주택 임대차

임차권등기명령과 집주인과 함께 하는 임대차등기는 무엇이 다른가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

주택이라면 임차권등기명령이든 집주인 협력을 받은 민법상 임대차등기든 대항력과 우선변제권 효력은 같고, 신청 방법과 시기가 다릅니다. 주택임대차보호법 제3조의4가 민법 제621조 등기에 임차권등기명령의 효력 규정을 준용하기 때문입니다. 지금 계약이 끝났고 집주인이 협력하지 않는다면 임차권등기명령을 먼저 검토하십시오.

집주인이 등기에 협력해 준다면 굳이 법원 절차를 밟지 않아도 같은 효력을 얻을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2024년 3월 보증금 2억8천만원에 아파트를 빌려 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 2026년 3월 계약이 끝났지만 집주인은 새 세입자를 구해야 보증금을 준다고 했고, F씨는 직장 때문에 먼저 이사해야 했습니다. 집주인은 등기에는 협력하겠다고 했지만, F씨는 집주인과 함께 하는 등기와 법원의 임차권등기명령 중 어느 쪽이 보증금 보호에 확실한지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차권등기명령과 민법상 임대차등기는 무엇이 다른가요?

가장 큰 차이는 신청 방법입니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 받지 못한 주택 임차인이 임대인의 동의 없이 법원에 혼자 신청하고, 법원의 촉탁으로 등기됩니다. 민법상 임대차등기는 모든 부동산 임대차에 쓸 수 있지만 임대인의 협력을 받아 공동으로 신청해야 하고, 반대 약정이 있으면 협력을 청구할 수도 없습니다.

시기도 다릅니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤에만 신청할 수 있는 반면, 민법상 임대차등기는 계약기간 중에도 할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.

민법상 임대차등기에도 우선변제권이 생기나요?

주택이라면 생깁니다. 민법상 임대차등기는 원래 등기한 때부터 제3자에 대한 대항력만 생기지만, 주택임대차에 관해서는 임차권등기명령에 따른 등기의 효력 규정이 준용되어 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지합니다. 결국 주택은 어느 방식으로 등기하든 효력이 같습니다.

이 효력을 얻으려면 등기 신청서에 주민등록을 마친 날, 주택을 점유한 날, 확정일자를 받은 날을 적고 이를 증명하는 서면을 붙여야 합니다. 집의 일부만 빌렸다면 그 부분의 도면도 붙입니다. 등기 뒤에는 이사하거나 주민등록을 옮겨도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다.

임차권등기가 되어 있으면 경매를 직접 신청할 수 있나요?

신청할 수 없습니다. 두 방식 모두 등기만으로 경매신청권이 생기지는 않습니다. 보증금을 받으려면 보증금반환소송이나 지급명령으로 집행권원을 받은 뒤 강제경매를 신청해야 하고, 이때 집을 먼저 비워 줄 필요는 없습니다.

등기된 임차권에는 보증금반환채권을 담보하는 권능이 있어 임대인이 보증금을 돌려주기 전에는 등기 말소를 거부할 수 있습니다. 대법원 2002. 2. 26. 선고 99다67079 판결은 등기된 임차권이 원인 없이 말소되면 임차인이 방해배제를 청구할 수 있다고 보았습니다. 상가도 같은 구조의 임차권등기명령 제도가 있습니다.

임차권등기 방식 선택 순서

• 계약 종료 확인 - 기간 만료나 해지 통지로 임대차가 끝났는지 확인합니다. 끝나지 않았다면 임차권등기명령은 신청할 수 없습니다.
• 집주인 협력 여부 - 집주인이 등기에 협력하면 민법상 임대차등기를 공동신청합니다. 협력하지 않으면 임차권등기명령으로 갑니다.
• 서류 준비 - 임대차계약서, 주민등록초본, 확정일자 증빙, 일부 임차라면 도면을 준비합니다. 대항력·우선변제권 취득 사실을 소명합니다.
• 등기 완료 확인 - 등기사항증명서에 임차권등기가 기재된 날을 확인한 뒤 이사합니다. 기재 전에 옮기면 대항력이 끊길 수 있습니다.
• 집행권원 확보 - 보증금반환소송이나 지급명령으로 집행권원을 받습니다. 그 뒤 강제경매로 보증금을 회수합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 등기 금지 특약이 있거나 이미 경매가 진행 중이면 계약서와 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약기간 중에도 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?
  신청할 수 없습니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않은 경우에만 신청할 수 있습니다. 계약기간 중에 등기로 지위를 강화하려면 집주인의 협력을 받아 민법상 임대차등기를 하거나 전세권설정등기를 하는 방법을 검토합니다.
• 계약서에 임대차등기를 하지 않는다는 특약이 있으면?
  민법상 임대차등기는 당사자 사이에 반대 약정이 있으면 집주인에게 등기 협력을 청구할 수 없습니다. 이 특약은 임차권등기명령에는 영향을 주지 않습니다. 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 특약과 관계없이 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
• 등기 신청서에 확정일자를 적지 않으면 어떻게 되나요?
  민법상 임대차등기를 주택임대차 등기로 인정받으려면 주민등록을 마친 날, 점유한 날, 확정일자를 받은 날을 신청서에 적고 증명 서면을 붙여야 합니다. 이 기재가 빠지면 우선변제권의 기준일을 등기로 증명하기 어려워지므로 확정일자부터 받아 두고 신청합니다.
• 임차권등기가 된 집에 새로 들어온 세입자는 어떻게 되나요?
  임차권등기가 된 주택을 그 뒤에 빌린 임차인은 소액임차인이라도 최우선변제를 받을 수 없습니다. 이 규정은 민법상 임대차등기에도 준용됩니다. 그래서 등기부에 임차권등기가 있는 집은 새로 계약하려는 사람이 먼저 확인해야 합니다.
• 등기 비용은 누가 부담하나요?
  임차권등기명령의 신청과 그에 따른 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 인지대, 송달료, 등록면허세 영수증을 보관해 두었다가 보증금반환소송에서 함께 청구하면 됩니다. 민법상 임대차등기 비용은 당사자 약정에 따르므로 등기 전에 부담자를 정해 둡니다.
• 집주인이 몰래 임차권등기를 말소하면 어떻게 하나요?
  등기된 임차권은 보증금을 돌려받을 때까지 담보 기능이 남아 있어 원인 없이 말소됐다면 회복을 청구할 수 있습니다. 대법원 2002. 2. 26. 선고 99다67079 판결은 이 경우 임차인이 방해배제를 청구할 수 있다고 했습니다. 말소된 날짜가 보이는 등기부를 떼어 두고 바로 대응합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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