주택 임대차

전세 시세가 크게 떨어졌는데 계약기간 중에 보증금을 깎아 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 계약기간 중이라도 경제사정 변동 등으로 약정한 보증금이 적절하지 않게 되었다면 임차인도 장래에 대하여 보증금 감액을 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제7조 제1항이 조세·공과금 등 부담의 증감이나 경제사정 변동을 사유로 당사자 모두에게 증감청구권을 줍니다. 지금은 같은 단지·같은 면적의 최근 전세 거래가와 계약 당시 시세를 자료로 모아 두십시오.

증액 때처럼 계약 후 1년이 지나야 한다거나 5% 범위 안이어야 한다는 제한은 감액 청구에는 없으므로, 그 기준을 맞추려고 기다릴 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

T씨는 2024년 9월 아파트를 전세보증금 4억원에 2년 계약으로 빌렸습니다. 1년쯤 지나 같은 단지 같은 면적의 전세 거래가가 3억2천만원 안팎으로 떨어지자, 만기 때 보증금을 제대로 돌려받을 수 있을지 걱정됐습니다. T씨는 계약기간 중인데도 보증금을 깎아 달라고 할 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약기간 중에도 보증금 감액을 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다. 여기서 당사자에는 임차인도 포함되므로 임차인은 보증금이나 월세의 감액을 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 같은 규정입니다.

다만 「시세가 조금 내렸다」는 정도로는 부족하고, 계약 당시와 비교해 약정 보증금이 적절하지 않다고 볼 만큼 경제사정이 바뀌었다는 자료가 있어야 합니다. 주변 실거래가, 공시가격 변동, 금리 변화 같은 객관적 자료를 함께 냅니다.

증액 제한 규정은 감액에도 적용되나요?

적용되지 않습니다. 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못하고, 계약이나 증액이 있은 뒤 1년 안에는 할 수 없습니다. 이 제한은 조문상 증액청구에만 적용되고 감액청구에는 따로 한도가 없습니다.

시행령도 증액청구의 기준만 정하고 있습니다. 감액 폭은 당사자 합의나 법원 판단으로 정해집니다.

집주인이 감액을 거절하면 어떻게 하나요?

합의가 안 되면 법원에 판단을 구합니다. 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나, 보증금 감액을 전제로 차액 반환을 청구하는 소송을 낼 수 있습니다. 대법원은 차임 증액청구에 관해 협의가 안 되어 법원이 정한 차임은 청구 의사표시를 한 때로 소급해 효력이 생긴다고 보았으므로, 감액 청구도 도달일 기록이 중요합니다.

감액을 이유로 이미 낸 보증금 일부를 곧바로 돌려받을 수 있는지는 사정에 따라 다투어지므로, 실무에서는 월세 전환이나 만기 반환 때 정산하는 방식으로 합의하는 경우가 많습니다.

계약갱신 때 보증금을 낮출 수 있나요?

갱신 때도 증감을 청구할 수 있습니다. 계약갱신요구권으로 갱신되는 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 계약된 것으로 보지만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다. 시세가 크게 떨어졌다면 갱신요구와 함께 감액을 청구해 볼 수 있습니다.

보증금 감액 청구 대응 순서

• 시세 자료 수집 - 같은 단지·면적의 최근 전세 실거래가와 계약 당시 시세를 모읍니다. 감액 사유의 근거입니다.
• 감액 금액 산정 - 계약 보증금과 현재 시세의 차이를 계산해 청구 금액을 정합니다.
• 감액 청구 통지 - 금액과 사유를 적어 내용증명으로 보냅니다. 도달일이 효력 기준이 됩니다.
• 조정 신청 - 집주인이 거절하면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청합니다.
• 소송·만기 정산 - 조정이 안 되면 소송을 검토하거나 만기 반환 때 정산을 요구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 집주인이 보증금을 돌려주기 어려운 상황이거나 선순위 대출이 많은 경우에는 등기사항증명서와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 증감과 반환 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차인도 보증금 감액을 청구할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제7조 제1항은 당사자가 경제사정 변동 등으로 약정한 차임이나 보증금이 적절하지 않게 된 때 장래에 대하여 증감을 청구할 수 있다고 정하고, 당사자에는 임차인도 포함됩니다.
• 감액에도 5% 상한이 있나요?
  없습니다. 약정 금액의 20분의 1을 넘지 못한다는 상한과 1년 안에는 청구하지 못한다는 제한은 증액청구에만 적용됩니다. 감액 폭은 당사자 합의나 법원 판단으로 정해지고, 시세 자료가 많을수록 유리합니다.
• 감액 효력은 언제부터 생기나요?
  청구 의사표시가 도달한 때를 기준으로 봅니다. 대법원은 증액청구 사건에서 법원이 정한 차임은 청구 의사표시를 한 때로 소급해 효력이 생긴다고 보았습니다. 감액 청구도 내용증명 도달일을 남겨 두어야 합니다.
• 월세도 깎아 달라고 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 차임도 보증금과 같이 경제사정 변동으로 적절하지 않게 되면 감액을 청구할 수 있습니다. 민법도 임대물의 공과부담 증감이나 경제사정 변동이 있으면 장래 차임의 증감을 청구할 수 있다고 정합니다.
• 감액을 청구하지 않기로 한 특약은 효력이 있나요?
  임차인에게 불리하면 효력이 없습니다. 주택임대차보호법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 무효이므로, 감액 청구를 미리 막는 특약은 효력이 인정되기 어렵습니다. 다만 특약 문구와 계약 경위를 함께 봅니다.
• 갱신요구권을 쓰면서 보증금을 낮출 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 갱신요구권으로 갱신되는 임대차는 전과 같은 조건으로 보지만 차임과 보증금은 제7조 범위에서 증감할 수 있습니다. 시세가 떨어졌다면 갱신요구와 함께 감액을 요구합니다.

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