주택 임대차

임대차기간을 영구로 정한 계약, 무효라며 임차권등기를 거부할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

아니요, 임대차기간을 영구로 정한 계약도 무효로 볼 특별한 사정이 없으면 유효합니다. 대법원 2023다209045 판결로 영구 임대차의 효력과 그 한계, 임차인이 나갈 때의 해지 방법, 임대인이 거부할 때의 임대차등기 협력 청구를 정리했습니다.

아니요, 임대차기간을 영구로 정했다는 이유만으로 계약이 무효가 되지는 않습니다. 대법원은 영구 임대차도 무효로 볼 특별한 사정이 없으면 계약자유의 원칙상 허용된다고 보았습니다. 기간을 20년이나 10년으로 고쳐 다시 계약할 필요도 없습니다. 다만 등기가 없으면 새 소유자에게 대항하기 어렵다는 한계는 남습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2010. 4. B씨 소유의 땅 일부를 빌려 창고를 짓고, 계약서에 「임대 기간 영구, 보증금 3,000만 원, 연 차임 120만 원」이라고 적었습니다. B씨가 세상을 떠난 뒤 2025. 9. 상속인 C씨는 영구 임대는 법에 없는 계약이라 무효라며 땅을 비워 달라고 했습니다. A씨는 처음부터 사실상 땅을 산 것이라고 생각해 왔지만 매매계약서는 따로 없습니다. 2026. 3. A씨는 지금이라도 임차권을 등기해 지킬 수 있는지, 이 계약이 정말 무효인지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

영구 임대차는 법적으로 가능한가요?

가능합니다. 예전 민법 제651조는 견고한 건물 소유 목적의 토지임대차 등을 빼고 임대차 존속기간을 20년으로 제한했습니다. 그러나 헌법재판소가 2013. 12. 26. 이 조항이 계약의 자유를 침해한다며 위헌 결정을 했고, 조항은 2016. 1. 6. 삭제되었습니다.

현행 민법에는 처분능력이나 권한이 없는 사람이 하는 단기임대차의 최장기 제한만 남아 있습니다. 그 밖에는 임대차기간을 영구로 정하는 것을 막는 규정이 없습니다. 다만 물권은 법률이 정한 것만 만들 수 있으므로, 영구 임대차도 어디까지나 채권계약이라는 한계 안에서 효력이 있습니다. 임차인에 대한 관계에서만 소유자의 사용·수익이 제한될 뿐, 소유자는 땅을 팔거나 담보로 제공할 수 있습니다. 그래서 임차인은 등기로 자기 권리를 지켜야 합니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

영구 임대차를 무효라고 본 원심을 파기환송했습니다. 원고는 임대차기간을 영구로 정한 계약을 근거로, 주위적으로 소유권이전등기를, 예비적으로 임차권설정등기를 청구했습니다. 원심은 계약이 실제로는 매매라는 주장을 받아들이지 않았고, 영구 임대차는 소유자에게 처분 권능만 남기는 새로운 소유권을 만드는 것이라며 무효로 보았습니다.

대법원은 매매라는 주장은 배척한 원심을 유지했지만, 영구 임대차 부분은 달리 판단했습니다. 특정인에 대해 채권적으로 사용·수익권을 포기하는 것은 금지되지 않는다고 하면서 “당사자들이 자유로운 의사에 따라 임대차기간을 영구로 정한 약정은 이를 무효로 볼 만한 특별한 사정이 없는 한 계약자유의 원칙에 의하여 허용된다고 보아야 한다.”라고 했습니다. 차임증감청구나 해지로 이해관계를 조정할 수 있다는 점도 이유로 들었습니다. 그래서 임차권설정등기 청구를 다시 심리하라며 사건을 돌려보냈습니다.

영구 임대차에서 임차인이 나가고 싶으면 어떻게 하나요?

언제든 영구 기간에 관한 권리를 포기할 수 있고, 그러면 기간의 정함이 없는 임대차가 됩니다. 대법원은 영구 임대가 임차인에게 잘못이 없는 한 원하는 동안 계약을 보장한다는 뜻이어서, 임대인에게는 의무이고 임차인에게는 권리라고 보았습니다.

기간의 정함이 없는 임대차는 해지 통고 뒤 일정 기간이 지나면 끝납니다. 토지나 건물은 임차인이 통고하면 1개월 뒤에 해지 효력이 생깁니다. 반대로 임대인은 영구 기간에 묶이므로 임차인의 차임 연체 같은 채무불이행이 없으면 마음대로 해지할 수 없습니다. 영구로 분양받은 상가에서 임차인이 해지하는 문제는 「영구임대로 분양받아 기간을 비워 둔 상가, 임차인이 해지할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

임대인이 임대차등기를 거부하면 어떻게 하나요?

반대약정이 없다면 임차인은 임대인에게 등기 협력을 청구할 수 있고, 소송으로도 구할 수 있습니다. 이 사건 원고가 예비적으로 구한 것도 임차권설정등기절차 이행이었고, 대법원은 계약 무효를 이유로 이를 기각한 것이 잘못이라고 보았습니다. 부동산 임대차는 등기한 때부터 제삼자에게도 효력이 생기므로, 소유자가 바뀌기 전에 등기해 두는 것이 중요합니다. 계약서에 등기를 하지 않기로 한 반대약정이 있다면 이 청구는 어렵습니다. 건물주가 등기를 거부할 때 보증금을 지키는 방법은 「건물주가 상가 임대차등기를 거부하면 보증금은 어떻게 지키나요?」에서 자세히 설명했습니다.

영구 임대차 분쟁 대응 순서

• 계약서 확인 - 기간 문구, 차임, 등기 협력 약정이나 반대약정이 있는지 봅니다.
• 계약 성격 정리 - 매매로 볼 사정이 있는지, 임대차로 보는 편이 유리한지 따져 봅니다.
• 차임 지급 기록 정리 - 연체가 없다는 자료를 모아 임대인의 해지 주장에 대비합니다.
• 등기 협력 청구 - 임대인이나 상속인에게 임대차등기 협력을 요구하고, 거부하면 소송을 냅니다.
• 차임 조정 대비 - 경제사정 변동에 따른 차임증감청구 가능성을 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서 문구와 실제 차임 지급, 당사자가 영구 기간에 합의한 경위에 따라 계약의 효력과 등기 청구 결과가 달라집니다. 법무법인 윤성은 토지·건물 임대차 분쟁과 임대차등기 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 영구 임대차는 임대인이 바뀌어도 그대로 유지되나요?
  임대차등기를 해 두었다면 등기한 때부터 제삼자에게도 효력이 생겨 새 소유자에게 주장할 수 있습니다. 등기가 없으면 새 소유자에게 대항하기 어렵습니다.
• 영구 임대차인데 월세를 올려 달라고 할 수 있나요?
  공과부담 증감이나 경제사정 변동으로 약정 차임이 상당하지 않게 되면 당사자는 장래 차임의 증감을 청구할 수 있습니다. 대법원도 이를 이해관계 조정 수단으로 들었습니다.
• 임대인이 상속인으로 바뀌면 영구 임대차를 끝낼 수 있나요?
  상속인은 임대인의 지위를 그대로 이어받으므로 상속만으로 계약을 끝낼 수 없습니다. 임차인의 차임 연체 같은 채무불이행이 있어야 해지를 검토할 수 있습니다.
• 영구 임대차를 매매로 봐 달라고 할 수 있나요?
  계약 내용과 대금 지급 경위로 보아 실제로 매매라는 사정이 증명되어야 합니다. 이 사건에서는 매매라는 주장이 받아들여지지 않았습니다.
• 영구 지상권도 유효한가요?
  허용됩니다. 민법은 지상권 존속기간의 최단기만 정하고 최장기는 제한하지 않아, 대법원은 영구 약정도 유효하다고 보았습니다. 지상권은 물권이라 채권인 임대차와 효력 범위가 다릅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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