니다. 상속인이 사실을 안 날부터 계산하는 것이 아니므로 시점을 서둘러 확인해야 합니다.

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