주택 임대차

집주인이 보증금 일부를 월세로 돌리자고 하면 월세는 얼마까지 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

보증금을 월세로 바꿀 때 월세는 전환 금액에 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 비율을 곱한 금액을 넘을 수 없습니다. 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조가 이 상한을 정합니다. 지금은 전환할 금액과 전환하는 날의 기준금리부터 확인하십시오.

집주인이 부른 월세를 그 자리에서 받아들여야 하는 것은 아닙니다. 계약 기간 중 보증금을 월세로 바꾸는 일은 임대인과 임차인이 합의해야 이루어집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 5월 보증금 3억원에 아파트를 2년 임차했습니다. 2026년 봄 집주인은 대출을 갚아야 한다며 보증금 1억원을 돌려줄 테니 앞으로 월 60만원을 내라고 요구했습니다. A씨는 이 월세가 적정한지, 요구를 거절할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보증금을 월세로 바꿀 때 월세 상한은 어떻게 계산하나요?

전환되는 보증금에 연 10%와 「한국은행 기준금리 + 연 2%」 중 낮은 비율을 곱한 금액이 1년치 월세의 상한이고, 이를 12로 나눈 금액을 넘는 월세는 받을 수 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」과 같은 법 시행령이 이 두 비율을 정하고 있습니다.

계산은 세 단계입니다. 먼저 월세로 돌릴 보증금 액수를 정합니다. 다음으로 연 10%와 기준금리에 연 2%를 더한 비율을 비교해 낮은 쪽을 고릅니다. 마지막으로 전환 금액에 그 비율을 곱하고 12로 나눕니다.

예를 들어 기준금리가 연 2.5%라고 가정하면 비교 비율은 연 4.5%입니다. 연 10%보다 낮으므로 연 4.5%가 적용됩니다. 보증금 1억원을 월세로 돌리면 1년치 월세 상한은 450만원이고, 한 달에 37만5천원을 넘을 수 없습니다. 기준금리는 수시로 바뀌므로 전환하는 날의 기준금리를 한국은행 공시로 확인해야 합니다.

집주인이 전환을 요구하면 꼭 응해야 하나요?

아니요. 계약 기간 중 보증금 일부를 월세로 바꾸는 것은 계약 내용을 바꾸는 일이라 임차인이 동의하지 않으면 이루어지지 않습니다. 임대인이 일방적으로 할 수 있는 것은 사정변경을 이유로 한 증액청구뿐이고, 그것도 약정 금액의 20분의 1을 넘지 못합니다.

계약이 끝날 때 갱신요구권을 행사한 경우에도 갱신되는 계약은 전과 같은 조건으로 봅니다. 이때 차임과 보증금은 증액 한도 안에서만 바뀔 수 있으므로, 갱신을 이유로 큰 폭의 월세 전환을 요구받으면 이 기준을 들어 협의합니다.

상한을 넘긴 월세를 이미 냈다면 어떻게 하나요?

상한을 넘긴 월세를 냈다면 초과 지급한 차임 상당액의 반환을 청구할 수 있습니다. 법이 월차임 산정률을 넘겨 낸 차임을 돌려받을 권리를 따로 정해 두었습니다.

반환 청구는 우선 내용증명으로 초과 금액과 계산 근거를 적어 보냅니다. 임대인이 응하지 않으면 초과분이 소액이라면 지급명령이나 소액사건 소송으로, 계약이 끝날 무렵이라면 보증금 반환과 함께 정산하는 방법을 고릅니다. 초과분을 월세에서 빼고 내는 방식은 차임 연체 다툼으로 번질 수 있어 먼저 서면으로 합의해 두는 편이 안전합니다.

보증금 월세 전환 대응 순서

• 전환 금액 확인 - 월세로 돌릴 보증금 액수를 문서로 받습니다. 금액이 정해져야 상한 계산이 됩니다.
• 비율 계산 - 연 10%와 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 쪽을 고릅니다. 전환하는 날의 기준금리를 씁니다.
• 월세 상한 비교 - 전환 금액에 비율을 곱해 12로 나눕니다. 제시받은 월세가 이보다 많으면 조정을 요청합니다.
• 변경 계약서 작성 - 합의한 보증금과 월세를 적은 변경 계약서를 씁니다. 줄어든 보증금에 맞춰 계약서를 새로 받아 둡니다.
• 초과분 정산 - 상한을 넘겨 낸 월세가 있으면 반환을 청구합니다. 내용증명으로 금액과 계산식을 먼저 알립니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약이 끝난 뒤 새로 맺는 계약이나 보증금이 크게 바뀌는 재계약에 해당하면 계약서와 협의 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 월세 전환 상한 비율은 어디에 정해져 있나요?
  주택임대차보호법 제7조의2와 같은 법 시행령 제9조에 있습니다. 시행령은 은행 대출금리 등을 고려한 비율을 연 1할, 즉 연 10%로 정하고, 한국은행 기준금리에 더할 이율을 연 2%로 정합니다. 둘 중 낮은 비율이 적용되므로 기준금리가 낮을 때는 기준금리에 연 2%를 더한 비율이 상한이 됩니다.
• 기준금리가 바뀌면 이미 정한 월세도 바뀌나요?
  바로 바뀌지는 않습니다. 상한은 보증금을 월세로 전환하는 때의 비율로 계산하므로, 전환한 뒤 기준금리가 오르거나 내려도 약정한 월세가 자동으로 달라지지 않습니다. 이후 월세를 올리려면 증액청구의 요건과 20분의 1 한도를 따로 지켜야 합니다.
• 보증금 전부를 월세로 바꿔도 같은 기준인가요?
  같습니다. 법은 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우를 함께 정하고 있습니다. 전부 전환이라면 보증금 전액에 낮은 비율을 곱해 12로 나눈 금액이 월세 상한입니다. 전환 뒤에도 계약서에 남은 보증금과 월세를 정확히 적어 두어야 합니다.
• 상한을 넘긴 월세 약정은 전부 무효인가요?
  전부 무효는 아닙니다. 상한을 넘는 부분만 효력이 문제되고, 상한까지의 월세는 유효합니다. 이미 초과분을 냈다면 그 초과 지급한 차임 상당액의 반환을 청구할 수 있습니다. 반환 청구 전에 매달 낸 월세 이체내역과 전환 당시 기준금리를 정리해 두어야 합니다.
• 갱신요구권을 쓰면서 월세 전환을 요구받았어요
  갱신요구권을 행사하면 갱신되는 계약은 전 계약과 같은 조건으로 봅니다. 차임과 보증금은 증액 한도 안에서만 바뀔 수 있어 월세 전환도 이 범위를 넘으면 거절할 수 있습니다. 임대인이 갱신을 거절할 정당한 사유가 있는지는 별도로 따져 봅니다.
• 월세를 올려 달라는 요구는 몇 번이나 할 수 있나요?
  증액청구는 계약을 맺거나 약정한 차임·보증금을 올린 뒤 1년 안에는 다시 할 수 없습니다. 보증금을 월세로 바꾼 직후 곧바로 월세 인상을 요구받았다면 마지막 증액 시점을 확인해 1년이 지났는지부터 따집니다.

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