주택 임대차

보증금을 올려 준 지 1년도 안 됐는데 집주인이 또 올려 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 보증금이나 월세를 올린 뒤 1년이 지나기 전에는 집주인이 다시 증액을 청구할 수 없습니다. 주택임대차보호법 제7조 제1항이 증액이 있은 후 1년 이내의 증액청구를 금지합니다. 지금은 마지막으로 올린 날짜를 계약서와 이체내역에서 확인하십시오.

집주인의 재증액 요구에 응하지 않았다고 계약이 끝나거나 나가야 하는 것은 아닙니다. 계약 기간이 남아 있으면 기존 조건대로 살 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 4월 보증금 2억원에 빌라를 2년 임차했고, 2025년 12월 집주인 요구로 보증금을 1,000만원 올려 주었습니다. 2026년 8월 집주인은 주변 전세가가 올랐다며 다시 1,000만원을 올려 달라고 했습니다. A씨는 이번에도 응해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보증금을 올린 뒤 1년은 언제부터 계산하나요?

1년은 임대차계약을 맺은 때 또는 약정한 차임이나 보증금을 마지막으로 올린 때부터 계산합니다. 그 뒤 1년이 지나기 전에는 집주인이 다시 증액을 청구할 수 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 이 제한을 법률 본문에 직접 두고 있습니다.

증액이 있은 때는 보통 올린 금액을 지급한 날이나 변경 계약서에 적은 날입니다. 두 날짜가 다르면 증액 합의가 효력을 가진 날을 기준으로 봅니다. 그래서 변경 계약서의 작성일과 이체일을 함께 남겨 두어야 다툼이 줄어듭니다. 예를 들어 2025년 12월 10일에 1,000만원을 보냈다면 2026년 12월 10일이 지나야 다음 증액청구를 받을 수 있습니다. 그 전에 받은 요구는 날짜만으로 거절할 수 있습니다.

1년 안에 합의로 올려 주면 어떻게 되나요?

1년 제한은 집주인의 일방적인 증액청구를 막는 규정이라, 임차인이 스스로 합의해 올려 준 경우에는 적용되지 않습니다. 대법원은 차임 증감청구 조항이 계약 존속 중 한쪽이 증감을 청구한 때에만 적용되고 당사자 합의로 증액된 경우에는 적용되지 않는다고 보았습니다.

그러니 1년 안의 재증액 요구에는 응할 의무가 없고, 응하지 않는 것이 가장 확실한 방어입니다. 집주인이 합의를 받아 내려고 계약서를 새로 쓰자고 하면 기존 계약이 그대로 유지된다는 점을 문자로 남기고 서명하지 않습니다. 요구를 거절했다는 이유로 계약 기간 중 나가라고 할 수는 없습니다.

1년이 지나면 집주인은 얼마까지 올릴 수 있나요?

1년이 지나 증액을 청구하더라도 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 즉 5%를 넘지 못합니다. 조세·공과금 증가나 경제사정 변동 같은 사정변경이 있어야 증액을 청구할 수 있다는 요건도 함께 갖춰야 합니다.

시·도가 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수 있으므로 주택이 있는 지역의 조례도 확인합니다. 한도를 넘겨 낸 금액은 나중에 반환을 청구할 수 있습니다.

1년 내 재증액 요구 대응 순서

• 마지막 증액일 확인 - 계약서, 변경 계약서, 이체내역에서 마지막으로 올린 날짜를 찾습니다. 1년 계산의 출발점입니다.
• 1년 경과 여부 판단 - 그날부터 1년이 지나지 않았으면 증액청구는 법에서 막혀 있습니다. 1년이 지났다면 5% 한도를 봅니다.
• 거절 의사 남기기 - 재증액 요구를 받으면 거절한다는 답을 문자나 내용증명으로 보냅니다. 받은 날짜가 기록됩니다.
• 새 계약서 서명 보류 - 집주인이 새 계약서를 내밀면 바로 서명하지 않습니다. 합의 증액이 되면 1년 제한이 적용되지 않습니다.
• 초과분 확인 - 이미 1년 안에 또 올려 준 돈이 있으면 경위를 정리합니다. 합의였는지 청구였는지에 따라 반환 가능 여부가 갈립니다.

여기까지는 일반 기준이고, 1년 안에 두 번째 계약서를 이미 썼거나 월세 전환을 함께 합의한 경우에 해당하면 계약서와 문자 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 1년 안 증액 금지는 월세에도 적용되나요?
  적용됩니다. 법은 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 하지 못한다고 정하고 있어 보증금과 월세 모두 해당합니다. 보증금을 올린 지 1년이 안 된 상태에서 월세를 따로 올려 달라는 요구도 같은 이유로 거절할 수 있습니다.
• 계약한 지 1년이 안 됐는데 증액 요구를 받았어요
  계약을 맺은 때부터도 1년이 지나야 증액을 청구할 수 있습니다. 계약일이 1년 안이라면 집주인의 요구에 응할 의무가 없습니다. 거절한다는 뜻을 문자로 남기고 기존 계약 조건대로 월세를 계속 내면 됩니다.
• 이미 1년 안에 또 올려 줬다면 돌려받을 수 있나요?
  경위에 따라 다릅니다. 집주인의 일방적 요구에 따른 증액청구였다면 한도 위반을 이유로 반환을 주장할 수 있습니다. 다만 대법원은 당사자 합의로 증액한 경우에는 차임 증감청구 조항이 적용되지 않는다고 보았으므로, 새 계약서를 쓴 경위와 문자 기록을 먼저 확인해야 합니다.
• 집주인이 증액 거절하면 계약을 끝내겠대요
  계약 기간이 남아 있으면 증액 거절을 이유로 계약을 끝낼 수 없습니다. 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 계약도 2년으로 봅니다. 계약 만료 무렵에는 갱신요구권을 행사할 수 있는지 따로 확인합니다.
• 1년이 지난 뒤에는 얼마까지 올릴 수 있나요?
  약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못합니다. 보증금 2억원이면 1,000만원까지입니다. 그것도 조세·공과금 증가나 경제사정 변동으로 기존 금액이 적절하지 않게 된 경우에만 청구할 수 있습니다. 시·도 조례로 상한이 더 낮게 정해진 지역도 있습니다.
• 갱신요구권을 쓴 직후에 또 올려 달래요
  갱신요구권 행사로 갱신되면서 차임이나 보증금을 올렸다면 그때가 마지막 증액 시점이 됩니다. 그로부터 1년 안에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다. 갱신 때 올리지 않았다면 갱신된 계약도 전 계약과 같은 조건이므로 증액 한도가 그대로 적용됩니다.

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