상가 임대차

상가 임차인 대항력은 언제부터 생기고 무엇을 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

상가 임차인 대항력은 점포를 인도받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 생기고, 건물주가 바뀌어도 새 건물주에게 기존 계약을 주장할 수 있는 힘입니다. 상가건물 임대차보호법 제3조는 등기가 없어도 이 두 요건만으로 제3자에 대한 효력을 인정합니다. 지금은 인도일과 사업자등록 신청일을 확인해 두십시오.

대항력을 갖추려고 등기부에 임대차등기를 따로 할 필요는 없습니다. 점포 인도와 사업자등록 신청만으로 생깁니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 4월 상가 1층 점포를 보증금 5,000만원, 월세 250만원에 빌려 카페를 열었습니다. 점포를 넘겨받은 날 세무서에 사업자등록을 신청했지만 확정일자는 받지 않았습니다. 2025년 가을 건물이 팔리자 새 건물주는 '나는 계약한 적이 없으니 나가 달라'고 했습니다. A씨는 대항력이 무엇이고 자신에게 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

A씨는 점포를 넘겨받고 사업자등록을 신청했으므로 신청 다음 날부터 대항력이 있습니다. 새 건물주는 임대인의 지위를 이어받으므로 A씨는 남은 계약기간 동안 영업을 계속할 수 있고, 계약이 끝나면 새 건물주에게 보증금을 청구하게 됩니다.

상가 임차인의 대항력이란 무엇인가요?

대항력은 임차인이 건물을 산 사람이나 그 밖의 제3자에게 자기 임대차의 내용을 그대로 주장할 수 있는 힘입니다. 원래 임대차는 계약 당사자 사이에서만 효력이 있는 채권이라, 건물주가 바뀌면 새 주인에게 계약을 내세울 수 없는 것이 민법의 원칙입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 이 원칙에 특례를 두어, 등기가 없어도 요건을 갖춘 상가 임차인에게 제3자에 대한 효력을 인정합니다.

대항력이 있으면 건물을 사들인 사람(양수인)이나 임대할 권리를 이어받은 사람은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 그래서 계약기간·보증금·월세 조건이 새 건물주에게 그대로 넘어가고, 보증금 반환 의무도 새 건물주가 집니다.

대항력은 언제부터 생기나요?

건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다. 사업자등록증이 나온 날이 아니라 신청한 날이 기준입니다. 인도가 사업자등록 신청보다 늦으면 인도한 날의 다음 날부터입니다.

사업자등록은 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조, 법인세법 제111조에 따른 것이어야 합니다. 점포를 빌려 사업자등록을 신청할 때는 임대차계약서 사본을 붙이고, 건물의 일부만 빌렸으면 그 부분의 도면도 붙입니다. 계약서의 주소·호수가 실제 점포와 다르면 대항력을 인정받지 못할 수 있습니다.

대항력은 영업을 계속하는 동안 유지되어야 합니다. 폐업하거나 점포를 다른 사람에게 통째로 넘기면 그 뒤에는 대항력을 주장하기 어렵습니다.

대항력과 우선변제권은 어떻게 다른가요?

대항력은 새 건물주에게 계약을 주장하는 힘이고, 우선변제권은 경매나 공매가 됐을 때 매각대금에서 뒤 순위 채권자보다 먼저 보증금을 받는 권리입니다. 우선변제권은 대항력 요건에 더해 관할 세무서장에게서 임대차계약서에 확정일자를 받아야 생깁니다.

대항력이 있어도 먼저 설정된 근저당권이 있으면 경매 매수인에게는 대항할 수 없습니다. 경매로 건물이 팔리면 임차권은 원칙적으로 소멸하고, 보증금을 다 받지 못한 대항력 있는 임차권만 남습니다. 그래서 계약할 때 등기사항증명서로 근저당권 설정일을 보고, 입점과 동시에 확정일자까지 받아 두는 편이 안전합니다.

환산보증금이 기준을 넘어도 대항력이 있나요?

있습니다. 대항력 규정은 환산보증금이 지역별 기준(서울특별시 9억원 등)을 넘는 임대차에도 적용됩니다. 다만 확정일자에 따른 우선변제권은 기준 이하 임대차에만 인정됩니다.

상가 대항력 대응 순서

• 인도일 확인 - 점포를 넘겨받아 입점하거나 인테리어 공사를 시작한 날입니다. 이 날짜가 사업자등록 신청일보다 늦으면 대항력 기산일이 늦어집니다.
• 사업자등록 신청 - 관할 세무서에 계약서 사본과 도면을 붙여 신청합니다. 신청 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
• 확정일자 - 사업자등록 신청과 함께 계약서 원본에 받습니다. 경매·공매 때 우선변제를 받으려면 필요합니다.
• 등기부 확인 - 계약 전 근저당권·가압류 설정일을 봅니다. 내 대항력보다 앞선 권리가 있으면 경매 때 밀립니다.
• 건물주 변경 시 통지 보관 - 새 건물주의 문자·내용증명을 모아 둡니다. 보증금 반환 상대방을 정할 때 씁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사업자등록 내용과 계약서가 다르거나 선순위 근저당이 있는 경우라면 계약서·등기사항증명서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사업자등록증이 나온 날부터 대항력이 생기나요?
  아닙니다. 사업자등록을 신청한 날의 다음 날부터 생깁니다. 사업자등록증 발급일은 기준이 아닙니다. 다만 점포 인도가 신청보다 늦으면 인도일 다음 날부터입니다. 두 날짜는 사업자등록증명과 입점 당시 문자·사진으로 확인합니다.
• 새 건물주가 계약한 적 없다며 나가라고 하면요?
  대항력이 있으면 새 건물주는 임대인 지위를 승계한 것으로 보므로 남은 계약기간 동안 영업을 계속할 수 있습니다. 계약이 끝나면 보증금도 새 건물주에게 청구합니다. 인도일과 사업자등록 신청일이 매매 전인지 확인하십시오.
• 확정일자를 안 받았는데 대항력이 없나요?
  대항력은 확정일자와 관계없이 인도와 사업자등록 신청으로 생깁니다. 확정일자는 경매·공매 때 매각대금에서 먼저 보증금을 받는 우선변제권의 요건입니다. 경매 위험이 있다면 확정일자도 받아 두는 편이 안전합니다.
• 근저당이 먼저 있으면 대항력이 소용없나요?
  새 건물주가 매매로 산 경우에는 대항력을 주장할 수 있습니다. 그러나 먼저 설정된 근저당권에 따라 경매가 되면 매수인에게는 대항할 수 없고, 임차권은 매각으로 소멸합니다. 이때는 확정일자 순서에 따른 배당으로 보증금을 받게 됩니다.
• 건물 일부만 빌렸는데 도면이 꼭 필요한가요?
  필요합니다. 건물의 일부분을 빌린 경우 사업자등록 신청 때 그 부분을 표시한 도면을 붙여야 제3자에 대한 공시방법으로 인정됩니다. 대법원은 도면이 없으면 유효한 공시로 보기 어렵다고 보았습니다.
• 월세가 커서 환산보증금을 넘어도 대항력이 있나요?
  있습니다. 대항력 규정은 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 임대차에도 적용됩니다. 다만 확정일자에 따른 우선변제권과 소액임차인 최우선변제는 기준 이하 임대차에만 인정됩니다. 고액 임차인은 임대차등기나 담보 설정을 따로 약정해 두는 방법을 검토합니다.
• 폐업하면 대항력은 어떻게 되나요?
  대항력은 취득할 때뿐 아니라 유지하는 동안에도 인도와 사업자등록이 계속되어야 합니다. 폐업신고를 하거나 점포를 비우면 그 뒤에는 대항력을 잃을 수 있습니다. 보증금을 받기 전에 나가야 한다면 임차권등기명령을 먼저 검토하십시오.

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