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공짜로 설정받은 지상권인데 땅 주인이 이제 지료를 내라고 하면 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 지상권을 설정할 때 지료를 받지 않기로 약정했다면 땅 주인이 나중에 지료를 요구해도 응할 의무가 없습니다. 대법원은 지료가 지상권의 요소가 아니어서 유상 약정이 없으면 지료를 구할 수 없다고 보았습니다. 지금은 설정계약서나 등기부에 무상 약정이 어떻게 남아 있는지 확인해 두십시오.

지료를 내지 않는다고 해서 지상권이 없어지지도 않습니다. 지료 약정이 없으면 지료 연체라는 개념 자체가 생기지 않기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2023년 아버지의 지인이 가진 땅에 지상권을 설정받아 음식점 건물을 짓고 영업을 해 왔습니다. 설정 당시 땅 주인은 돈은 받지 않겠다고 했고 계약서에도 지료 없음이라고 적었습니다. 2026년 땅 주인이 사망하자 상속인이 주변 시세를 들어 월 150만원의 지료를 내라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지료 약정이 없으면 지료를 내지 않아도 되나요?

내지 않아도 됩니다. 지상권은 타인의 토지에 건물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리이고, 지료 지급은 지상권이 성립하기 위한 요소가 아닙니다. 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다24874 판결은 지료에 관한 유상 약정이 없는 이상 지료의 지급을 구할 수 없다고 보았습니다. 설정 당시 돈을 받지 않기로 했다면 무상의 지상권입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제279조도 지상권의 내용을 토지 사용권으로 정할 뿐 지료를 요건으로 두지 않습니다. 설정자가 사망해 상속인이 땅을 물려받아도 이 약정은 상속인에게 그대로 이어집니다. 땅을 산 사람이 새 소유자가 된 경우에도 등기부에 지료 기재가 없다면 무상 지상권을 전제로 땅을 산 것이므로 지료를 요구하기 어렵습니다.

땅값이 올랐다는 이유로 지료를 청구할 수 있나요?

무상 지상권이면 땅값이 올라도 지료를 청구할 수 없습니다. 지료증감청구권은 지료가 정해진 유상 지상권에서 조세나 지가 변동으로 지료가 상당하지 않게 되었을 때 인정됩니다. 처음부터 지료가 없었다면 올릴 대상이 없으므로 이 조항이 적용되지 않습니다. 설정 당시 무상으로 했더라도 이후 당사자가 새로 지료를 정하면 그때부터는 유상 지상권이 되고, 그 지료에 대해서는 증감청구가 가능합니다.

지료를 내지 않는다는 이유로 지상권 소멸을 청구할 수도 없습니다. 소멸청구는 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않은 때 인정되는데, 무상 지상권에는 연체될 지료가 없습니다.

무상 약정을 증명할 자료가 없으면 어떻게 되나요?

무상 약정은 지상권자 쪽에서 증명하는 것이 안전합니다. 등기부에 지료 기재가 없다는 사실은 무상 약정을 뒷받침하는 자료가 됩니다. 지상권 설정 등기에서 지료와 지급시기는 등기원인에 약정이 있을 때만 기록되기 때문입니다. 여기에 설정 뒤 수년간 지료를 청구받거나 낸 적이 없다는 사정을 더하면 무상 약정을 주장하기 쉬워집니다.

지상권 지료 요구 대응 순서

• 설정계약서 확인 - 지료를 받지 않기로 한 문구가 있는지 찾습니다. 문구가 있으면 요구를 거절할 근거가 됩니다.
• 등기부 확인 - 토지 등기사항증명서 을구에 지료 기재가 없는지 봅니다. 기재가 없으면 무상 약정을 뒷받침합니다.
• 지급 이력 정리 - 설정 뒤 지료를 낸 적이 없다는 사실을 계좌 내역 등으로 정리합니다. 오랜 기간 청구가 없었다는 사정이 증거가 됩니다.
• 답변 서면 발송 - 무상 약정을 이유로 지료 요구에 응할 수 없다는 뜻을 서면으로 밝힙니다. 구두 동의로 오해받지 않게 합니다.
• 협의 여부 결정 - 관계 유지를 위해 지료를 내기로 할지 따로 정합니다. 합의하면 그 조건을 서면과 등기로 남깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 설정 당시 지료를 나중에 정하기로 했다거나 법정지상권이라면 계약서와 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지상권·토지 사용료 분쟁과 건물 철거 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 설정자가 사망하면 무상 약정도 끝나나요?
  끝나지 않습니다. 설정자의 권리와 의무는 상속인에게 포괄적으로 이어지므로 무상 약정도 그대로 유지됩니다. 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다24874 판결 취지에 따라 유상 약정이 없는 이상 상속인도 지료를 구할 수 없습니다. 새로 합의하지 않는 한 지료는 생기지 않습니다.
• 지료를 안 내면 지상권이 소멸되나요?
  무상 지상권이면 소멸되지 않습니다. 민법 제287조의 소멸청구는 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때 인정되는데, 지료 약정이 없으면 연체될 지료 자체가 없습니다. 다만 새로 지료를 합의한 뒤 2년 이상 내지 않으면 소멸청구 대상이 됩니다.
• 땅 주인이 지료 청구 소송을 내면 어떻게 하나요?
  무상 약정을 항변으로 주장합니다. 설정계약서의 무상 문구, 등기부에 지료 기재가 없다는 사실, 오랫동안 지료를 청구받지 않았다는 사정을 증거로 냅니다. 부동산등기법 제69조 제4호상 지료는 약정이 있을 때만 등기되므로 기재가 없다는 점이 유리한 자료가 됩니다.
• 지료 대신 선물을 드려 왔는데 유상 약정이 되나요?
  정기적 대가로 보기 어려우면 유상 약정이 되지 않습니다. 명절 선물이나 인사 차원의 금품은 토지 사용의 대가로 약정한 지료와 다릅니다. 다만 매달 일정 금액을 보내 왔다면 묵시적 지료 약정으로 해석될 여지가 있으니 금액과 주기를 확인해 두어야 합니다.
• 무상 지상권도 다른 사람에게 팔 수 있나요?
  팔 수 있습니다. 민법 제282조는 지상권자가 타인에게 그 권리를 양도하거나 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있다고 정합니다. 무상 지상권이라도 양도에 토지 소유자의 동의는 필요 없고, 양수인도 무상 지상권을 그대로 넘겨받습니다.
• 존속기간을 정하지 않은 무상 지상권은 언제 끝나나요?
  민법이 정한 최단 존속기간이 적용됩니다. 민법 제281조 제1항은 존속기간을 정하지 아니한 때 제280조의 최단존속기간으로 한다고 정합니다. 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년입니다. 지료 유무와 관계없이 이 기간은 같습니다.

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