등기·명의신탁

경매로 산 땅의 송전선 지상권, 지료를 올려 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 전 소유자가 지상권자와 지료를 올리지 않기로 특약했더라도 그 특약이 등기되지 않았다면 새 소유자는 그 특약에 묶이지 않고 지료 증액을 청구할 수 있습니다. 대법원 2024다268997 판결은 등기되지 않은 지료 불증액 특약은 새 소유자에게 대항할 수 없으므로 사정변경을 따질 것 없이 지료가 상당하지 않게 됐는지를 심리해야 한다며 원심을 파기했습니다. 지금은 토지 등기부의 지상권 등기에 지료와 특약이 어떻게 적혀 있는지부터 확인하십시오.

지상권자와 맺은 원래 계약서를 구하지 못해도 증액 청구를 포기할 필요는 없습니다. 새 소유자에게 효력이 있는지는 등기부를 기준으로 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 경매로 산 일부 토지를 낙찰받아 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그 땅에는 수십 년 전 전 소유자가 전력회사와 맺은 지상권이 설정돼 있었고, 등기부에는 존속기간을 「전기공작물 존속기간」으로, 지료를 수천만 원 일시금으로 적어 두었습니다. 계약서에는 「존속기간 중 지료를 올리지 않는다」는 특약이 있었지만 등기에는 이 특약이 없었습니다. A씨는 그동안 땅값이 크게 올랐다며 전력회사에 지료 증액을 청구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지상권 지료는 언제 올려 달라고 할 수 있나요?

지료가 토지에 관한 조세나 그 밖의 부담이 늘거나 줄거나, 땅값이 변동해 상당하지 않게 됐을 때 증액이나 감액을 청구할 수 있습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「민법」은 지상권 당사자 누구든지 이 증감청구를 할 수 있도록 정합니다. 송전선처럼 공작물을 소유하려고 남의 땅을 쓰는 권리도 지상권에 해당합니다.

다만 지료에 관한 약정 자체가 등기돼 있어야 합니다. 지료액이나 지급시기 약정은 등기해야만 그 뒤 토지를 산 사람 같은 제3자에게 대항할 수 있고, 지료가 등기되지 않았다면 무상의 지상권으로 보아 증액청구권도 생기지 않습니다. 이 사건 등기부에는 지료액이 등기돼 있었습니다.

전 소유자가 맺은 지료 불증액 특약에 새 소유자도 묶이나요?

특약이 등기되지 않았다면 묶이지 않습니다. 지상권자가 종전 소유자와 지료를 늘리지 않는다는 특약을 맺었더라도, 그 특약으로 새로운 소유자에게 대항하려면 그 특약을 등기해 두어야 합니다. 이 사건 등기부에는 존속기간과 지료액만 있고 불증액 특약은 없었습니다.

원심은 특약이 있다는 이유로, 새 소유자에게 특약을 유지하는 것이 신의칙에 반할 정도의 사정변경이 있는지를 따져 청구를 기각했습니다. 대법원은 특약이 등기되지 않은 이상 사정변경 여부를 볼 필요 없이, 지료가 조세 등 부담의 증감이나 지가 변동으로 상당하지 않게 됐는지를 심리해야 한다며 이 부분을 파기환송했습니다. 실제로 얼마를 올릴지는 환송 후 심리로 정해지므로 지금 단정할 수 없습니다.

지상권이 있는 땅을 사업자에게 사 달라고 할 수 있나요?

이 사건에서는 받아들여지지 않았습니다. 토지 소유자는 공익사업 사업자에게 토지보상법을 근거로 땅을 매수하라고 주위적으로 청구했지만, 원심은 받아들이지 않았고 대법원도 이 부분 상고를 기각했습니다. 그 조항은 사업인정고시가 된 뒤 토지를 3년 이상 사용하는 경우 등에 토지소유자가 매수를 청구할 수 있도록 정한 것입니다.

지상권 지료 증액 청구 대응 순서

• 등기부 확인 - 을구의 지상권 등기에서 존속기간, 지료, 지급시기, 특약 기재 여부를 확인합니다. 등기에 없는 특약은 새 소유자에게 대항할 수 없습니다.
• 원 계약서 확보 - 지상권자에게 설정계약서 사본을 요청합니다. 특약 내용과 지료 산정 방식을 비교하는 자료가 됩니다.
• 지가 변동 자료 - 설정 당시와 현재의 공시지가, 재산세 부과 내역을 모읍니다. 지료가 상당하지 않게 됐다는 근거가 됩니다.
• 증액 청구 통지 - 지상권자에게 증액 청구를 내용증명으로 보냅니다. 언제 증액을 청구했는지가 다툼의 대상이 되므로 도달일을 남겨야 합니다.
• 지료 감정과 소송 - 협의가 안 되면 법원에 지료 증액 청구 소송을 내고 감정으로 상당한 지료를 산정합니다. 일시금으로 받은 지료와의 관계도 함께 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지료가 아예 등기되지 않았거나 지상권이 수용재결이나 법률에 따라 설정된 경우라면 등기부와 설정 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지상권·지료와 토지 사용 관련 부동산 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지료를 올리지 않는다는 특약은 새 주인에게도 효력이 있나요?
  등기돼 있어야 효력이 있습니다. 대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다268997 판결은 지상권자가 종전 소유자와 지료를 늘리지 않는다는 특약을 맺었더라도 그 특약을 등기하지 않았다면 새로운 소유자에게 대항할 수 없다고 보았습니다. 계약서에만 있는 특약은 경매나 매매로 땅을 산 사람을 묶지 못합니다.
• 지료 증액은 어떤 경우에 청구할 수 있나요?
  지료가 토지에 관한 조세나 그 밖의 부담이 늘거나 줄거나, 땅값이 변동해 상당하지 않게 됐을 때 청구할 수 있습니다. 증액뿐 아니라 감액도 같은 요건으로 청구할 수 있고, 토지 소유자와 지상권자 누구든지 청구할 수 있습니다. 공시지가 변동과 재산세 부과 내역이 대표적인 근거 자료입니다.
• 지료가 등기돼 있지 않으면 어떻게 되나요?
  새 소유자에게는 무상의 지상권으로 취급됩니다. 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다24874 판결은 지료액이나 지급시기 약정은 등기해야 제3자에게 대항할 수 있고, 지료가 등기되지 않았다면 무상의 지상권으로서 지료증액청구권도 생기지 않는다고 보았습니다. 그래서 등기부의 지료 기재부터 확인해야 합니다.
• 지상권 등기에는 무엇이 기록되나요?
  지상권설정의 목적과 범위는 반드시 기록하고, 존속기간, 지료와 지급시기 등은 등기원인에 그 약정이 있는 경우에만 기록합니다. 토지의 일부에 설정된 경우에는 그 부분을 표시한 도면 번호도 기록합니다. 등기부 을구에서 이 항목들을 확인하면 새 소유자에게 효력이 있는 내용을 알 수 있습니다.
• 일시금으로 지료를 다 받았다면 증액이 안 되나요?
  일시금 지급만으로 증액청구가 막힌다고 단정할 수 없습니다. 이 사건도 총 지료를 일시에 지급한 사안이었지만, 대법원은 등기되지 않은 불증액 특약을 이유로 청구를 기각한 원심을 파기하고 지료가 상당하지 않게 됐는지 심리하라고 했습니다. 일시금과 증액분의 관계는 환송 후 심리에서 정해집니다.
• 공익사업자에게 땅을 사 달라고 할 수 있나요?
  토지보상법의 매수청구는 사업인정고시가 된 뒤 토지를 3년 이상 사용하거나 형질이 변경되는 경우 등에 할 수 있습니다. 이 사건에서 토지 소유자가 이 조항을 근거로 한 매수 청구는 원심에서 받아들여지지 않았고, 대법원도 이 부분 상고를 기각했습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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