주택 임대차

보증금을 줄이고 월세를 올렸는데 너무 많이 오른 월세를 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 보증금 일부를 월세로 돌릴 때 법정 전환율을 넘겨 올린 월세는 초과분 반환을 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조가 전환되는 보증금에 연 10%와 기준금리 더하기 연 2% 중 낮은 비율을 곱한 금액으로 월세 증가분을 제한합니다. 지금은 전환 당시 한국은행 기준금리를 확인해 상한을 계산해 보십시오.

이미 오른 월세를 몇 달 냈더라도 계약서를 새로 쓰지 않았다는 이유로 포기할 필요는 없습니다. 초과해 낸 월세는 계약서와 상관없이 돌려 달라고 할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 2023년 11월 보증금 1억 2,000만 원, 월세 60만 원, 기간 2023. 12. 1.부터 2025. 11. 30.까지로 아파트를 임차했습니다. 2025년 10월 집주인이 보증금을 6,000만 원으로 줄여 돌려주는 대신 월세를 110만 원으로 올리자고 했고, R씨는 계약서를 다시 쓰지 않은 채 12월 1일 6,000만 원을 돌려받고 12월분부터 110만 원을 냈습니다. 나중에 R씨는 월세가 너무 많이 오른 것 같다며 초과분을 돌려받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보증금을 월세로 돌릴 때 월세 상한은 어떻게 정하나요?

전환되는 보증금에 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 금액이 월세 증가분의 상한입니다. 하나는 연 1할(10%)이고, 다른 하나는 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율입니다. 기준금리가 한 자릿수인 한 대부분 기준금리 + 연 2%가 적용됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」 제9조 제2항이 가산 이율을 연 2%로 정합니다.

사례에서 전환 당시 기준금리가 연 2.5%였다면 적용 비율은 연 4.5%입니다. 6,000만 원 × 4.5% ÷ 12 = 월 225,000원이 늘릴 수 있는 월세의 상한이므로, 전환 후 월세는 825,000원을 넘을 수 없습니다. 실제로는 월 50만 원을 올렸으므로 매달 275,000원을 초과해 냈습니다.

초과해서 낸 월세는 돌려받을 수 있나요?

돌려받을 수 있습니다. 임차인이 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우 초과 지급된 차임 상당금액의 반환을 청구할 수 있습니다. 사례에서 R씨는 매달 275,000원씩, 초과해 낸 개월 수만큼 집주인에게 반환을 청구하고 앞으로의 월세도 825,000원으로 낮춰 달라고 할 수 있습니다.

전환율 제한은 강행규정이어서 합의로 더 높은 월세를 정해도 초과 부분은 효력이 없습니다. 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없기 때문입니다.

개정으로 무엇이 달라졌나요?

가산 이율이 연 3.5%에서 연 2%로 낮아졌습니다. 2016년 전환 사례에서는 기준금리에 연 3.5%를 더했지만, 2020. 9. 29. 시행령 개정으로 지금은 연 2%를 더합니다. 같은 보증금을 전환해도 허용되는 월세가 그만큼 줄었습니다.

월세 전환 초과분 대응 순서

• 전환 시점 기준금리 확인 - 보증금을 돌려받고 월세를 올린 날의 한국은행 기준금리를 확인합니다. 적용 비율의 출발점입니다.
• 상한 계산 - 전환 금액에 기준금리 + 연 2%를 곱하고 12로 나눕니다. 연 10%보다 낮은 쪽을 씁니다.
• 초과분 합산 - 실제 인상액에서 상한을 뺀 금액에 지급 개월 수를 곱합니다. 반환 청구액이 됩니다.
• 내용증명 발송 - 초과분 반환과 월세 조정을 요구하는 내용증명을 보냅니다. 요구한 날짜가 기록으로 남습니다.
• 반환 청구 또는 공제 - 지급하지 않으면 소액사건으로 청구하거나, 계약 종료 때 정산을 요구합니다. 입금 내역을 증거로 씁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 기존 계약을 끝내고 새 계약을 맺으면서 보증금과 월세를 새로 정했다면 전환율 제한이 적용되는지 계약서와 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금·차임 분쟁 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 월세 전환율 상한은 어떻게 계산하나요?
  두 비율 중 낮은 쪽을 씁니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 전환되는 금액에 은행 대출금리 등을 고려한 대통령령 비율과 한국은행 기준금리에 대통령령 이율을 더한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임을 넘지 못하게 합니다. 시행령 제9조는 앞의 비율을 연 1할, 가산 이율을 연 2%로 정합니다.
• 기준금리는 언제 것을 적용하나요?
  보증금을 월세로 전환한 때의 기준금리를 적용합니다. 주택임대차보호법 제7조의2 제2호는 한국은행에서 공시한 기준금리를 기준으로 삼으므로, 보증금 일부를 돌려받고 월세를 올린 시점에 공시된 기준금리를 확인합니다. 한국은행 누리집에서 기준금리 변경 이력을 날짜별로 볼 수 있습니다.
• 계약서를 안 썼어도 반환 청구가 되나요?
  됩니다. 주택임대차보호법 제10조의2는 임차인이 제7조의2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우 초과 지급된 차임 상당금액의 반환을 청구할 수 있다고 정할 뿐, 계약서 작성을 요건으로 하지 않습니다. 보증금 반환과 월세 인상 사실은 입금 내역과 문자로 증명합니다.
• 더 높은 월세에 합의했으면요?
  초과 부분은 효력이 없습니다. 주택임대차보호법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 전환율 상한을 넘는 월세 합의는 상한을 넘는 범위에서 무효이므로, 임차인이 동의했더라도 초과해 낸 월세의 반환을 구할 수 있습니다.
• 예전보다 상한이 낮아졌나요?
  낮아졌습니다. 주택임대차보호법 시행령 제9조 제2항은 2020. 9. 29. 개정으로 기준금리에 더하는 이율을 연 3.5%에서 연 2%로 낮췄습니다. 같은 보증금을 전환해도 지금은 허용되는 월세 증가분이 더 작습니다. 전환 시점이 개정 전이면 당시 이율을 적용합니다.
• 보증금을 올리는 경우에도 제한이 있나요?
  있습니다. 주택임대차보호법 제7조 제2항은 차임이나 보증금의 증액청구가 약정한 금액의 20분의 1을 넘지 못한다고 정하고, 제1항은 계약이나 증액 후 1년 이내에는 증액청구를 못 하게 합니다. 월세 전환은 제7조의2, 금액 인상은 제7조로 각각 제한됩니다.

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