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지료를 등기 안 했는데 지상권이 넘어간 뒤 지료 증액을 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 지료 약정을 등기하지 않은 상태에서 지상권이 제3자에게 넘어갔다면 새 지상권자에게 지료 증액을 청구하기 어렵습니다. 대법원은 지료가 등기되지 않은 지상권은 제3자에 대한 관계에서 무상의 지상권이 되어 지료증액청구권도 생기지 않는다고 보았습니다. 지금은 토지 등기사항증명서 을구에 지료가 적혀 있는지부터 확인하십시오.

원래 지상권자와 맺은 지료 약정까지 없어지는 것은 아니므로, 지상권을 넘긴 원래 지상권자와의 관계는 따로 따져 볼 수 있습니다. 새 지상권자에게 지료를 받지 못한다고 해서 그동안의 약정이 모두 사라지는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2023년 5월 자기 땅에 창고용 건물을 짓겠다는 C씨에게 지상권을 설정해 주면서 월 지료 80만원을 약속받았지만, 등기에는 지료를 넣지 않았습니다. C씨는 2025년 가을 지상권과 창고를 D씨에게 넘겼습니다. 주변 땅값이 크게 오르자 B씨는 2026년 D씨에게 지료를 월 120만원으로 올려 달라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지료를 등기하지 않으면 새 지상권자에게 청구할 수 없나요?

지료 약정은 등기해야 그 뒤에 지상권을 양수한 사람에게 대항할 수 있습니다. 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다24874 판결은 지료액이나 지급시기 약정을 등기하지 않으면 토지소유권이나 지상권을 양수한 제3자에게 대항할 수 없다고 보았습니다. 새 지상권자는 등기부만 보고 지상권을 샀기 때문에, 등기부에 없는 지료 부담까지 떠안지 않습니다.

지상권 설정 등기에는 지상권의 목적과 범위가 반드시 기록되고, 존속기간과 지료·지급시기는 등기원인에 약정이 있을 때만 기록됩니다. 설정 당시 지료를 합의했더라도 등기 신청서에 넣지 않았다면 등기부에는 나타나지 않습니다.

지료증액청구권은 언제 생기나요?

지료증액청구권은 유상의 지료가 정해진 지상권에서 조세 부담이나 지가 변동으로 지료가 상당하지 않게 되었을 때 생깁니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제286조는 당사자가 지료의 증감을 청구할 수 있다고 정합니다. 그러나 지료가 등기되지 않은 지상권은 새 지상권자에 대한 관계에서 무상의 지상권으로 보므로, 올릴 지료 자체가 없어 증액청구도 할 수 없습니다.

지금이라도 지료를 받을 방법은 없나요?

새 지상권자와 새로 지료 약정을 맺고 등기하는 방법이 있습니다. 새 지상권자가 응하지 않으면 강제할 방법은 마땅하지 않습니다. 한편 지상권을 넘기기 전 기간에 원래 지상권자가 내지 않은 지료가 있다면 원래 지상권자에게 약정에 따라 청구할 수 있습니다. 지상권자는 토지 소유자 동의 없이도 지상권을 양도할 수 있으므로, 양도 자체를 문제 삼기는 어렵습니다. 설정계약에 양도 금지 특약을 넣었더라도 지상권자에게 불리한 약정은 효력이 다투어질 수 있습니다.

지료 약정을 등기해 두었다면 결론이 달라집니다. 등기된 지료는 새 지상권자에게도 대항할 수 있으므로, 새 지상권자에게 약정 지료를 청구하고 지가 변동을 이유로 증액도 청구할 수 있습니다. 새 지상권자가 등기된 지료를 2년 이상 내지 않으면 지상권 소멸청구도 가능합니다.

지상권 지료 증액 대응 순서

• 등기부 확인 - 토지 등기사항증명서 을구에서 지료와 지급시기 기재를 확인합니다. 기재가 있으면 새 지상권자에게도 증액을 청구할 수 있습니다.
• 설정계약서 확인 - 원래 지상권자와 맺은 지료 약정서를 찾습니다. 양도 전 밀린 지료를 청구할 근거가 됩니다.
• 밀린 지료 정산 - 양도 전 기간의 미납 지료를 계산해 원래 지상권자에게 청구합니다. 지료 채권의 소멸시효가 지나지 않았는지도 봅니다.
• 새 약정 협의 - 새 지상권자에게 지료 약정과 등기를 제안합니다. 합의되면 변경등기로 제3자 대항력을 갖춥니다.
• 다음 설정 때 등기 - 앞으로 지상권을 설정할 때는 지료와 지급시기를 등기원인에 넣어 등기합니다. 그래야 양도 뒤에도 증액청구가 가능합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지상권 양수인이 지료 약정을 알고 인수하기로 따로 약정했거나 법정지상권이라면 계약서와 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 사용료·지료 청구와 부동산 등기 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지료 약정이 등기되지 않으면 약정 자체가 무효인가요?
  무효는 아닙니다. 원래 지상권자와의 관계에서는 약정대로 지료를 청구할 수 있습니다. 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다24874 판결은 등기하지 않은 지료 약정을 그 뒤 지상권을 양수한 제3자에게 대항할 수 없다고 본 것입니다. 효력이 미치는 사람의 범위가 달라질 뿐입니다.
• 지상권자가 제 동의 없이 지상권을 팔 수 있나요?
  팔 수 있습니다. 민법 제282조는 지상권자가 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있다고 정합니다. 설정계약에 양도 금지 특약을 넣었더라도 지상권자에게 불리한 약정으로 효력이 다투어질 수 있습니다.
• 등기부에 지료가 있으면 증액을 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 민법 제286조는 지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 상당하지 아니하게 된 때 당사자가 그 증감을 청구할 수 있다고 정합니다. 지료가 등기되어 있으면 새 지상권자에게도 대항할 수 있으므로 증액청구가 가능합니다.
• 지료 증액은 얼마나 올릴 수 있나요?
  법에 정해진 비율은 없습니다. 민법 제286조는 조세 부담이나 지가 변동으로 지료가 상당하지 않게 된 때 증감을 청구할 수 있다고만 정합니다. 협의가 안 되면 소송에서 감정평가를 거쳐 법원이 상당한 지료를 정하고, 그 기준은 주변 토지 사용료와 지가 상승 폭입니다.
• 지상권 등기에 지료를 나중에 추가할 수 있나요?
  추가할 수 있습니다. 토지 소유자와 현재 지상권자가 지료 약정을 새로 맺고 지상권 변경등기를 신청하면 됩니다. 부동산등기법 제69조 제4호에 따라 지료와 지급시기는 등기원인에 약정이 있는 경우에만 기록되므로, 약정서에 금액과 지급시기를 구체적으로 적어야 합니다.
• 양도 전에 밀린 지료는 누구에게 받나요?
  원래 지상권자에게 받습니다. 양도 전 기간의 지료 채무는 원래 지상권자가 약정에 따라 부담하고, 지료 등기가 없으면 새 지상권자에게 넘어가지 않습니다. 청구 전에 미납 기간과 금액을 입금 내역으로 정리해 두고, 지료 채권의 소멸시효도 함께 확인해야 합니다.

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