주택 임대차

세입자가 원해서 1년 계약을 했는데 집주인은 2년을 보장해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 임차인의 요구로 1년으로 정했더라도 임차인이 2년을 주장하면 임대인은 1년 만료를 내세울 수 없습니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 2년 미만 약정을 2년으로 보고 짧은 기간의 유효 주장은 임차인에게만 허용합니다. 지금은 새 임차인과 계약하기 전에 기존 임차인이 2년을 주장하는지 확인하십시오.

임차인이 1년을 원했다는 사정을 입증할 자료를 따로 모을 필요는 없습니다. 누가 원했든 결론은 같기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

V씨는 2025. 6. 자기 소유 원룸을 보증금 2천만원, 월세 65만원에 빌려주면서, 임차인이 「1년만 살 예정」이라고 해 계약기간을 1년으로 적었습니다. 2026. 6. 만료를 앞두고 V씨가 새 임차인을 구하려 하자, 임차인은 「법상 2년이니 1년 더 살겠다」고 했습니다. V씨는 임차인이 먼저 1년을 원했는데도 2년을 보장해야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

세입자가 원해서 1년 계약을 했어도 2년을 보장해야 하나요?

보장해야 합니다. 기간을 2년 미만으로 정한 주택 임대차는 그 기간을 2년으로 보고, 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있는 사람은 임차인뿐입니다. 임차인의 요구로 1년으로 정했더라도 임차인이 2년을 주장하면 임대인은 1년 만료를 내세워 대항할 수 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제4조 제1항의 내용입니다.

이 규정에 어긋나는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 「임차인이 원해서 1년으로 한다」는 특약을 적어 두었더라도 임차인이 2년을 주장하는 것을 막지 못합니다.

임차인은 1년 만에 나갈 수도 있나요?

있습니다. 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있으므로, 1년 만료 때 계약을 끝내고 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 임대인에게는 불리해 보이지만 법이 임차인 보호를 위해 선택권을 한쪽에만 준 것입니다.

임대인이 쓸 수 있는 방법은 무엇인가요?

2년 만료에 맞춰 갱신거절 통지를 준비하는 것입니다. 임대인은 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절을 통지해야 하고, 이 기간에 통지하지 않으면 같은 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 사례에서는 2년 만료일인 2027. 6. 을 기준으로 이 기간을 계산합니다.

다만 임차인이 이 기간에 계약갱신을 요구하면 임대인은 실제 거주 등 정당한 사유가 없는 한 거절하지 못하고, 갱신되는 기간은 다시 2년입니다. 임대인이 직접 들어가 살 계획이 있다면 그 사정을 갱신거절 사유로 밝혀야 합니다.

2년 전에 월세를 올릴 수는 있나요?

계약 후 1년이 지났다면 사정변경을 이유로 증액을 청구할 수는 있지만, 약정 차임의 20분의 1을 넘지 못합니다. 임차인이 동의하지 않으면 법원 판단을 받아야 하므로, 실무에서는 2년 만료 때 재계약 조건으로 협의하는 경우가 많습니다.

1년 계약 임대인 대응 순서

• 임차인 의사 확인 - 1년 만료 전에 임차인이 1년으로 끝낼지 2년을 주장할지 문자로 확인합니다.
• 새 계약 보류 - 임차인이 2년을 주장하면 새 임차인과의 계약을 미룹니다. 이중 계약 배상 문제를 막습니다.
• 2년 만료일 계산 - 계약 시작일부터 2년을 만료일로 적습니다. 갱신거절 통지 기간의 기준입니다.
• 갱신거절 통지 - 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 통지합니다. 실제 거주 같은 사유가 있으면 함께 밝힙니다.
• 보증금 반환 준비 - 만료일에 보증금을 돌려주고 집을 넘겨받을 수 있도록 자금을 마련합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우처럼 주택임대차보호법이 적용되지 않는 계약이라면 계약서와 사용 형태를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도와 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차인이 원해서 1년으로 했으면 1년 아닌가요?
  임차인이 2년을 주장하면 2년입니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 2년 미만으로 정한 임대차의 기간을 2년으로 보고, 2년 미만 기간의 유효 주장은 임차인에게만 허용합니다. 누가 1년을 원했는지는 결론에 영향이 없습니다.
• 「임차인 요청으로 1년」 특약을 써 두면요?
  효력이 없습니다. 주택임대차보호법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 1년 만료로 임차인을 내보낼 수 있다는 특약은 임차인에게 불리하므로 임차인의 2년 주장을 막지 못합니다.
• 임차인이 1년 만에 나가겠다고 하면요?
  그럴 수 있습니다. 대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결은 임차인이 2년 미만 약정기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 그 만료를 이유로 보증금 반환 등 권리를 행사하는 경우라고 보았습니다. 임차인이 1년 만료로 나가며 보증금을 요구하면 돌려주어야 합니다.
• 집주인은 언제 갱신거절을 통지해야 하나요?
  2년 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 이 기간에 갱신거절을 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 1년 약정이라도 2년 만료일을 기준으로 계산합니다.
• 임차인이 갱신을 요구하면 거절할 수 있나요?
  정당한 사유가 있어야 합니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임차인이 갱신거절 통지 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고, 2기 차임 연체나 임대인 실거주 같은 거절 사유를 열거합니다.
• 2년 중간에 월세를 올릴 수 있나요?
  요건이 맞으면 20분의 1까지 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제7조 제1항은 계약 후 1년 이내에는 증액청구를 하지 못하게 하고, 제2항은 증액청구가 약정 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못한다고 정합니다. 임차인이 동의하지 않으면 법원 판단을 받아야 합니다.

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