부동산·건설
집주인이 실거주한다며 갱신을 거절한 뒤 다른 사람에게 임대했습니다. 손해배상을 청구할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.27 갱신
임대인이 자신이나 직계존속·직계비속의 실거주를 이유로 계약갱신요구를 거절해 놓고, 갱신됐을 기간 안에 제3자에게 주택을 임대했다면 손해배상 문제가 생깁니다. 임대인이 책임을 면하려면 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정 때문에 제3자 임대가 불가피했다는 정당한 사유를 입증해야 합니다. ‘사정이 바뀌었다’는 설명만으로 충분한지는 구체적 경위를 봐야 합니다.
갱신거절 당시의 사정과 나중의 임대 경위를 비교합니다
대법원 2026년 9월 10일 선고 2026다203203 판결은 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 ‘정당한 사유’를 위 두 요건으로 설명하고, 그 사정의 증명책임이 임대인에게 있다고 했습니다. 임차인이 먼저 확인할 사실은 실제 갱신요구와 거절의 날짜, 거절 사유, 제3자 임대가 갱신 예정 기간 안에 이뤄졌는지입니다. 임대인은 거절할 당시 예정했던 거주 계획과 그 뒤 예측할 수 없었던 변화, 임대 외 대안이 어려웠던 이유를 제시해야 합니다.
임차인 쪽에서도 단지 등기상 소유자가 그대로라는 이유만으로 제3자 임대를 단정해서는 안 됩니다. 실제 임대차 체결·입주 시점과 갱신됐을 기간을 확인해야 합니다. 손해배상 범위는 법정 산정 방식과 실제 손해 자료를 대조해야 하며, 이 글에서 일률적인 금액을 제시할 수 없습니다.
갱신요구부터 새 임대까지 시간표를 만드십시오
기존 임대차계약서, 갱신요구·거절 문자와 내용증명, 퇴거·보증금 반환 기록, 새 임대의 계약·전입·중개 광고 자료, 이사비·새 주택 차임 자료를 보존하십시오. 먼저 갱신요구가 적법한 시기에 이뤄졌는지, 다음으로 실거주 거절과 제3자 임대의 선후관계, 마지막으로 손해액을 계산해야 합니다. 제3자 임대 사실을 알게 된 시점과 청구 가능 기간도 별도 확인하십시오.
이 상황에서 자주 묻는 것
갱신요구·거절·퇴거·제3자 임대의 날짜를 한 장에 적어 보십시오.
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