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지상권 존속기간을 영구로 정해도 효력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 지상권 존속기간을 영구로 약정해도 유효합니다. 민법 제280조는 최단 존속기간만 정하고 최장기간은 두지 않았고, 대법원 99다66410 판결도 영구 약정을 허용했습니다. 지금은 계약서에 지료와 소멸 사유가 적혀 있는지부터 확인하십시오.

지상권은 반드시 몇 년짜리로 정해야 유효한 것은 아닙니다. 존속기간을 영구로 약정해도 유효합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 자기 토지 지하 공간에 인근 상가 건물주가 지하 주차장 연결통로를 만들 수 있도록 구분지상권을 설정해 주기로 했습니다. 건물주는 건물이 있는 동안 계속 써야 한다며 존속기간을 영구로 등기하자고 요구했고, 연 지료 1,200만원을 제안했습니다. A씨는 영구 약정이 유효한지, 나중에 되돌릴 방법이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지상권 존속기간을 영구로 정해도 유효한가요?

유효합니다. 민법은 지상권 존속기간의 최단기간만 정하고 최장기간은 정하지 않았습니다. 대법원 2001. 5. 29. 선고 99다66410 판결은 영구 지상권을 인정할 실제 필요가 있고, 지상권의 제한이 없는 소유권을 회복할 방법도 있으며, 특히 구분지상권은 영구라도 토지소유권을 전면적으로 제한하지 않는다는 점을 들어 존속기간을 영구로 약정하는 것도 허용된다고 보았습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제280조와 제281조도 원안 당시와 같이 최단기간만 두고 있어 이 결론은 그대로 유지됩니다.

최단 존속기간은 얼마인가요?

지상물의 종류에 따라 다릅니다. 석조·석회조·연와조나 이와 비슷한 견고한 건물이나 수목을 소유할 목적이면 30년, 그 밖의 건물이면 15년, 건물 이외의 공작물이면 5년보다 짧게 정할 수 없습니다. 이보다 짧게 정하면 그 최단기간까지 늘어납니다.

기간을 정하지 않으면 최단 존속기간으로 봅니다. 설정 당시 공작물의 종류와 구조를 정하지 않았다면 견고한 건물 외의 건물 소유 목적으로 보아 15년이 됩니다.

영구 지상권을 설정한 토지소유자는 소유권을 되찾을 수 없나요?

방법이 있습니다. 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않으면 지상권 소멸을 청구할 수 있고, 설정계약에서 정한 소멸 사유가 생기면 그에 따라 정리할 수 있습니다. 그래서 영구 지상권을 설정할 때는 지료와 소멸 사유를 계약서에 분명히 적어 두는 것이 토지소유자를 보호합니다.

지상권이 소멸하면 지상권자는 건물 등을 수거해 토지를 원상회복해야 하고, 토지소유자가 상당한 가액을 제공해 매수를 청구하면 지상권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못합니다. 지상권자 쪽에서도 건물이 남아 있으면 계약 갱신이나 매수를 청구할 수 있으므로 소멸 뒤 정리 방법도 미리 정해 두어야 합니다.

구분지상권도 영구로 할 수 있나요?

할 수 있습니다. 지하나 지상 공간의 상하 범위를 정해 건물 등을 소유하기 위한 구분지상권은 토지의 일부 공간만 쓰므로, 영구로 정해도 토지소유권을 전면적으로 제한하지 않는다는 것이 판례의 설명입니다. 지하철·지하상가·고가도로처럼 장기간 쓰는 시설에 자주 쓰입니다.

영구 지상권 설정 전 확인 순서

• 목적물 특정 - 지상권을 설정할 토지 범위와 구분지상권이면 상하 범위를 정합니다. 등기의 대상이 확정됩니다.
• 존속기간 결정 - 영구로 할지 기간을 정할지 정합니다. 최단기간보다 짧게 정하면 자동으로 늘어납니다.
• 지료 조건 기재 - 지료액·지급시기·조정 방식을 적고 등기합니다. 제3자에게 대항하려면 등기가 필요합니다.
• 소멸 사유 약정 - 연체·용도 변경 등 소멸 사유를 적습니다. 영구 지상권의 출구가 됩니다.
• 소멸 뒤 정리 방법 - 지상물 수거·매수 가격 기준을 정합니다. 소멸 뒤 분쟁을 줄입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지상권이 담보 목적으로 설정됐거나 공유 토지에 설정됐다면 설정계약과 공유자 동의 여부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지상권 설정·소멸과 토지 인도·건물 철거 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지상권 최장 존속기간 제한이 있나요?
  없습니다. 민법 제280조 제1항은 지상물 종류에 따라 30년, 15년, 5년의 최단기간만 정합니다. 대법원 2001. 5. 29. 선고 99다66410 판결은 최장기에 제한이 없어 존속기간을 영구로 약정하는 것도 허용된다고 보았습니다.
• 최단기간보다 짧게 정하면 어떻게 되나요?
  최단기간까지 늘어납니다. 민법 제280조 제2항은 제1항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 그 기간까지 연장한다고 정합니다. 예를 들어 견고한 건물 소유 목적으로 10년을 정했다면 30년으로 봅니다.
• 기간을 안 정하면 몇 년인가요?
  최단 존속기간으로 봅니다. 민법 제281조 제1항은 존속기간을 정하지 않은 때 제280조의 최단기간으로 한다고 정하고, 제2항은 공작물의 종류와 구조를 정하지 않았으면 견고한 건물 외의 건물 소유 목적으로 보아 15년이 됩니다.
• 영구 지상권은 어떻게 끝낼 수 있나요?
  지상권자가 2년 이상의 지료를 내지 않으면 민법 제287조에 따라 소멸을 청구할 수 있습니다. 계약에서 정한 소멸 사유가 생긴 경우에도 정리할 수 있습니다. 그래서 설정 때 지료와 소멸 사유를 계약서와 등기에 분명히 적어 두어야 합니다.
• 지상권이 끝나면 건물은 어떻게 되나요?
  지상권자가 수거해 원상회복하는 것이 원칙입니다. 민법 제285조는 토지소유자가 상당한 가액을 제공해 매수를 청구하면 지상권자가 정당한 이유 없이 거절하지 못한다고 정하고, 제283조는 지상권자에게 갱신청구권과 매수청구권을 줍니다.
• 지상권자에게 불리한 약정은 효력이 있나요?
  없습니다. 민법 제289조는 제280조부터 제287조까지의 규정에 위반되는 계약으로 지상권자에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 최단기간보다 짧은 기간 약정이나 1년 연체만으로 소멸시키는 특약은 이 규정에 따라 효력이 부정될 수 있습니다.

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