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지상권이 끝났는데 비닐하우스를 땅 주인에게 사 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

쉽게 뜯어 옮길 수 있는 쇠파이프 골격 비닐하우스라면 땅 주인에게 사 달라고 청구하기 어렵습니다. 지상권 소멸 뒤 땅 주인이 갱신을 거절하면 매수청구권이 생기는 것이 원칙이지만, 판례는 비닐하우스가 철거해도 쓸모없어지거나 큰 사회경제적 손실이 생기지 않는다고 보아 매수청구를 인정하지 않았습니다. 지금은 하우스의 기초 구조와 철거 비용 견적부터 확인해 두십시오.

매수청구를 하기 전에 먼저 계약 갱신을 청구해 볼 수 있습니다. 매수청구권은 땅 주인이 갱신을 원하지 않을 때 생기는 권리입니다.

이런 상담이 많습니다

2020년 5월 A씨는 B씨 소유 밭에 지상권을 설정받아 쇠파이프 골격 비닐하우스 4동을 짓고 딸기를 재배해 왔습니다. 2025년 5월 존속기간 5년이 끝나자 A씨는 갱신을 요청했지만 B씨는 직접 땅을 쓰겠다며 거절하고 하우스 철거를 요구했습니다. A씨는 하우스 설치에 3천만원이 들었다며 B씨에게 사 달라고 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지상권이 끝나면 지상권자는 무엇을 청구할 수 있나요?

지상권이 소멸했을 때 건물이나 공작물, 수목이 남아 있으면 지상권자는 먼저 계약 갱신을 청구할 수 있습니다. 땅 주인이 갱신을 원하지 않으면 지상권자는 상당한 가액으로 그 공작물이나 수목을 사 달라고 청구할 수 있습니다.

반대로 지상권이 소멸하면 지상권자는 공작물을 거둬 가고 토지를 원래대로 돌려놓아야 합니다. 땅 주인이 상당한 가액을 제시하며 매수를 청구하면 지상권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못합니다.

비닐하우스도 매수청구 대상이 되나요?

쉽게 분리해 옮길 수 있는 비닐하우스라면 인정받기 어렵습니다. 대법원 1997. 2. 14. 선고 96다46668 판결은 쇠파이프 골격 비닐하우스가 영업에 필요한 시설이더라도 그 소유 자체가 주된 목적이 아니었고, 철재 파이프를 쉽게 분리해 재사용할 수 있어 철거해도 큰 손실이 없다는 이유로 매수청구권을 부정했습니다.

이 판결은 토지 임대차에서 매수청구권 규정을 준용한 사안이었지만, 판단 기준인 민법 제283조는 지상권 자체의 규정이므로 지상권자에게도 같은 기준이 적용될 가능성이 높습니다. 콘크리트 기초와 난방 설비를 갖춰 옮기면 쓸모가 없어지는 대형 온실이라면 결론이 달라질 여지가 있습니다.

지상권 존속기간은 어떻게 정해지나요?

건물 이외의 공작물을 소유하려는 지상권은 존속기간을 5년보다 짧게 정할 수 없고, 짧게 정하면 5년으로 늘어납니다. 기간을 정하지 않았으면 이 최단기간이 존속기간이 되고, 공작물의 종류를 정하지 않았으면 일반 건물 소유 목적으로 보아 15년이 됩니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 이 규정에 어긋나는 계약으로 지상권자에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 계약서의 기간이 이보다 짧다면 지상권이 아직 끝나지 않았다고 다툴 수 있습니다.

비닐하우스 지상권 종료 대응 순서

• 존속기간 확인 - 계약서와 등기부의 존속기간이 최단기간보다 짧지 않은지 봅니다. 짧으면 기간이 늘어나 있습니다.
• 갱신 청구 - 기간이 끝났다면 먼저 땅 주인에게 내용증명으로 갱신을 청구합니다. 매수청구의 전제입니다.
• 구조 자료 정리 - 기초 공사, 난방·관수 설비, 분리 가능 여부를 사진과 시공 계약서로 정리합니다. 매수청구 대상 판단 자료입니다.
• 철거 비용 산정 - 매수청구가 어려울 때를 대비해 철거·원상회복 비용과 재사용 가능한 자재를 산정합니다.
• 협의 또는 소송 - 땅 주인과 철거 기한·비용 분담을 협의하고, 결렬되면 매수청구 소송이나 철거 소송에서 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 하우스에 콘크리트 기초나 고정 설비가 많거나 계약서에 매수 약정이 따로 있으면 구조와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도·지상물 철거 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지상권이 끝나면 바로 철거해야 하나요?
  바로 철거하기 전에 갱신을 청구할 수 있습니다. 지상권이 소멸했을 때 공작물이 남아 있으면 지상권자는 계약 갱신을 청구할 수 있고, 땅 주인이 원하지 않을 때 매수청구권이 생깁니다. 갱신과 매수 모두 안 되면 공작물을 거둬 가고 원상회복해야 합니다.
• 비닐하우스는 왜 매수청구가 안 되나요?
  대법원 1997. 2. 14. 선고 96다46668 판결은 쇠파이프 골격 비닐하우스는 그 소유 자체가 주된 목적이 아니고, 철재 파이프를 쉽게 분리해 다른 곳에서 다시 쓸 수 있어 철거해도 쓸모없어지거나 큰 사회경제적 손실이 생기지 않는다고 보아 매수청구권을 부정했습니다.
• 대형 유리온실이면 달라지나요?
  달라질 여지가 있습니다. 매수청구 대상인지는 철거하면 쓸모없어지는지, 사회경제적 손실이 큰지로 판단합니다. 콘크리트 기초에 고정되고 난방·관수 설비가 붙어 분리하면 재사용이 어려운 온실이라면 공작물로서 매수청구를 주장해 볼 수 있습니다.
• 땅 주인이 하우스를 사겠다고 하면 거절할 수 있나요?
  정당한 이유 없이는 거절할 수 없습니다. 지상권이 소멸한 때 땅 주인이 상당한 가액을 제시하며 공작물이나 수목의 매수를 청구하면 지상권자는 정당한 이유 없이 이를 거절하지 못합니다. 가액이 상당한지는 다툴 수 있습니다.
• 계약서의 지상권 기간이 3년이면요?
  건물 이외의 공작물 소유를 목적으로 한 지상권은 5년보다 짧게 정할 수 없고, 짧게 정하면 5년으로 연장됩니다. 이에 어긋나는 지상권자에게 불리한 약정은 효력이 없으므로, 3년으로 적었더라도 5년이 지나기 전에는 지상권이 끝나지 않았다고 주장할 수 있습니다.
• 기간을 안 정했으면 언제 끝나나요?
  존속기간을 정하지 않으면 공작물 종류에 따른 최단존속기간이 존속기간이 됩니다. 비닐하우스 같은 건물 이외의 공작물이면 5년입니다. 설정 당시 공작물의 종류와 구조를 정하지 않았다면 일반 건물 소유 목적으로 보아 15년이 됩니다.

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