주택 임대차
집주인 협력으로 한 임대차등기와 법원 임차권등기명령은 효력이 다른가요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신
대항력과 우선변제권을 지키는 효력은 같지만, 등기 비용을 임대인에게 청구하는 규정은 임차권등기명령에만 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의4 제1항은 민법 제621조에 따른 주택임대차등기에 임차권등기명령의 효력 조항(제3조의3 제5항·제6항)만 준용하기 때문입니다. 지금은 임대차가 끝났는지, 집주인이 등기에 협력하는지부터 확인하십시오.
계약기간 중이라 법원에 임차권등기명령을 낼 수 없다면, 집주인에게 임대차등기 협력을 요청하는 내용증명을 보내 두십시오. 계약서에 등기 금지 특약이 없으면 협력을 청구할 수 있습니다.
두 등기 중 어느 쪽을 해도 대항력과 우선변제권 보호는 같으므로, 효력 때문에 한쪽을 고집할 필요는 없습니다.
이런 상담이 많습니다
C씨는 2023년 9월 빌라를 보증금 2억원에 2년 계약으로 빌렸습니다. 2025년 여름 집주인이 다른 채권자에게 가압류를 당했다는 소식을 듣고, 계약기간 중이지만 집주인에게 임대차등기를 해 달라고 요청했습니다. 집주인은 등기를 해 주겠다면서 비용은 C씨가 내라고 했고, C씨는 법원 임차권등기명령과 무엇이 다른지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
민법 임대차등기와 임차권등기명령은 효력에 차이가 있나요?
대항력과 우선변제권에 관한 효력은 같습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 민법 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에 임차권등기명령의 효력 조항을 준용합니다. 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 가지고 있던 대항력·우선변제권은 그대로 유지되며, 등기 이후 이사나 전출로 대항요건을 잃어도 이미 얻은 권리는 사라지지 않습니다.
두 등기 모두 그 뒤에 같은 집을 빌린 임차인은 소액임차인 최우선변제를 받지 못하게 하는 효과도 같습니다. 새 임차인이 들어오기 어려워져 집주인이 보증금 반환을 서두르게 되는 경우가 많습니다.
두 등기는 무엇이 다른가요?
절차와 시기, 비용 청구가 다릅니다. 민법상 임대차등기는 임대인과 함께 신청하는 공동신청이라 집주인 협력이 필요하지만 계약기간 중에도 할 수 있습니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 집주인 협력 없이 법원에 혼자 신청합니다.
| 항목 | 민법 임대차등기 | 임차권등기명령 |
|---|---|---|
| 신청 시기 | 계약기간 중 가능 | 임대차 종료 후 |
| 신청 방식 | 임대인과 공동 | 임차인 단독 |
| 대항력·우선변제권 | 취득·유지 | 취득·유지 |
| 등기 비용 청구 | 규정 없음 | 임대인에게 청구 |
출처 - 민법 제621조, 주택임대차보호법 제3조의3, 제3조의4
민법상 임대차등기를 신청할 때는 주민등록을 마친 날, 주택을 점유한 날, 확정일자를 받은 날을 신청서에 적고 이를 증명하는 서면을 붙여야 합니다. 주택 일부를 빌렸다면 그 부분 도면도 첨부합니다.
등기 비용을 집주인에게 청구할 수 있나요?
임차권등기명령이면 청구할 수 있고, 민법상 임대차등기는 그 조항이 없습니다. 임차인은 임차권등기명령 신청과 그에 따른 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 반면 제3조의4는 이 비용 청구 조항을 민법 등기에 준용하지 않으므로, 민법 등기 비용은 집주인과 따로 합의해 두어야 받을 수 있습니다.
임차권등기명령 신청서에는 2,000원의 인지를 붙입니다. 여기에 등록면허세·지방교육세·송달료 등이 더해지며, 이 비용 영수증을 모아 두면 보증금 반환 소송에서 함께 청구할 수 있습니다.
집주인이 등기 협력을 거부하면 어떻게 하나요?
계약서에 반대 약정이 없다면 협력을 소송으로 구할 수 있지만, 시간이 걸립니다. 임대차가 이미 끝났다면 협력 청구 소송보다 법원에 임차권등기명령을 신청하는 편이 빠르고 비용도 돌려받을 수 있습니다. 계약기간 중 경매 위험이 보이면 확정일자와 전입 상태를 유지하는 것이 먼저입니다.
임차권 등기 방식 선택 대응 순서
- 계약 종료 여부 확인 - 기간 만료나 해지 통지로 임대차가 끝났는지 봅니다. 끝났다면 임차권등기명령을 쓸 수 있습니다.
- 특약 확인 - 계약서에 임대차등기를 하지 않는다는 특약이 있는지 봅니다. 있으면 민법상 협력 청구가 막힙니다.
- 대항요건 날짜 정리 - 전입일, 입주일, 확정일자를 초본과 계약서로 확인합니다. 두 등기 모두 신청서에 필요합니다.
- 등기 신청 - 종료 후면 관할 법원에 임차권등기명령을, 기간 중이면 집주인과 공동으로 임대차등기를 신청합니다.
- 등기 확인 후 이사 - 등기사항증명서에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사합니다. 그 전에 전출하면 권리를 잃을 수 있습니다.
여기까지는 일반 기준이고, 등기 전에 경매개시결정이 났거나 집주인이 이미 바뀐 경우에는 등기사항증명서와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 임차권등기명령 신청을 수행합니다.
실무상 착안점
임차인들은 법원을 거친 임차권등기가 더 강하다고 생각합니다. 효력은 같고, 차이는 누가 신청하느냐와 비용을 누가 내느냐입니다. 계약기간 중에 불안하다면 집주인 협력을 받는 민법상 등기가 현실적으로 쓸 수 있는 등기 수단입니다.
집주인에게 협력을 요청한 날짜와 답변은 기록으로 남겨야 합니다. 협력을 거부당한 내용증명은 나중에 보증금 반환 소송에서 지연손해금과 비용 부담을 다툴 때 쓰입니다. 비용을 누가 낼지는 등기 전에 문자로라도 합의해 두어야 합니다.
경매가 들어오면 등기일과 전입일, 확정일자가 배당 순위를 정합니다. 등기사항증명서에 기입된 날짜가 저당권이나 가압류보다 앞서야 하므로, 등기를 신청한 날이 아니라 기입된 날을 확인해야 합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환과 임차권등기 절차를 수행해 왔으며, 계약 종료 여부와 집주인 협력 가능성을 먼저 확인한 뒤 등기 방식과 비용 청구를 함께 설계하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 당해세 우선순위 배당 다툼
이 상황에서 자주 묻는 것
법무법인 윤성 × Lexle
이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!
- 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
- 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
- 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
- 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
- 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
- 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요
휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요
법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요
비슷한 상황
- 보증금을 못 받아 임차권등기를 했는데 등기 비용도 제가 내야 하나요?
- 임차권등기명령과 집주인과 함께 하는 임대차등기는 무엇이 다른가요?
- 전세권등기 후 다른 곳으로 전출한 소액임차인도 경매에서 최우선변제를 받나요?
출처
2026.10.12 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지