주택 임대차

1년 계약이 끝났다며 집주인이 나가거나 보증금을 올려 달라는데 따라야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

따르지 않아도 됩니다, 1년으로 계약했어도 임차인은 2년까지 살 수 있고 집주인은 1년 만료를 이유로 내보내거나 마음대로 보증금을 올릴 수 없습니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 2년 미만 약정을 2년으로 보고, 증액청구는 제7조에 따라 20분의 1을 넘지 못합니다. 지금은 2년 거주 의사와 증액 거절을 문자로 남기십시오.

집을 비우거나 보증금 인상에 응하지 않았다고 계약이 해지되지는 않습니다. 새 계약서를 쓰자는 요구에도 응할 의무가 없습니다.

이런 상담이 많습니다

W씨는 2025. 4. 다세대주택을 보증금 1억원, 월세 40만원에 1년 계약으로 임차해 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 2026. 4. 1년이 되자 집주인은 「계약기간이 끝났으니 집을 비우든지, 계속 살려면 보증금을 2천만원 올려 달라」고 했습니다. W씨는 1년 더 살고 싶은데 집주인의 요구에 따라야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

1년 계약이 끝났다고 집주인이 나가라면 나가야 하나요?

나가지 않아도 됩니다. 기간을 2년 미만으로 정한 주택 임대차는 그 기간을 2년으로 보므로, 1년으로 계약했더라도 임차인이 원하면 2년까지 살 수 있습니다. 임대인은 1년 약정을 내세워 임차인을 내보낼 수 없고, 짧은 기간의 유효를 주장할 수 있는 사람은 임차인뿐입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제4조 제1항의 내용입니다.

반대로 임차인이 1년 만료로 나가고 싶다면 그것도 가능합니다. 1년 만료를 이유로 보증금 반환을 요구하면 임대인은 돌려주어야 합니다. 어느 쪽을 고를지는 임차인이 정하고, 계속 살기로 했다면 그 뜻을 문자로 남겨 두면 됩니다.

보증금을 2천만원 올려 달라는 요구에 따라야 하나요?

따르지 않아도 됩니다. 계약기간 중 증액은 조세·공과금 증가나 경제사정 변동으로 기존 금액이 적절하지 않게 된 경우에만 청구할 수 있고, 약정한 금액의 20분의 1을 넘지 못합니다. 보증금 1억원이면 청구할 수 있는 상한은 500만원이어서 2천만원 인상 요구는 이 한도를 크게 넘습니다.

증액청구는 계약이나 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 하지 못하므로, 사례처럼 1년이 지난 시점이라면 요건을 갖춘 경우 500만원 한도 안에서 청구될 수 있습니다. 임차인이 동의하지 않으면 임대인은 법원에 청구해야 하고, 인정되기 전까지는 기존 보증금으로 계속 살 수 있습니다.

2년이 끝나면 어떻게 되나요?

2년 만료 때 임차인은 계약갱신요구권을 쓸 수 있습니다. 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인은 실거주 같은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 갱신되는 기간은 2년입니다. 갱신 때 차임과 보증금도 20분의 1 한도 안에서만 올릴 수 있습니다.

갱신요구권은 1회만 쓸 수 있으므로 사례에서는 최대 4년까지 살 수 있는 셈입니다. 1년 약정이 2년으로 바뀐 기간도 갱신요구권의 대상이 되는 첫 계약기간으로 봅니다.

1년 계약 임차인 대응 순서

• 2년 거주 의사 표시 - 집주인에게 2년 만료일까지 살겠다는 뜻을 문자로 보냅니다.
• 증액 요구 거절 - 20분의 1을 넘는 인상에는 동의하지 않는다고 답합니다. 기존 금액으로 계속 삽니다.
• 만료일 계산 - 계약 시작일부터 2년을 만료일로 적습니다. 갱신요구 기간의 기준입니다.
• 갱신요구권 행사 - 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구합니다. 문자나 내용증명으로 남깁니다.
• 명도 요구 시 대응 - 집주인이 명도 소송을 내면 2년 기간과 갱신요구 사실로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 일시사용 목적이 명시돼 있거나 월세를 두 번 이상 밀린 사정이 있다면 결론이 달라질 수 있어 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도와 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 1년 계약인데 2년까지 살 수 있나요?
  살 수 있습니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 정합니다. 임차인이 원하면 1년 약정과 관계없이 2년까지 살 수 있고, 집주인은 1년 만료를 주장할 수 없습니다.
• 1년 만에 나가고 싶으면요?
  그것도 가능합니다. 대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결은 임차인이 2년 미만 약정기간의 만료를 이유로 보증금 반환 등 권리를 행사하는 경우 짧은 약정기간을 주장할 수 있다고 보았습니다. 1년 만료로 나가면서 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.
• 보증금을 얼마까지 올려 줄 의무가 있나요?
  요건을 갖춘 경우에도 약정 금액의 20분의 1까지입니다. 주택임대차보호법 제7조 제2항은 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다고 정합니다. 보증금 1억원이면 상한은 500만원이고, 시·도 조례로 더 낮출 수 있습니다.
• 증액은 언제든 요구할 수 있나요?
  아닙니다. 주택임대차보호법 제7조 제1항은 조세·공과금이나 경제사정 변동으로 금액이 적절하지 않게 된 경우에만 장래에 대한 증액을 청구할 수 있게 하고, 계약이나 증액이 있은 후 1년 이내에는 청구하지 못하게 합니다. 임차인이 거절하면 법원 판단이 필요합니다.
• 2년이 끝나면 또 연장할 수 있나요?
  계약갱신요구권을 쓸 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임차인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 같은 조 제2항에 따라 1회에 한하여 행사하고 갱신 기간은 2년입니다.
• 집주인 요구를 거절하면 계약이 해지되나요?
  해지되지 않습니다. 증액 요구 거절이나 퇴거 요구 거절은 주택임대차보호법상 해지 사유가 아닙니다. 주택임대차보호법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하므로, 1년 만료 시 퇴거한다는 특약이 있어도 임차인의 2년 주장을 막지 못합니다.

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