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이미 지어진 건물을 쓰려고 지상권을 10년으로 약정했는데, 최단 30년이 적용되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 이미 지어진 건물을 사용하려고 설정한 지상권에는 최단 존속기간 30년 규정이 적용되지 않아 10년 약정이 그대로 유효합니다. 대법원 95다49318 판결은 이 규정이 지상권자가 직접 건물을 짓거나 나무를 심어 토지를 이용하려는 경우에만 적용된다고 보았습니다. 지금은 계약서에 적힌 지상권 설정 목적부터 확인하십시오.

10년 약정을 받아들인다고 해서 그 뒤 재계약 협상 자체가 막히는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 7월 B씨 소유 토지 위에 이미 서 있는 철근콘크리트 창고 건물을 물류 거점으로 쓰려고 B씨와 지상권설정계약을 맺기로 했습니다. B씨는 존속기간을 10년으로 하자고 했고, A씨는 견고한 건물은 민법상 30년보다 짧게 정할 수 없다고 들어 10년 약정이 효력이 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

기존 건물 사용 목적 지상권에도 최단 30년이 적용되나요?

적용되지 않습니다. 대법원 1996. 3. 22. 선고 95다49318 판결은 민법 제280조 제1항 제1호가 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 지상권의 존속기간을 30년보다 단축할 수 없다고 정한 문언에 비추어, 이 최단 존속기간 규정은 지상권자가 그 소유의 건물 등을 건축하거나 수목을 식재하여 토지를 이용할 목적으로 지상권을 설정한 경우에만 적용된다고 보았습니다.

이 사건에서 지상권은 15년으로 약정되었고, 지상권설정자 소유의 연와조 건물을 사용할 목적이었습니다. 대법원은 30년 최단기간이 적용되지 않으므로 15년이 지나 지상권이 만료되었다는 원심 판단을 유지했습니다. 같은 논리로 기존 건물을 쓰려는 10년 약정도 유효합니다.

새 건물을 지으려는 지상권이라면 기간은 어떻게 되나요?

견고한 건물을 짓는 목적이면 30년보다 짧게 정할 수 없고, 짧게 정하면 30년으로 늘어납니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제280조는 석조·석회조·연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유 목적이면 30년, 그 밖의 건물이면 15년, 건물 외 공작물이면 5년을 최단기간으로 정합니다.

이보다 짧은 기간을 정한 때에는 그 최단기간까지 연장합니다. 그래서 같은 10년 약정이라도 지상권자가 직접 철근콘크리트 건물을 지을 목적이었다면 30년으로 늘어나고, 기존 건물 사용 목적이면 10년 그대로 끝납니다.

지상권 설정 당시 건물이 없어도 지상권이 성립하나요?

성립합니다. 95다49318 판결은 지상권이 타인의 토지를 사용하는 것을 본질적 내용으로 하므로 설정계약 당시 건물이나 수목이 없더라도 유효하게 성립하고, 기존 건물이 멸실되더라도 존속기간이 끝나지 않으면 지상권은 소멸하지 않는다고 보았습니다.

따라서 기존 창고가 화재로 없어져도 10년 기간 안에서는 지상권이 남습니다. 약정 기간이 끝난 뒤 계속 쓰려면 당사자가 갱신에 합의해야 하며, 갱신하는 경우의 기간은 제280조의 최단기간보다 짧게 할 수 없다는 규정이 있으므로 갱신 조건을 정할 때 목적을 다시 확인합니다.

기존 건물 지상권 존속기간 대응 순서

• 설정 목적 확인 - 기존 건물 사용인지 새 건물 소유인지 계약서에 적습니다. 목적이 최단기간 적용을 가릅니다.
• 기간 약정 - 원하는 기간을 숫자로 분명히 정합니다. 기존 건물 사용 목적이면 약정 기간이 그대로 효력을 가집니다.
• 등기 - 지상권 설정등기에 목적과 존속기간을 적습니다. 새 토지 소유자에게도 기간을 주장할 수 있게 됩니다.
• 지료·특약 정리 - 지료와 건물 보수 책임, 만료 시 원상회복 범위를 정합니다. 만료 때 다툼을 줄입니다.
• 만료 전 갱신 협의 - 만료 1년 전쯤 갱신 조건을 협의합니다. 합의가 안 되면 이전 계획을 세웁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 기존 건물을 허물고 새로 지을 계획이 계약 당시 있었거나 건물 일부를 증축할 예정이면 설정 목적이 달리 해석될 수 있어 계약서와 설계 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지상권·토지 이용 계약의 검토와 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 최단 존속기간 규정은 강행규정인가요?
  적용 대상인 경우에는 짧게 정한 약정이 최단기간까지 연장됩니다. 민법 제280조 제2항은 제1항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 그 기간까지 연장한다고 정합니다. 다만 95다49318 판결처럼 기존 건물 사용 목적이면 애초에 적용 대상이 아닙니다.
• 기존 건물이 연와조라면 결론이 달라지나요?
  달라지지 않습니다. 대법원 1996. 3. 22. 선고 95다49318 판결 사안의 건물도 연와조였지만, 지상권설정자 소유 건물을 사용할 목적이었으므로 30년 최단기간이 적용되지 않고 15년 약정대로 만료되었다고 보았습니다. 건물 구조가 아니라 설정 목적이 기준입니다.
• 기간을 정하지 않으면 어떻게 되나요?
  최단존속기간으로 봅니다. 민법 제281조 제1항은 계약으로 지상권 존속기간을 정하지 않은 때에는 제280조의 최단존속기간으로 한다고 정합니다. 기존 건물 사용 목적이라면 기간을 비워 두지 말고 원하는 기간을 명시하는 편이 다툼을 줄입니다.
• 지상권 기간 중 땅 주인이 바뀌면요?
  지상권은 물권이므로 등기해 두면 새 토지 소유자에게도 남은 기간을 주장할 수 있습니다. 민법 제279조의 지상권은 타인의 토지를 사용하는 권리로, 설정등기를 마치면 토지 소유자가 바뀌어도 효력이 유지됩니다. 목적과 기간도 등기에 적어 둡니다.
• 갱신할 때도 짧게 정할 수 있나요?
  갱신 기간은 제280조의 최단존속기간보다 짧게 하지 못합니다. 민법 제284조는 당사자가 계약을 갱신하는 경우 존속기간은 갱신한 날부터 제280조의 최단존속기간보다 단축하지 못한다고 정합니다. 기존 건물 사용 목적이면 이 규정의 적용 여부도 목적에 따라 다투어질 수 있습니다.
• 임대차로 하는 것과 무엇이 다른가요?
  지상권은 물권이라 등기하면 토지가 팔려도 남은 기간을 주장할 수 있고, 토지 소유자 동의 없이 양도하거나 임대할 수 있습니다. 민법 제282조가 이를 정합니다. 임대차는 채권이어서 양도·전대에 임대인 동의가 필요하므로 사용 계획에 맞춰 형식을 고릅니다.

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