경매 낙찰

건물 지으려고 지상권 기간을 10년으로 정했는데 10년 뒤 끝나나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 건물 소유를 위한 지상권 기간을 10년으로 정했더라도 민법이 정한 최단 존속기간까지 자동으로 늘어납니다. 견고한 건물이면 30년, 그 밖의 건물이면 15년이고, 이보다 짧게 정한 약정은 그 기간까지 연장됩니다. 지금은 설정계약서와 건축물대장에서 건물의 구조가 무엇으로 적혀 있는지 확인하십시오.

토지 소유자에게 계약을 다시 써 달라고 요구하거나 새로 합의할 필요는 없습니다. 10년 약정 자체가 법에 따라 최단 존속기간으로 바뀌기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 2025년 봄 남의 땅에 철근콘크리트조 2층 근린생활시설을 짓기 위해 지상권 설정계약을 맺었습니다. 토지 소유자가 10년 넘게는 절대 안 된다고 버텨 존속기간을 10년으로 정했고, 월 지료는 250만원으로 했습니다. 건물이 완공된 뒤 R씨는 10년이 지나면 건물을 철거해야 하는지 걱정하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물 지상권의 최단 존속기간은 몇 년인가요?

건물 구조에 따라 30년 또는 15년입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제280조 제1항은 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년, 그 밖의 건물은 15년, 건물 이외의 공작물은 5년보다 단축하지 못한다고 정합니다. 철근콘크리트조나 철골조 건물은 견고한 건물로 보는 것이 일반적이고, 경량 철골이나 조립식 패널 건물은 구조에 따라 판단이 갈립니다.

설정 당시 어떤 건물을 지을지 정하지 않았다면 그 밖의 건물 소유를 목적으로 한 것으로 보아 15년이 적용됩니다. 계약서에 건물 구조를 적어 두는 것이 존속기간을 다툴 때 가장 확실한 근거가 됩니다. 착공 전이라면 설계도면과 건축허가 신청서의 구조 표시도 함께 보관해 두어야 합니다.

10년 약정은 왜 무효가 되나요?

지상권자에게 불리한 존속기간 약정은 편면적 강행규정에 따라 효력이 없기 때문입니다. 민법 제289조는 제280조부터 제287조까지의 규정에 위반되는 계약으로 지상권자에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정합니다. 존속기간을 법정 최단기간보다 짧게 정하는 것은 지상권자에게 불리하므로 효력이 없고, 기간은 법정 기간까지 연장됩니다.

반대로 최단기간보다 길게 정하는 것은 자유입니다. 40년이나 50년으로 정해도 지상권자에게 불리하지 않으므로 그대로 효력이 있습니다. 토지 소유자가 강하게 요구해 어쩔 수 없이 10년으로 정했다는 사정이 있으면 불리한 약정이라는 판단이 더 분명해집니다. 토지가 제3자에게 팔려도 결론은 같습니다. 법정 존속기간은 법률에 따라 정해지는 것이므로 새 토지 소유자도 10년 만료를 이유로 건물 철거를 구할 수 없습니다.

기간이 끝나면 건물은 어떻게 되나요?

기간이 끝났을 때 건물이 남아 있으면 지상권자는 계약 갱신을 청구할 수 있고, 토지 소유자가 갱신을 원하지 않으면 건물을 상당한 가액으로 사 달라고 청구할 수 있습니다. 갱신한다면 갱신한 날부터 다시 최단 존속기간이 적용됩니다.

지상권 존속기간 확인 순서

• 설정계약서 확인 - 약정한 존속기간과 건물 구조 기재를 봅니다. 구조를 정하지 않았으면 15년이 기준입니다.
• 건축물대장 확인 - 실제로 지은 건물의 구조를 확인합니다. 견고한 건물이면 30년을 주장합니다.
• 등기부 확인 - 을구에 기록된 존속기간을 봅니다. 10년으로 적혀 있어도 법정 기간까지 연장됩니다.
• 만료일 계산 - 설정일부터 법정 존속기간으로 만료일을 다시 계산합니다. 만료 전에 갱신 여부를 협의합니다.
• 만료 시 청구 - 건물이 남아 있으면 갱신청구를, 거절당하면 지상물 매수청구를 합니다. 청구는 서면으로 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 기간을 짧게 정한 대신 지료를 크게 낮춰 주는 등 지상권자에게 유리한 사정이 함께 있으면 계약서와 협의 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지상권 존속기간과 갱신·매수청구를 둘러싼 분쟁과 건물 철거 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기부에 10년으로 적혀 있으면 고쳐야 하나요?
  꼭 고칠 필요는 없습니다. 민법 제280조 제2항에 따라 단축된 기간은 법정 기간까지 연장되므로 등기 기재와 관계없이 지상권은 최단 존속기간 동안 존속합니다. 다만 토지가 팔릴 가능성이 있으면 존속기간 변경등기를 해 두는 편이 분쟁을 줄입니다.
• 견고한 건물인지는 어떻게 판단하나요?
  건물의 주된 구조와 내구성으로 판단합니다. 민법 제280조 제1항 제1호는 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이라고 정합니다. 철근콘크리트조는 보통 견고한 건물로 보고, 조립식 패널이나 목조는 그 밖의 건물로 보는 경우가 많아 건축물대장의 구조란이 판단 자료가 됩니다.
• 어떤 건물을 지을지 정하지 않았다면요?
  15년이 적용됩니다. 민법 제281조 제2항은 지상권 설정 당시 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 제280조 제2호의 건물 소유를 목적으로 한 것으로 본다고 정합니다. 나중에 견고한 건물을 지었더라도 설정 당시 정하지 않았다면 15년을 기준으로 다툼이 생길 수 있습니다.
• 기간을 정하지 않았다면 몇 년인가요?
  최단 존속기간이 적용됩니다. 민법 제281조 제1항은 계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때 그 기간을 제280조의 최단존속기간으로 한다고 정합니다. 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년, 건물 외 공작물은 5년입니다.
• 토지 소유자에게 유리한 사정이 있으면 10년도 유효한가요?
  지상권자에게 불리하지 않은 특별한 사정이 있으면 달리 볼 여지가 있습니다. 민법 제289조는 지상권자에게 불리한 약정만 무효로 하므로, 기간을 짧게 정한 대신 지료를 받지 않기로 하는 등 전체적으로 지상권자에게 유리한 사정이 있으면 약정이 유효하다고 볼 수도 있습니다. 계약 경위를 따져 봐야 합니다.
• 갱신하면 몇 년이 다시 보장되나요?
  갱신한 날부터 최단 존속기간이 다시 보장됩니다. 민법 제284조는 당사자가 계약을 갱신하는 경우 지상권의 존속기간은 갱신한 날부터 제280조의 최단존속기간보다 단축하지 못한다고 정합니다. 더 긴 기간을 정하는 것은 자유입니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 형제와 공동명의인 부동산을 정리하고 싶습니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성