주택 임대차

월세를 올리지 않기로 약정했는데 집주인이 월세 인상을 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

원칙적으로 못 합니다, 차임을 올리지 않기로 한 특약은 유효하고 특약을 유지하는 것이 신의칙에 반할 정도의 사정변경이 있을 때만 예외적으로 증액청구가 인정됩니다. 대법원 96다34061 판결은 사실상 무상 사용을 보장한 연 1원 차임 약정에서 증액청구를 배척했습니다. 지금은 계약서의 불증액 문구와 그 약정을 한 이유가 적힌 문서를 확인하십시오.

증액 요구를 받았다고 바로 응할 필요는 없습니다. 법원이 증액을 인정하기 전까지는 약정한 차임만 내면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2023. 2. 재개발 이주 합의의 하나로 조합 소유 주택을 20년간 빌려 쓰기로 하고, 기간이 끝나면 10년씩 연장하며 월세는 연 1원만 내기로 약정했습니다. 사실상 평생 무상으로 쓰게 해 주려는 계약이었습니다. 2026. 5. 주택 소유권을 넘겨받은 새 소유자가 「주변 시세가 올랐다」며 월세를 올려 달라는 내용증명을 보내왔습니다. J씨는 이런 약정이 있는데도 월세를 올려야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

차임을 올리지 않기로 약정했는데 임대인이 증액을 청구할 수 있나요?

원칙적으로 할 수 없고, 예외적으로만 가능합니다. 차임을 올리지 않기로 한 특약은 임차인에게 불리하지 않으므로 유효합니다. 다만 대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결은 특약 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있으면 형평의 원칙상 임대인에게 차임증액청구를 인정해야 한다고 보았습니다.

같은 판결은 20년 기간에 10년씩 연장하고 임료를 매년 1원으로 정해 사실상 영구 무상 사용을 보장한 계약에서는, 경제사정이 바뀌어도 당초 임료로 고정하기로 한 것이므로 증액청구를 배척했습니다. 약정의 목적 자체가 시세 변동과 상관없이 차임을 묶어 두는 것이었다면, 시세 상승만으로는 사정변경이 되지 않습니다.

어느 정도 사정이 바뀌어야 증액이 인정되나요?

약정 당시 당사자들이 예상할 수 없었던 큰 변화가 있고, 특약을 유지하면 임대인에게 현저히 불공평한 결과가 되어야 합니다. 조세나 공과금이 크게 늘거나 급격한 경제 변동이 있는 경우가 그 예입니다. 단순한 시세 상승, 소유자 변경은 그 자체로 충분하지 않습니다.

증액이 인정되면 얼마까지 올릴 수 있나요?

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 증액청구를 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못하게 하고, 계약이나 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 하지 못하게 합니다. 사정변경으로 증액이 인정되더라도 이 상한과 기간 제한은 그대로 적용됩니다. 시·도 조례로 상한을 더 낮게 정할 수도 있습니다.

새 소유자에게도 차임불증액 특약을 주장할 수 있나요?

대항력을 갖춘 임대차라면 주장할 수 있습니다. 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로, 전 임대인과 맺은 계약 조건이 그대로 이어집니다. 대항력이 없다면 새 소유자는 계약 조건에 구속되지 않고 인도를 구할 수도 있어, 전입과 점유 시점을 먼저 확인해야 합니다.

차임 증액 요구 대응 순서

• 특약 문구 확인 - 계약서에 차임 고정·불증액 문구가 있는지 봅니다. 문구가 분명할수록 증액이 어렵습니다.
• 약정 목적 정리 - 왜 차임을 묶었는지 합의서나 당시 문서로 정리합니다. 무상 사용 보장 목적이면 증액 부정 근거가 됩니다.
• 거절 의사 표시 - 증액에 동의하지 않는다는 답변을 내용증명으로 보냅니다. 기존 차임은 계속 냅니다.
• 대항력 확인 - 전입일과 점유 시작일을 확인합니다. 새 소유자에게 계약을 주장하는 근거입니다.
• 소송 대응 준비 - 임대인이 차임증액 소송을 내면 사정변경이 없다는 자료로 대응합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 특약에 기간이나 조건이 붙어 있거나 무상 사용의 대가로 다른 급부를 주고받았다면 계약 전체를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 분쟁의 차임 증감과 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 차임을 안 올린다는 특약은 유효한가요?
  유효합니다. 주택임대차보호법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것만 효력이 없다고 정합니다. 차임을 올리지 않기로 한 특약은 임차인에게 불리하지 않으므로 유효하고, 임대인은 원칙적으로 이에 구속됩니다.
• 특약이 있어도 증액이 되는 경우가 있나요?
  있습니다. 대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결은 차임불증액 특약이 있더라도 그 특약을 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있으면 형평의 원칙상 임대인의 차임증액청구를 인정해야 한다고 보았습니다. 예외는 좁게 인정됩니다.
• 주변 시세가 많이 오르면 사정변경인가요?
  그것만으로는 어렵습니다. 대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결은 사실상 영구 무상 사용을 보장하려고 임료를 매년 1원으로 고정한 계약은 경제사정 변동과 관계없이 임료를 고정하기로 한 것이어서 증액청구를 배척했습니다. 약정의 목적을 먼저 봅니다.
• 증액이 인정되면 얼마까지 올릴 수 있나요?
  약정 차임이나 보증금의 20분의 1까지입니다. 주택임대차보호법 제7조 제2항은 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다고 정하고, 시·도가 조례로 상한을 달리 정할 수 있게 합니다. 같은 조 제1항에 따라 계약 후 1년 이내에는 증액청구를 하지 못합니다.
• 증액 요구에 응하지 않으면 계약이 해지되나요?
  해지되지 않습니다. 차임증액청구는 장래에 대한 증액을 청구하는 권리이고, 임차인이 동의하지 않으면 임대인은 법원에 증액을 구해야 합니다. 주택임대차보호법 제7조 제1항에 따른 증액이 판결로 인정되기 전까지는 약정 차임만 내면 됩니다.
• 새 집주인에게도 이 특약을 주장할 수 있나요?
  대항력이 있으면 주장할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 전입과 점유로 대항력을 갖췄다면 전 임대인과 맺은 차임 조건이 새 소유자에게도 그대로 이어집니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
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