등기·명의신탁

시효 완성 뒤 종중이 등기명의를 다른 종원으로 바꾸면 땅을 못 가지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 못 가집니다, 점유 20년이 찼어도 등기 전에 종중이 명의를 다른 종원으로 옮기면 새 명의수탁자에게 점유취득시효를 주장할 수 없습니다. 판례는 명의신탁 해지 뒤 새 명의신탁으로 옮긴 등기도 시효 완성 후의 새로운 권리변동으로 봅니다. 지금은 새 명의 이전이 접수된 날짜와 등기원인을 등기사항증명서로 확인하십시오.

오래 써 온 땅이라고 해서 지금 당장 담을 새로 쌓거나 경계석을 옮길 필요는 없습니다. 점유를 계속하면서 등기 경위부터 확인하는 편이 뒤탈이 적습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2003년 봄부터 자기 임야에 붙은 옆 땅 33㎡에 창고를 두고 써 왔고, 2023년 봄 점유 20년이 찼습니다. 등기는 미뤄 두었는데, 알고 보니 그 땅은 B종중 소유로 종원 C씨 명의로 되어 있었습니다. 2025년 10월 B종중은 명의신탁을 해지하고 다른 종원 D씨 앞으로 이전등기를 마쳤고, D씨는 창고를 치워 달라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시효 완성 뒤 종중이 등기명의를 다른 종원으로 바꾸면 시효취득을 못 하나요?

원칙적으로 새 명의수탁자에게는 시효취득을 주장하지 못합니다. 점유취득시효는 20년이 찼다고 바로 소유권을 주지 않고 등기해야 소유자가 되는데, 그 전에 명의가 제3자에게 넘어가면 그 제3자에게 대항할 수 없습니다. 제3자의 등기원인이 시효 완성 전에 생긴 것이어도 같습니다.

명의신탁이 해지되고 새 명의신탁이 이루어져 등기가 옛 수탁자에서 새 수탁자로 옮겨간 경우도 마찬가지입니다. 대법원 2000. 8. 22. 선고 2000다21987 판결은 이 이전이 무효가 아닌 이상 새 명의수탁자는 시효 완성 뒤 소유권을 취득한 사람에 해당하므로, 점유자는 그에게 시효취득을 주장할 수 없다고 보았습니다. 종중이 신탁을 해지하고 자기 명의로 되찾은 경우도 새로운 권리변동으로 봅니다(대법원 2001. 10. 26. 선고 2000다8861 판결).

종중 명의신탁은 부동산실명법상 무효가 아닌가요?

종중이 종원 명의로 해 둔 명의신탁은 조세 포탈·강제집행 면탈·법령상 제한 회피 목적이 없으면 무효가 아닙니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」은 종중이 보유한 부동산을 종중 외의 사람 명의로 등기한 경우를 특례로 정해 명의신탁약정 무효 규정을 적용하지 않습니다. 그래서 종중 토지의 명의 변경은 대개 유효한 등기로 취급되고, 점유자로서는 새 명의자에게 막히게 됩니다.

다만 명의 이전이 원인무효이거나, 종중이 점유자의 시효 완성 사실을 알고 옛 수탁자의 배임행위에 적극 가담해 등기를 옮긴 반사회적 행위라면 사정이 다릅니다. 그때는 새 등기가 무효가 되어 옛 명의자를 상대로 한 이전등기청구가 여전히 가능합니다.

새 명의자가 땅을 비우라고 하면 막을 방법이 있나요?

있습니다. 대법원 2007. 10. 11. 선고 2007다43894 판결은 시효기간 만료 당시의 등기명의인이 제3자에게 신탁이나 명의신탁을 해 준 것이라면, 옛 명의인은 언제든 이를 해지하고 이전등기를 청구할 수 있고 점유자는 이 권리를 대위할 수 있으므로, 그 제3자가 소유자로서 인도를 구해도 점유자가 이를 저지할 수 있다고 보았습니다. 명의신탁이 유효하게 유지되는 구조라면 인도청구에는 이 논리로 맞설 수 있습니다.

이 항변은 시효 완성 당시 명의인이 넘겨 준 등기가 신탁·명의신탁이라는 사실이 증명될 때만 통합니다. 종중 규약, 종중 총회 의사록, 신탁 해지 통지서처럼 명의신탁 관계를 보여 주는 자료를 확보하는 것이 먼저입니다.

종중 토지 점유취득시효 대응 순서

• 점유 기간 계산 - 점유를 시작한 날과 20년이 찬 날을 달력으로 확정합니다. 앞선 점유자의 기간을 합칠 때는 그 사람의 하자도 함께 넘어옵니다.
• 등기 경위 확인 - 시효 완성 당시 명의인과 그 뒤의 이전 날짜·원인을 등기사항증명서로 봅니다. 이전이 완성 전인지 뒤인지로 상대방이 정해집니다.
• 명의신탁 증거 수집 - 종중 규약·의사록·세금 납부 내역으로 명의신탁 관계를 밝힙니다. 인도청구를 막는 대위 항변의 근거가 됩니다.
• 처분금지가처분 - 새 명의자가 다시 땅을 팔 기미가 있으면 가처분으로 현 상태를 묶습니다. 또 다른 제3자가 나타나면 다툴 상대가 늘어납니다.
• 이전등기 청구 - 옛 명의인을 상대로 시효취득을 원인으로 한 이전등기를 청구합니다. 새 명의 이전이 무효임을 함께 주장할 때 실익이 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 종중이 실제 소유자인지 다툼이 있거나 여러 차례 명의가 바뀐 토지라면 등기부와 종중 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 점유취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기 소송과 처분금지가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시효 완성 전에 명의가 바뀌었으면 어떻게 되나요?
  시효 완성 전에 명의가 바뀌었다면 시효 완성 당시의 등기명의인, 즉 새 명의자를 상대로 이전등기를 청구하면 됩니다. 민법 제245조 제1항은 20년 점유 뒤 등기함으로써 소유권을 취득한다고 정하므로, 완성 당시 소유자가 등기의무를 집니다. 완성 전 소유자 변경은 시효 진행을 막지 않는다는 것이 판례의 태도입니다.
• 종중이 자기 이름으로 등기를 되찾아도 막히나요?
  막힙니다. 대법원 2001. 10. 26. 선고 2000다8861 판결은 시효 완성 뒤 명의신탁이 해지되어 등기가 명의신탁자인 종중에게 돌아간 경우도 대외적으로는 새로운 권리변동이므로, 종중에게 시효취득을 주장할 수 없다고 보았습니다. 다만 그 등기가 배임행위에 적극 가담한 반사회적 등기이거나 원인무효이면 달라집니다.
• 새 명의 이전이 무효가 되는 경우는 언제인가요?
  점유자가 시효 완성을 이유로 등기를 요구한 사실을 알면서 옛 명의인과 짜고 명의를 옮긴 경우처럼 배임행위에 적극 가담한 때입니다. 이런 등기는 민법 제103조의 반사회적 법률행위로 무효가 됩니다. 등기원인 서류가 위조된 경우도 원인무효입니다. 무효가 인정되면 옛 명의인을 상대로 이전등기를 청구할 수 있습니다.
• 종중 명의신탁은 실명법 위반 아닌가요?
  조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 없다면 위반이 아닙니다. 부동산실명법 제8조 제1호는 종중이 보유한 부동산을 종중 외의 사람 명의로 등기한 경우 명의신탁약정 무효 규정 등을 적용하지 않는다고 정합니다. 그래서 종중 토지의 명의신탁과 명의 변경은 대부분 유효한 등기로 다뤄집니다.
• 새 명의자가 토지 인도소송을 내면 지나요?
  반드시 지는 것은 아닙니다. 대법원 2007. 10. 11. 선고 2007다43894 판결은 시효 완성 당시 명의인에게서 신탁이나 명의신탁을 받은 제3자가 소유자로서 권리를 행사하면, 점유자는 옛 명의인의 해지권과 이전등기청구권을 대위할 수 있으므로 이를 저지할 수 있다고 보았습니다. 명의신탁 관계를 증명할 자료가 필요합니다.
• 점유를 멈추면 이전등기청구권도 없어지나요?
  곧바로 없어지지는 않습니다. 시효 완성으로 생긴 이전등기청구권은 점유를 계속하는 동안에는 소멸시효가 진행하지 않지만, 점유를 잃으면 그때부터 10년의 소멸시효가 진행한다는 것이 판례의 태도입니다. 민법 제162조 제1항의 채권 소멸시효 기간이 적용됩니다. 점유를 계속 유지하는 편이 안전합니다.
• 명의가 또 바뀌는 것을 막으려면 어떻게 하나요?
  처분금지가처분을 신청합니다. 민사집행법 제300조 제1항은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란할 염려가 있을 때 다툼의 대상에 관한 가처분을 할 수 있다고 정합니다. 가처분 등기 뒤에 이루어진 이전등기는 본안에서 이기면 점유자에게 대항하지 못하므로, 소송 전에 먼저 신청하는 경우가 많습니다.

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