재산 범죄

허가용이라고 속여 받은 인감증명서로 내 땅을 이전등기했는데 사기죄가 안 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 사기죄는 되지 않지만, 공무원에게 허위신고를 해 등기부에 부실한 사실을 기록하게 한 공전자기록등불실기재죄로 처벌될 수 있습니다. 대법원은 인감증명서 등의 진짜 용도를 속여 받아 이전등기를 한 것만으로는 피해자의 처분행위가 없어 사기죄가 아니라고 봅니다. 지금은 등기부등본을 떼고 처분금지가처분부터 신청해 땅이 다른 사람에게 넘어가는 것을 막으십시오.

사기죄가 안 된다는 말을 듣고 형사 대응을 포기할 필요는 없습니다. 등기 서류를 꾸민 부분은 다른 죄로 처벌될 수 있고, 소유권은 민사로 되찾을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2025년 가을 경기도의 밭 1,000㎡를 4억원에 팔기로 하고 계약금과 중도금 2억 4천만원을 받았습니다. 매수인은 잔금 전에 「개발행위허가와 건축허가를 받는 데만 쓰겠다」며 부동산매도용 인감증명서와 본인서명사실확인서를 달라고 했고, H씨는 그 자리에서 건넸습니다. 2026년 3월 등기부를 떼어 보니 잔금 1억 6천만원을 받지 못한 상태에서 소유권이 매수인 앞으로 넘어가 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

속아서 인감증명서를 줬는데 왜 사기죄가 아닌가요?

사기죄는 속은 사람이 스스로 재산을 넘기는 처분행위를 해야 성립합니다. 인감증명서와 본인확인서면을 허가용이라고 속아 건넨 것은 땅을 넘기겠다는 처분행위가 아니고, 매수인이 그 서류로 등기 서류를 꾸며 이전등기를 한 것입니다. 대법원도 서류의 진실한 용도를 속이고 받아 소유권이전등기를 마친 사안에서 피해자의 처분행위가 없어 사기죄가 아니라고 판단했습니다.

그럼 어떤 죄로 처벌할 수 있나요?

등기공무원에게 허위신고를 해 등기부에 부실한 사실을 기록하게 했으므로 공전자기록등불실기재죄가 성립할 수 있습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「형법」상 법정형은 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금이고, 그 등기부를 행사한 부분도 같은 형으로 처벌됩니다.

등기신청에 필요한 매매계약서나 위임장을 매도인 이름으로 매수인이 만들어 냈다면 사문서위조죄(5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금)도 문제됩니다. 어떤 서류를 누가 작성했는지가 고소장의 핵심 사실이 됩니다.

내가 직접 서명한 서류가 있으면 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 허가용 서류라고 속아 실제로는 매도증서나 등기신청 위임장 같은 처분문서에 직접 서명·날인했다면, 문서의 내용과 법적 효과를 몰랐더라도 사기죄의 처분행위와 처분의사가 인정된다는 것이 전원합의체 판례입니다. 그래서 인감증명서만 건넸는지, 처분문서에 직접 서명까지 했는지를 먼저 가려야 합니다.

사기죄가 인정되면 2025. 12. 23. 개정된 현행 법정형(20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금)이 적용되고, 그 전 행위에는 개정 전 법정형(10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금)이 적용됩니다.

넘어간 땅은 어떻게 되찾나요?

매수인 앞으로 된 이전등기는 매도인의 등기신청 의사 없이 이루어진 것이어서, 소유자는 소유권에 기한 방해제거로 그 등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 소송 중에 매수인이 땅을 처분하지 못하도록 처분금지가처분을 먼저 해 두어야 합니다. 받지 못한 잔금이 있다면 매매계약 해제 여부도 함께 정합니다.

인감 도용 이전등기 대응 순서

• 등기부 확인 - 등기사항전부증명서로 이전등기 날짜와 등기원인, 이후 근저당이나 제3자 이전이 있는지 확인합니다. 대응 순서가 여기서 정해집니다.
• 처분금지가처분 - 매수인 명의 등기에 처분금지가처분을 신청합니다. 제3자에게 넘어가면 되찾기 어렵습니다.
• 등기신청 서류 열람 - 등기소에서 신청서와 첨부 서류를 확인합니다. 누가 어떤 서류를 꾸몄는지가 드러납니다.
• 서명 여부 정리 - 내가 직접 서명한 서류와 건넨 서류만 구분해 적습니다. 사기죄 성립 여부가 여기서 갈립니다.
• 고소와 말소 소송 - 공전자기록등불실기재·사문서위조 등으로 고소하고 이전등기 말소를 청구합니다. 잔금 처리도 함께 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 이미 땅을 제3자에게 팔았거나 근저당을 설정했다면 제3자의 사정을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 소유권 분쟁의 가처분·말소 소송과 사기·위조 고소 대리를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 인감증명서만 줬는데 사기죄가 안 되나요?
  원칙적으로 안 됩니다. 사기죄에는 피해자의 처분행위가 필요한데, 서류의 용도를 속아 인감증명서 등을 건넨 것은 땅을 넘기는 처분행위가 아니라는 것이 판례입니다. 매수인이 그 서류로 이전등기를 했더라도 같습니다.
• 그러면 어떤 죄로 고소하나요?
  등기공무원에게 허위신고를 해 등기부에 부실한 사실을 기록하게 했으므로 공전자기록등불실기재죄로 고소할 수 있습니다. 법정형은 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금이고, 그 등기부를 행사한 부분도 같은 형입니다.
• 매매계약서를 매수인이 꾸몄다면요?
  매도인 이름으로 된 매매계약서나 위임장을 매수인이 권한 없이 만들었다면 사문서위조죄가 됩니다. 법정형은 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금이고, 그 문서를 등기소에 낸 것은 위조사문서행사죄가 됩니다.
• 제가 서류에 직접 서명했다면요?
  허가용이라고 속아 매도증서나 위임장 같은 처분문서에 직접 서명·날인했다면 사기죄가 될 수 있습니다. 전원합의체 판례는 문서의 내용과 법적 효과를 몰랐더라도 서명한다는 인식이 있었다면 처분의사를 인정합니다.
• 땅은 어떻게 되찾나요?
  등기신청 의사 없이 이루어진 이전등기이므로 소유권에 기한 방해제거로 말소를 청구할 수 있습니다. 소송 전에 처분금지가처분을 해 두어야 그 사이 매수인이 땅을 팔거나 담보로 잡히지 못합니다.
• 가처분은 왜 먼저 해야 하나요?
  가처분은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란해질 염려가 있을 때 할 수 있습니다. 매수인이 제3자에게 땅을 넘기면 말소가 어려워지므로, 등기가 넘어간 사실을 안 즉시 신청하는 것이 좋습니다.

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