상가 임대차

건물주가 상가 임대차등기를 거부하면 보증금은 어떻게 지키나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

건물주가 상가 임대차등기를 거부해도 점포 인도와 사업자등록에 확정일자까지 받으면 보증금을 우선변제받을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항은 등기 없이도 이 요건을 갖춘 임차인에게 우선변제권을 줍니다. 지금은 확정일자를 받았는지와 등기부의 근저당 설정일을 확인하십시오.

건물주가 임대차등기에 협조하지 않아도 보증금을 지킬 길은 있습니다. 상가 임차인은 등기 없이 대항력과 우선변제권을 갖출 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2025년 6월 상가건물 2층 약 33㎡ 점포를 보증금 5,000만원, 월세 150만원에 빌려 입점하고 사업자등록을 마쳤습니다. 보증금을 확실히 지키려고 건물주에게 임대차등기를 해 달라고 했지만 건물주는 협조하지 않았습니다. 주변에서 등기가 없으면 건물이 경매될 때 보증금을 못 받는다는 말을 듣고, F씨는 다른 방법이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

F씨는 이미 점포를 넘겨받고 사업자등록을 신청했으므로 대항력이 있습니다. 여기에 확정일자만 받으면 경매·공매 때 뒤 순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다. 임대차등기는 이 두 권리를 얻는 데 꼭 필요하지 않습니다.

임대차등기를 안 해도 상가 보증금을 보호받나요?

네, 보호받을 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 건물 인도와 사업자등록 신청을 하면 그 다음 날부터 제3자에게 대항력이 생기게 하고, 관할 세무서장에게서 계약서에 확정일자를 받으면 경매·공매 환가대금에서 뒤 순위 권리자와 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 받게 합니다.

대항력이 있으면 건물이 매매·증여로 넘어가도 새 소유자가 임대인 지위를 이어받습니다. 계약기간 동안 영업을 계속할 수 있고, 계약이 끝나면 새 소유자에게 보증금을 청구합니다.

근저당이 먼저 있으면 경매 때 어떻게 되나요?

내 대항력이 생기기 전에 근저당권·가압류가 먼저 설정되어 있었다면, 그 권리에 따라 경매가 될 때 매수인에게 대항할 수 없습니다. 경매로 건물이 팔리면 임차권은 소멸하고, 보증금은 확정일자 순위에 따른 배당으로만 받게 됩니다. 반대로 앞선 권리가 없었다면 보증금을 전부 받을 때까지 점포에서 나가지 않아도 됩니다.

배당을 받으려면 점포를 매수인에게 넘겨줘야 합니다. 법원은 임차인이 건물을 양수인에게 인도했다는 확인서를 받고 배당금을 내줍니다.

건물주에게 임대차등기를 요구할 수 있나요?

요구할 수 있습니다. 부동산 임차인은 계약서에 반대 약정이 없으면 임대인에게 임대차등기 절차에 협력하라고 청구할 수 있습니다. 건물주가 계속 거부하면 등기절차 이행을 구하는 소송을 낼 수 있습니다.

임대차등기를 하면 등기한 때부터 대항력과 우선변제권이 생기고, 그 전에 이미 갖춘 대항력·우선변제권은 그대로 유지됩니다. 등기 뒤에는 폐업하거나 점포를 옮겨도 권리를 잃지 않는다는 이점이 있습니다.

계약이 끝났는데 보증금을 못 받으면 어떻게 하나요?

계약이 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못하면 건물주 협조 없이 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 가진 권리는 유지되므로 그 뒤에 이사하거나 폐업해도 됩니다. 신청 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.

상가 보증금 보호 대응 순서

• 확정일자 - 계약서 원본으로 관할 세무서에서 받습니다. 받은 날부터 우선변제 순위가 정해집니다.
• 등기부 확인 - 근저당·가압류 설정일을 내 사업자등록 신청일과 비교합니다. 앞선 권리가 있으면 경매 때 밀립니다.
• 임대차등기 요청 - 계약서에 반대 약정이 없으면 협력을 청구합니다. 거부하면 내용증명을 거쳐 소송을 검토합니다.
• 영업 유지 - 폐업하거나 점포를 비우면 대항력을 잃을 수 있습니다. 보증금을 받기 전에는 사업자등록을 유지합니다.
• 임차권등기명령 - 계약이 끝났는데 보증금을 못 받으면 신청합니다. 등기를 마친 뒤 이사해도 권리가 남습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 근저당 금액이 크거나 환산보증금이 지역 기준을 넘는 경우라면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 확정일자는 어디서 받나요?
  상가건물 소재지 관할 세무서장에게 받습니다. 계약서 원본과 신분증을 가져가고, 건물 일부를 빌렸다면 그 부분 도면도 냅니다. 사업자등록 신청과 동시에 신청서에 확정일자 신청 의사를 표시해도 됩니다.
• 등기를 안 하면 경매 때 보증금을 못 받나요?
  그렇지 않습니다. 대항력 요건에 확정일자를 갖추면 등기가 없어도 경매·공매 환가대금에서 뒤 순위 권리자보다 먼저 보증금을 받습니다. 다만 앞선 근저당권보다는 뒤에 받으므로, 계약 전후로 등기부를 확인해 두십시오.
• 건물주에게 등기를 강제할 수 있나요?
  계약서에 반대 약정이 없으면 임대인에게 임대차등기 절차에 협력하라고 청구할 수 있습니다. 거부하면 등기절차 이행 소송을 냅니다. 계약서에 등기하지 않기로 한 특약이 있으면 청구가 어렵습니다.
• 근저당이 먼저 있으면 쫓겨나나요?
  내 대항력보다 앞선 근저당권에 따라 경매가 되면 매수인에게 대항할 수 없어 점포를 넘겨줘야 합니다. 이때 보증금은 확정일자 순위에 따라 배당으로 받습니다. 앞선 권리가 없었다면 보증금을 다 받을 때까지 나가지 않아도 됩니다.
• 배당금은 언제 받을 수 있나요?
  배당표가 확정된 뒤 점포를 매수인에게 넘겨줘야 받을 수 있습니다. 임차인이 건물을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제권에 따른 보증금을 받을 수 없기 때문입니다. 매수인의 인도 확인서가 필요합니다.
• 계약이 끝나면 건물주 협조 없이 등기할 수 있나요?
  계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 건물주 협조가 필요 없고, 등기를 마친 뒤에는 이사하거나 폐업해도 기존 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
• 임차권등기명령 비용은 누가 내나요?
  임차인이 먼저 내지만, 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 보증금반환 소송을 낼 때 함께 청구하거나 반환받을 금액에 더해 요구합니다. 영수증을 보관해 두십시오.

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