주택 임대차

집주인이 보증금을 올려 달라고 하면 얼마든지 올려 줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 집주인의 증액청구는 현재 보증금이나 월세의 20분의 1, 즉 5%를 넘을 수 없습니다. 주택임대차보호법 제7조 제2항이 증액청구 한도를 정합니다. 지금은 요구 금액이 5%를 넘는지와 마지막 증액 뒤 1년이 지났는지를 확인하십시오.

증액 요구를 받았다고 금액을 그대로 받아들여야 하는 것은 아닙니다. 한도를 넘는 부분은 거절할 수 있고, 거절해도 계약은 그대로 유지됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 2월 보증금 2억원에 빌라를 2년 임차했습니다. 2026년 7월 집주인은 인근 전세가가 올랐다며 보증금을 3,000만원 올려 달라고 했습니다. A씨는 요구한 금액을 모두 주어야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보증금 증액 한도는 어떻게 계산하나요?

현재 약정된 보증금이나 월세에 20분의 1을 곱한 금액, 즉 5%가 한 번에 올릴 수 있는 최대 금액입니다. 보증금 2억원이면 1,000만원, 월세 80만원이면 4만원까지입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 이 한도를 법률 본문에 직접 정하고 있고, 시행령도 같은 기준을 두고 있습니다.

보증금과 월세를 함께 올리는 경우에는 각각의 약정 금액을 기준으로 따로 계산합니다. 보증금 2억원에 3,000만원을 요구받았다면 1,000만원까지만 한도 안이고 나머지 2,000만원은 거절할 수 있습니다. 한도 안의 금액이라도 뒤에서 설명할 사정변경 요건이 없으면 다툴 수 있습니다. 한도를 넘겨 낸 금액은 나중에 반환을 청구할 수 있습니다.

집주인이 증액을 청구하려면 어떤 사정이 있어야 하나요?

임차주택에 관한 조세나 공과금, 그 밖의 부담이 늘거나 경제사정이 바뀌어 기존 금액이 적절하지 않게 된 때에만 증액을 청구할 수 있습니다. 그리고 계약을 맺거나 마지막으로 올린 뒤 1년이 지나야 합니다.

집주인이 단순히 주변 시세가 올랐다고만 말하는 경우에도 경제사정 변동을 내세울 수는 있습니다. 다만 소송에서는 어떤 부담이 얼마나 늘었는지를 집주인이 설명해야 합니다. 임차인도 같은 이유로 금액이 적절하지 않게 되면 감액을 청구할 수 있습니다. 증액이든 감액이든 효력은 장래에 대해서만 생기므로, 청구한 뒤의 차임과 보증금부터 바뀝니다. 이미 지난 기간의 월세를 소급해 올려 달라는 요구는 받아들이지 않아도 됩니다.

지역 조례로 한도가 달라질 수 있나요?

특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 지역 임대차 시장 여건을 고려해 20분의 1 범위 안에서 증액 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다. 조례가 있으면 5%보다 낮은 상한이 적용될 수 있으므로 주택이 있는 지역의 조례를 확인합니다.

조례 여부는 해당 시·도의 자치법규에서 「임대차」나 「증액」으로 검색해 확인할 수 있습니다. 이 한도는 계약 기간 중 증액청구와 갱신요구권 행사로 갱신되는 경우에 적용됩니다. 계약이 끝난 뒤 합의로 재계약하는 경우에는 적용되지 않는다는 대법원 판례가 있습니다.

보증금 증액 요구 대응 순서

• 5% 계산 - 현재 보증금과 월세에 각각 20분의 1을 곱합니다. 요구 금액이 이를 넘는지 비교합니다.
• 1년 경과 확인 - 계약일이나 마지막 증액일에서 1년이 지났는지 봅니다. 지나지 않았으면 증액청구 자체가 안 됩니다.
• 지역 조례 확인 - 주택이 있는 시·도에 증액 상한 조례가 있는지 확인합니다. 조례가 있으면 그 상한을 씁니다.
• 서면 답변 - 한도 안의 금액만 받아들이거나 거절한다는 뜻을 문자나 내용증명으로 보냅니다. 날짜가 남습니다.
• 초과분 정산 - 이미 한도를 넘겨 올려 준 돈이 있으면 반환을 청구합니다. 증액 경위와 이체내역을 함께 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약이 끝난 뒤 재계약하는 경우나 보증금 일부를 월세로 바꾸는 경우에 해당하면 계약서와 협의 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 5% 한도는 보증금과 월세에 모두 적용되나요?
  모두 적용됩니다. 법은 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘는 증액청구를 금지하고 있어 보증금과 월세 각각에 5% 한도가 있습니다. 보증금과 월세를 함께 올리려 하면 각각의 기존 금액을 기준으로 계산해 초과 여부를 봅니다.
• 집주인이 한도를 넘겨 요구하면 거절해도 되나요?
  거절해도 됩니다. 한도를 넘는 증액청구는 효력이 없고, 한도 안의 금액이라도 사정변경이 없으면 다툴 수 있습니다. 거절했다는 이유로 계약 기간 중 나가라고 할 수 없으며, 거절 의사는 문자나 내용증명으로 남겨 둡니다.
• 이미 한도보다 많이 올려 줬다면 어떻게 하나요?
  계약 기간 중 증액청구에 따라 한도를 넘겨 냈다면 초과 지급한 금액의 반환을 청구할 수 있습니다. 올려 준 날짜, 금액, 집주인의 요구 문자를 모아 초과분을 계산하고 내용증명으로 반환을 요청합니다. 응하지 않으면 지급명령이나 소송을 검토합니다.
• 세입자도 보증금을 깎아 달라고 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 증감청구권은 임대인과 임차인 모두에게 있어 경제사정 변동 등으로 약정 금액이 적절하지 않게 되면 임차인도 장래에 대해 감액을 청구할 수 있습니다. 감액에는 5% 같은 비율 제한이 없지만 사정변경을 입증해야 합니다.
• 갱신요구권을 쓸 때도 5%까지만 올릴 수 있나요?
  그렇습니다. 갱신요구권으로 갱신되는 계약은 전 계약과 같은 조건으로 보고, 차임과 보증금은 증액 한도 안에서만 바뀔 수 있습니다. 갱신 때 집주인이 5%를 넘게 요구하면 한도 안의 금액만 받아들이면 됩니다.
• 시행령에도 같은 5% 규정이 있나요?
  있습니다. 현행 법률 본문이 20분의 1 한도와 1년 제한을 정하고 있고, 시행령 제8조도 같은 내용을 두고 있습니다. 과거에는 시행령에만 있던 기준이 지금은 법률에도 들어가 있어 법률 조문을 근거로 설명하면 됩니다.

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