등기·명의신탁

지료 약정 없이 설정한 지상권을 땅 주인이 무효라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 지료는 지상권이 성립하는 요건이 아니므로 지료 약정이 없는 지상권도 유효하고, 이 경우 무상 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 대법원은 지료에 관한 유상 약정이 없는 이상 땅 주인이 지료를 청구할 수 없다고 보았습니다. 지금은 설정계약서와 등기부에 지료 약정이 전혀 없는지부터 확인해 두십시오.

땅 주인이 뒤늦게 지료를 요구해도 바로 응할 필요는 없습니다. 무상 지상권은 지료 약정이 없는 한 지료를 낼 의무가 생기지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

2022년 8월 A씨는 친구 B씨 소유 땅에 작업장을 지으면서 지료를 정하지 않고 존속기간 15년의 지상권을 설정받아 등기했습니다. 2025년 땅값이 오르자 B씨는 지료 없는 지상권은 처음부터 무효라며 월 150만원의 지료를 내거나 작업장을 철거하라고 내용증명을 보냈습니다. A씨는 이 요구에 응해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지료가 없는 지상권도 유효한가요?

유효합니다. 지상권은 남의 토지에 건물 등을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리로 정의되고, 지료 지급은 그 요소가 아닙니다. 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다24874 판결은 지료에 관한 유상 약정이 없는 이상 지료 지급을 구할 수 없다고 보았습니다.

같은 판결은 유상인 지료 약정도 등기해야 토지를 산 사람이나 지상권 양수인 같은 제3자에게 대항할 수 있고, 지료가 등기되지 않으면 무상 지상권으로서 지료증액청구권도 생기지 않는다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」도 지료는 약정이 있는 경우에만 등기사항으로 적습니다.

땅 주인이 무효로 만들 수 있는 경우는 없나요?

지료가 없다는 이유만으로는 무효를 주장할 수 없습니다. 다만 지상권 설정계약의 내용이나 동기가 선량한 풍속 기타 사회질서에 어긋나는 경우에는 반사회적 법률행위로 무효가 될 수 있습니다. 예를 들어 채권자의 강제집행을 피하려고 가족에게 무상 지상권을 설정해 준 경우라면 그 효력을 다툴 여지가 생깁니다.

지료 약정 외의 계약 조건을 다투는 것도 방법입니다. 계약 당시 착오나 사기가 있었다면 그 사유로 취소를 주장할 수 있지만, 이는 지료 유무와 관계없는 별도의 요건을 갖춰야 합니다. 땅값이 올랐다는 사정만으로는 취소나 무효 사유가 되지 않습니다.

법정지상권은 지료가 어떻게 정해지나요?

법정지상권은 무상이 아닙니다. 저당물의 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져 생기는 법정지상권이나 건물 전세권에 따른 법정지상권에서는 지료를 당사자의 청구에 따라 법원이 정합니다. 계약으로 설정한 지상권과 달리 지료 지급 의무가 법으로 생깁니다.

법원이 지료를 정하기 전에는 지료 지급을 지체한 것으로 보지 않으므로, 땅 주인은 먼저 지료 결정을 청구해야 합니다. 지료가 정해진 뒤 2년 이상 밀리면 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다.

무상 지상권 분쟁 대응 순서

• 계약서 확인 - 지상권 설정계약서에 지료 조항이 전혀 없는지 확인합니다. 무상 지상권 판단의 기준입니다.
• 등기부 확인 - 지상권 등기에 지료와 지급시기가 적혀 있지 않은지 봅니다. 등기 여부는 제3자 관계에서 중요합니다.
• 설정 경위 정리 - 무상으로 설정한 이유와 당시 대가 관계를 정리합니다. 반사회성 주장에 대비합니다.
• 지료 요구 대응 - 땅 주인의 지료 청구에는 약정이 없다는 점을 내용증명으로 답합니다.
• 변경 협의 검토 - 관계 유지를 원하면 적정 지료를 새로 약정하고 변경등기를 하는 방안을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 설정 당시 다른 대가를 주고받았거나 가족 간 설정으로 채권자 문제가 얽힌 경우에는 계약서와 설정 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지상권 효력과 지료 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지료 없는 지상권은 무효인가요?
  무효가 아닙니다. 지상권은 남의 토지에 건물 등을 소유하기 위해 토지를 사용하는 권리이고 지료 지급은 요소가 아닙니다. 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다24874 판결은 지료에 관한 유상 약정이 없으면 지료 지급을 구할 수 없다고 보아 무상 지상권의 효력을 인정했습니다.
• 땅 주인이 나중에 지료를 청구하면 내야 하나요?
  지료 약정이 없다면 내지 않아도 됩니다. 무상 지상권은 지료 지급 의무가 없는 지상권입니다. 땅 주인이 지료를 받으려면 지상권자와 새로 지료를 약정해야 하고, 제3자에게도 주장하려면 그 약정을 등기해야 합니다.
• 땅값이 올랐으면 지료증액을 청구할 수 있나요?
  무상 지상권에는 지료증액청구권이 생기지 않습니다. 지료증감청구권은 이미 정한 지료가 조세나 지가 변동으로 상당하지 않게 된 때 쓰는 권리이므로, 지료가 없는 지상권에는 적용되지 않는다는 것이 99다24874 판결의 태도입니다.
• 어떤 경우에 무효를 주장할 수 있나요?
  계약 내용이나 동기가 선량한 풍속 기타 사회질서에 어긋나면 반사회적 법률행위로 무효가 됩니다. 채권자의 집행을 피하려고 가족에게 무상 지상권을 설정한 경우처럼 사회질서에 반하는 사정이 증명되어야 하고, 지료가 없다는 사정만으로는 부족합니다.
• 법정지상권도 무상인가요?
  아닙니다. 저당물 경매로 생기는 법정지상권이나 건물 전세권에 따른 법정지상권은 지료를 당사자의 청구에 따라 법원이 정합니다. 계약으로 설정한 무상 지상권과 달리 지료 지급 의무가 법으로 생기고, 지료가 정해진 뒤 연체하면 소멸청구 대상이 됩니다.
• 유상으로 바꾸려면 어떻게 하나요?
  지상권자와 땅 주인이 합의해 지료와 지급시기를 새로 약정하고 지상권 변경등기를 하면 됩니다. 지료를 등기해 두어야 나중에 토지를 산 사람이나 지상권 양수인에게도 지료 약정을 주장할 수 있습니다. 지상권자에게 강제할 방법은 없습니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 형제와 공동명의인 부동산을 정리하고 싶습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성