주택 임대차

5%를 넘겨 올려 준 보증금, 나중에 초과분을 돌려 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 계약 기간 중 집주인의 증액 요구나 갱신요구권 행사로 5%를 넘겨 보증금을 올려 주었다면 초과분 반환을 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제10조의2가 초과 지급한 차임과 보증금의 반환청구권을 정합니다. 지금은 증액이 계약 중 청구였는지, 계약 종료 뒤 새 합의였는지부터 확인하십시오.

이미 돈을 냈다고 해서 반환을 청구할 권리가 사라지는 것은 아닙니다. 초과분을 냈다는 사실만 입증되면 계약 기간 중에도 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 보증금 3억원에 아파트를 임차했고, 2026년 1월 갱신요구권을 행사하겠다고 문자를 보냈습니다. 집주인은 주변 시세를 이유로 2,500만원을 올려 달라고 했고, A씨는 갱신 계약서를 쓰고 그 돈을 보냈습니다. 뒤늦게 5% 한도를 알게 된 A씨는 초과분을 돌려받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

5%를 넘겨 올려 준 보증금은 어떤 경우에 돌려받을 수 있나요?

계약 기간 중 집주인의 증액청구에 따라 약정 금액의 20분의 1, 즉 5%를 넘겨 보증금이나 월세를 냈다면 초과분 상당액의 반환을 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 증액청구의 한도와 초과 지급분 반환을 함께 정하고 있습니다.

갱신요구권을 행사해 계약이 갱신된 경우에도 차임과 보증금은 증액 한도 안에서만 바뀔 수 있습니다. 그래서 갱신을 하면서 5%를 넘겨 올려 주었다면 초과분 반환을 주장할 근거가 있습니다.

보증금을 월세로 바꾸면서 법정 전환율을 넘겨 월세를 낸 경우도 같은 조문으로 초과분 반환을 청구합니다.

계약이 끝나고 새로 계약하면서 올려 준 것도 돌려받나요?

어렵습니다. 대법원은 차임 증감청구 조항이 계약 존속 중 한쪽이 증감을 청구한 때에만 적용되고, 계약이 끝난 뒤 재계약하거나 당사자가 합의로 증액한 경우에는 적용되지 않는다고 보았습니다.

그래서 반환 청구를 하려면 증액이 어떤 방식으로 이루어졌는지가 먼저 정리되어야 합니다. 새 계약서를 쓰면서 올렸다면 집주인은 합의에 의한 재계약이라고 주장할 가능성이 큽니다. 반대로 갱신요구권을 행사한다는 문자를 보낸 뒤 올린 것이라면 법정 갱신에 해당해 한도가 적용됩니다. 문자, 내용증명, 계약서 특약 문구가 이 구분의 증거가 됩니다.

초과분 반환은 어떻게 청구하나요?

먼저 초과분을 계산해 내용증명으로 반환을 요청하고, 응하지 않으면 지급명령이나 소송으로 청구합니다. 계약이 곧 끝난다면 보증금 반환 때 함께 정산하도록 요구하는 방법도 있습니다.

계산은 간단합니다. 증액 전 보증금의 5%가 올릴 수 있는 한도입니다. 실제로 올려 준 금액에서 이 한도를 뺀 나머지가 반환 청구액입니다. 보증금 3억원에서 2,500만원을 올려 주었다면 한도는 1,500만원이고 1,000만원을 청구합니다. 청구액이 크지 않으면 소액사건 절차로 빠르게 진행할 수 있습니다. 임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못한 상태라면 보증금 반환 소송에 초과분 반환을 함께 청구합니다.

초과 보증금 반환 청구 대응 순서

• 증액 경위 정리 - 누가 먼저 증액을 요구했는지, 갱신요구권을 행사했는지 날짜별로 적습니다. 반환 가능 여부가 여기서 갈립니다.
• 한도 계산 - 증액 전 보증금의 5%를 계산합니다. 실제 인상액에서 이를 뺀 금액이 청구액입니다.
• 증거 확보 - 문자, 계약서 특약, 이체내역을 모읍니다. 갱신요구 문자는 보낸 날짜가 보이게 저장합니다.
• 내용증명 발송 - 초과 금액과 계산 근거를 적어 반환을 요청합니다. 도달한 날짜가 기록으로 남습니다.
• 청구 절차 선택 - 응답이 없으면 지급명령이나 소송을 냅니다. 계약 종료가 가깝다면 보증금 반환과 함께 정산합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 새 계약서를 쓰면서 올렸거나 계약 조건 여러 가지를 함께 바꾼 경우에 해당하면 계약서와 협의 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 초과분 반환은 계약 기간 중에도 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 법은 증액 한도를 넘겨 지급한 차임이나 보증금 상당액의 반환을 청구할 수 있다고만 정하고 있어 계약이 끝나기를 기다릴 필요가 없습니다. 다만 계약 기간 중 다툼이 커질 수 있으므로 내용증명으로 금액을 먼저 알리고 협의하는 편이 부담이 적습니다.
• 새 계약서를 썼으면 무조건 돌려받지 못하나요?
  무조건은 아닙니다. 계약이 끝난 뒤 합의로 재계약한 경우에는 한도 조항이 적용되지 않는다는 판례가 있습니다. 그러나 갱신요구권을 행사한 뒤 형식만 새 계약서를 쓴 경우라면 법정 갱신으로 볼 여지가 있어, 갱신요구를 한 문자나 내용증명이 있는지부터 확인합니다.
• 월세를 5% 넘게 올려 낸 것도 같은가요?
  같습니다. 증액 한도는 보증금과 차임 모두에 적용되고, 초과 지급한 차임도 반환을 청구할 수 있습니다. 매달 낸 월세 중 한도를 넘는 부분을 합산해 청구액을 정합니다. 월세 이체내역을 달마다 정리해 두면 계산이 쉽습니다.
• 조례로 상한이 더 낮게 정해진 곳도 있나요?
  법은 특별시·광역시·도 등이 지역 임대차 시장 여건을 고려해 20분의 1 범위 안에서 증액 상한을 조례로 달리 정할 수 있게 했습니다. 주택이 있는 지역에 그런 조례가 있으면 그 상한을 기준으로 초과분을 계산해야 하므로 해당 시·도 조례를 확인합니다.
• 반환 요구했다고 집주인이 나가라고 하면요?
  반환 청구를 이유로 계약을 끝낼 수는 없습니다. 계약 기간이 남아 있으면 그대로 살 수 있고, 기간이 끝날 때 갱신요구권을 쓸 수 있는지도 따로 따져 봅니다. 갱신을 거절하려면 법에서 정한 정당한 사유가 있어야 합니다.
• 보증금을 못 받고 나가면 초과분은 어떻게 하나요?
  임대차가 끝났더라도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 보증금 반환 소송을 내면서 초과 지급분 반환을 함께 청구하면 한 번의 판결로 정리할 수 있습니다. 이사를 가야 한다면 임차권등기명령으로 대항력을 먼저 지킵니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
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