주택 임대차

전세 만료 뒤 재계약하면서 보증금을 올릴 때도 5% 제한이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 계약 만료 뒤 합의로 재계약하면 5% 증액 제한은 적용되지 않지만, 기간 안에 계약갱신요구권을 행사하면 5% 범위에서만 올릴 수 있습니다. 대법원 93다30532 판결은 증액 제한 규정이 계약 존속 중 증액청구에만 적용된다고 보았습니다. 지금은 갱신요구권을 쓴 적이 있는지와 만료일까지 남은 기간을 확인하십시오.

집주인이 부른 금액을 그대로 받아들여야만 계속 살 수 있는 것은 아닙니다. 갱신요구권이 남아 있다면 그 권리부터 확인합니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2024년 9월 보증금 3억원에 아파트를 2년간 빌렸습니다. 만료를 다섯 달 앞둔 2026년 4월, 집주인은 주변 시세가 올랐다며 보증금을 3억5천만원으로 올려야 재계약해 주겠다고 했습니다. K씨는 갱신요구권을 쓴 적이 없었고, 재계약할 때도 5% 인상 제한이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약 만료 후 재계약하면 5% 인상 제한이 적용되나요?

적용되지 않습니다. 보증금과 차임의 증액 제한은 계약이 존속하는 중에 한쪽이 증액을 청구할 때만 적용되고, 계약이 끝난 뒤 새로 재계약하거나 계약 중이라도 당사자가 합의로 올린 경우에는 적용되지 않습니다. 대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결과 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결의 기준입니다.

그래서 기간 만료 뒤 집주인과 새 조건으로 계약서를 다시 쓰면 인상 폭은 협의로 정해집니다. 계약기간 중 증액청구라면 약정 금액의 20분의 1을 넘지 못하고, 계약이나 직전 증액 뒤 1년 안에는 청구할 수 없습니다.

계약갱신요구권을 쓰면 인상 폭이 어떻게 달라지나요?

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서는 계약갱신요구권을 쓰면 인상 폭이 제한됩니다. 임차인이 기간 안에 갱신을 요구하면 집주인은 법이 정한 사유가 없는 한 거절하지 못하고, 갱신되는 계약은 전 계약과 같은 조건이되 보증금과 차임은 증액 제한 범위에서만 증감할 수 있습니다.

그 범위는 약정한 금액의 20분의 1, 즉 5%입니다. 시·도는 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다. 보증금 3억원이라면 갱신요구로 갱신될 때 올릴 수 있는 최대치는 1,500만원입니다. 갱신요구권은 1회만 쓸 수 있으므로 이미 썼다면 다음 재계약은 합의에 따릅니다.

계약기간 중 보증금을 내려 달라는 감액청구는 금액 한도가 따로 없고, 조세·공과금 변동이나 경제사정 변동으로 약정 금액이 적절하지 않게 된 사정을 임차인이 보여 줘야 합니다.

보증금 일부를 월세로 돌릴 때도 한도가 있나요?

있습니다. 보증금의 전부나 일부를 월 단위 차임으로 바꿀 때는 전환되는 금액에 연 1할과 한국은행 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임을 넘을 수 없습니다. 원안 당시에는 기준금리의 4배였지만 지금은 2퍼센트 가산 방식입니다.

이 제한도 계약기간 중 전환에 적용되는 취지로 해석됩니다. 만료 뒤 합의 재계약에서 조건을 새로 정하는 경우에는 적용되지 않는다고 보는 것이 일반적이어서, 전환율 제한을 받으려면 갱신요구권 행사 여부부터 따집니다.

재계약 보증금 인상 대응 순서

• 갱신요구권 사용 여부 확인 - 이전 계약에서 갱신요구권을 쓴 적이 있는지 확인합니다. 남아 있다면 5% 제한을 받을 수 있습니다.
• 기간 안에 갱신요구 - 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 문자나 내용증명으로 갱신을 요구합니다. 도달일을 남깁니다.
• 인상 금액 계산 - 현재 보증금과 차임의 5%를 계산해 집주인 요구액과 비교합니다. 조례상 상한이 더 낮은지도 봅니다.
• 거절 사유 확인 - 집주인이 실거주 등을 이유로 거절하면 그 근거를 요구합니다. 사유가 없으면 갱신됩니다.
• 합의 재계약이면 조건 협상 - 갱신요구권을 쓸 수 없다면 인상 폭과 월세 전환 비율을 협의하고 계약서에 적습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공공임대주택이나 등록임대주택처럼 따로 인상 한도를 정한 법이 적용되면 계약서와 관련 법령을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 만료 뒤 합의로 10% 올려 재계약했는데 무효인가요?
  무효가 아닙니다. 대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결은 계약 종료 뒤 재계약이나 합의 증액에는 증액 제한 규정이 적용되지 않는다고 했습니다. 다만 갱신요구권을 행사했는데 집주인이 5% 넘는 인상을 강요해 쓴 계약이라면 사정이 다르므로 당시 주고받은 문자를 확인합니다.
• 보증금 3억원이면 갱신 때 얼마까지 올릴 수 있나요?
  갱신요구권으로 갱신된다면 약정 보증금의 20분의 1인 1,500만원까지입니다. 시·도 조례로 더 낮은 상한을 정했다면 그 기준을 따릅니다. 보증금과 월세를 함께 올리는 경우에도 각각 5% 범위를 넘지 못한다고 보는 것이 일반적이므로 계산식을 문서로 남겨 둡니다.
• 갱신요구권은 몇 번 쓸 수 있나요?
  1회만 쓸 수 있고, 갱신되는 계약기간은 2년입니다. 그래서 처음 2년 계약 뒤 한 번 갱신요구권을 쓰면 최대 4년을 보장받습니다. 그 뒤의 재계약은 합의로 이루어지며 인상 제한도 적용되지 않습니다. 계약서 특약란에 갱신요구권 행사 여부를 적어 두면 다툼이 줄어듭니다.
• 계약 중 집주인이 5% 올려 달라고 하면 따라야 하나요?
  바로 따라야 하는 것은 아닙니다. 증액청구는 조세·공과금이나 경제사정 변동으로 약정 금액이 적절하지 않게 된 경우에만 할 수 있고, 계약이나 직전 증액 뒤 1년 안에는 할 수 없습니다. 요건을 갖춘 청구라도 20분의 1을 넘지 못하고, 다툼이 있으면 법원이 금액을 정합니다.
• 보증금 일부를 월세로 돌리면 이율은 얼마까지인가요?
  전환되는 금액에 연 1할과 한국은행 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율 중 낮은 비율을 곱한 금액이 월차임 한도입니다. 예를 들어 기준금리가 연 2.5퍼센트라면 연 4.5퍼센트가 적용되어 5천만원을 전환할 때 연 225만원, 월 18만7천500원이 한도가 됩니다.
• 집값이 떨어졌는데 보증금을 깎아 달라고 할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 감액청구도 조세·공과금 변동이나 경제사정 변동으로 약정 보증금이 적절하지 않게 된 경우에 장래에 대해 할 수 있습니다. 다만 집주인이 응하지 않으면 법원이 사정 변동의 정도와 남은 계약기간을 보고 판단하므로 인근 시세 자료를 모아 둡니다.

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• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

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