등기·명의신탁

남의 땅을 빌려 쓸 때 지상권과 임차권 중 무엇이 유리한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

일반적으로 땅을 빌려 쓰는 사람에게는 지상권이 임차권보다 유리합니다. 지상권은 물권이라 등기로 누구에게나 대항하고, 땅 주인 동의 없이 양도·임대할 수 있으며, 건물 종류별 최단존속기간이 보장되고 지료는 2년 이상 밀려야 소멸청구 대상이 됩니다. 지금은 지을 건물의 구조와 사용 기간, 나중에 건물을 팔 계획이 있는지부터 정리해 두십시오.

임차권을 택했다고 보호를 전혀 못 받는 것은 아닙니다. 건물을 지어 등기하면 땅을 새로 산 사람에게도 임대차를 주장할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2026년 6월 A씨는 B씨 소유 땅에 철근콘크리트 2층 물류창고를 지어 20년 이상 쓸 계획으로 B씨와 협의를 시작했습니다. B씨는 월 차임 300만원의 토지 임대차계약서를 내밀었고, A씨는 나중에 창고를 팔거나 대출 담보로 쓸 수도 있다는 점이 걱정됐습니다. A씨는 지상권을 설정받는 것과 무엇이 다른지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대항력은 어느 쪽이 강한가요?

지상권이 강합니다. 지상권은 물권이어서 등기하면 땅 주인이 바뀌어도 새 주인에게 그대로 주장할 수 있습니다. 토지 임차권은 채권이라 원칙적으로 임대인에게만 주장할 수 있고, 임대차를 등기해야 그때부터 제3자에게 효력이 생깁니다.

다만 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차는 임대차 등기를 하지 않아도 임차인이 그 땅 위 건물을 등기하면 제3자에게 효력이 생깁니다. 건물이 기간 만료 전에 없어지면 이 효력도 잃습니다.

존속기간과 양도는 어떻게 다른가요?

지상권은 건물 종류에 따라 최단존속기간이 보장됩니다. 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년, 건물 이외의 공작물은 5년보다 짧게 정할 수 없고, 기간을 정하지 않으면 이 기간이 존속기간이 됩니다. 토지 임대차는 최단·최장 기간 제한이 없고, 기간을 정하지 않으면 당사자가 언제든 해지를 통고할 수 있습니다.

지상권자는 땅 주인 동의 없이 지상권을 양도하거나 그 기간 안에서 땅을 임대할 수 있지만, 임차인은 임대인 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대할 수 없습니다. 건물을 팔거나 담보로 쓸 계획이 있다면 이 차이가 큽니다.

토지 임대차의 최장 20년 제한 규정은 헌법재판소 위헌결정 뒤 2016. 1. 6. 삭제됐습니다. 그래서 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서는 토지 임대차도 20년을 넘는 기간으로 정할 수 있습니다.

지료·차임이 밀리면 어떻게 되나요?

지상권은 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않아야 땅 주인이 소멸을 청구할 수 있습니다. 건물 소유 등을 목적으로 한 토지 임대차는 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인이 해지할 수 있습니다. 월세라면 두 달치만 밀려도 해지 사유가 됩니다.

지상권은 지료가 없어도 성립하지만 임대차는 차임 지급이 요소입니다. 또 임대인은 땅을 쓸 수 있는 상태로 유지할 의무를 지지만, 지상권설정자는 지상권자의 사용을 참는 의무만 집니다. 땅을 쓰는 동안 토지 상태 때문에 생기는 문제를 누구에게 요구할 수 있는지가 여기서 갈립니다.

지상권·임차권 선택 순서

• 사용 목적 정리 - 지을 건물이 철근콘크리트인지 가설 건물인지, 몇 년 쓸지 정합니다. 지상권 최단기간과 비교합니다.
• 양도 계획 확인 - 나중에 건물을 팔거나 담보로 쓸 계획이 있으면 지상권이 유리합니다.
• 비용 비교 - 지상권은 일시금이나 지료, 임대차는 월 차임 구조가 많습니다. 연체 시 결과도 함께 비교합니다.
• 등기 여부 결정 - 지상권은 설정등기를, 임대차는 임대차 등기나 건물 등기를 해 대항력을 확보합니다.
• 종료 조건 협의 - 기간 만료 때 갱신청구와 건물 매수청구가 어떻게 될지 계약서에 적어 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 땅 주인이 지상권 설정을 거부하거나 농지처럼 용도 규제가 있는 땅이면 계약 형태와 인허가를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 사용권 설정 자문과 관련 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지상권과 임차권의 가장 큰 차이는 무엇인가요?
  지상권은 물권이라 등기하면 누구에게나 주장할 수 있고, 땅 주인 동의 없이 양도하거나 임대할 수 있습니다. 임차권은 채권이라 원칙적으로 임대인에게만 주장할 수 있고, 양도나 전대에 임대인 동의가 필요합니다. 건물을 팔 계획이 있다면 차이가 큽니다.
• 토지 임대차도 대항력을 가질 수 있나요?
  있습니다. 부동산 임대차를 등기하면 그때부터 제3자에게 효력이 생기고, 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차는 임대차 등기가 없어도 임차인이 지상 건물을 등기하면 제3자에게 효력이 생깁니다. 건물이 기간 만료 전에 없어지면 이 효력을 잃습니다.
• 지상권은 최소 몇 년을 보장받나요?
  견고한 건물이나 수목은 30년, 그 밖의 건물은 15년, 건물 이외의 공작물은 5년보다 짧게 정할 수 없습니다. 짧게 정하면 이 기간까지 늘어나고, 기간을 정하지 않으면 이 기간이 존속기간이 됩니다. 이에 어긋나는 지상권자에게 불리한 약정은 효력이 없습니다.
• 토지 임대차는 20년을 넘길 수 없나요?
  지금은 넘길 수 있습니다. 임대차 존속기간을 20년으로 제한하던 민법 제651조는 헌법재판소 위헌결정 뒤 2016. 1. 6. 삭제되었습니다. 현행법상 토지 임대차에는 최단·최장 기간 제한이 없고, 기간을 정하지 않으면 당사자가 언제든 해지를 통고할 수 있습니다.
• 지료와 차임이 밀리면 결과가 다른가요?
  다릅니다. 지상권은 2년 이상의 지료를 지급하지 않아야 땅 주인이 소멸을 청구할 수 있지만, 건물 소유 등을 목적으로 한 토지 임대차는 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인이 해지할 수 있습니다. 월세 구조라면 임차권이 훨씬 빨리 해지 위험에 놓입니다.
• 기간이 끝나면 건물은 어떻게 되나요?
  지상권과 건물 소유 목적의 토지 임대차 모두 기간 만료 때 건물이 남아 있으면 갱신을 청구할 수 있고, 땅 주인이 거절하면 건물 매수를 청구할 수 있습니다. 투하자본 회수 방법은 두 권리가 비슷하지만, 차임 연체로 해지된 임대차에서는 매수청구가 막힐 수 있습니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다

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