사업자등록 대상 건물이란 무엇인가요?

부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조, 법인세법 제111조에 따라 사업자등록을 할 대상이 되는 건물입니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항은 이런 건물의 임대차에 법을 적용하고, 목적물의 주된 부분을 영업용으로 쓰는 경우도 포함합니다. 실제로 등록했는지가 아니라 등록 대상인지가 기준입니다.

학원 건물은 권리금 보호를 받나요?

받을 수 있습니다. 소득세법 제19조 제1항 제15호는 교육서비스업 소득을 사업소득으로 보면서 대통령령으로 정하는 교육기관만 제외하는데, 시행령 제35조가 정한 교육기관은 유치원과 초·중등·고등교육법상 학교 등입니다. 학원은 여기에 없어 사업자등록 대상이 됩니다.

어린이집도 같은 결론인가요?

따로 따져야 합니다. 이 글의 근거인 소득세법 시행령 제35조는 유치원과 학교를 교육기관으로 정할 뿐 어린이집은 들어 있지 않습니다. 어린이집은 운영 형태와 세무 등록 방식에 따라 결론이 달라질 수 있으니 등록증 종류와 세무서 안내를 먼저 확인해 보십시오.

법 보호가 없으면 권리금 계약은 무효인가요?

무효가 아닙니다. 권리금 계약은 새 운영자와 기존 운영자 사이의 계약이어서 상가임대차법 적용 여부와 관계없이 당사자 약정대로 효력이 있습니다. 민법 제105조에 따라 당사자가 정한 조건이 우선하므로 건물주 동의가 없을 때의 해제 조항을 넣어 두는 것이 중요합니다.

보증금이 커서 법 적용이 안 된다고 들었어요.

권리금 규정은 보증금 크기와 관계없이 적용됩니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 환산보증금이 대통령령 기준을 넘는 임대차에도 제10조의2부터 제10조의9까지를 적용한다고 정합니다. 적용이 막히는 이유는 보증금이 아니라 건물의 성격입니다.

백화점 안 매장은 어떤가요?

권리금 회수기회 보호 조항이 적용되지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의5 제1호는 「유통산업발전법」상 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우를 적용에서 제외합니다. 다만 전통시장은 대규모점포에 해당해도 제외되지 않습니다.

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권리금

유치원으로 빌린 건물도 상가 권리금 보호를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

유치원 건물은 상가 권리금 보호를 받기 어렵습니다. 권리금 보호는 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차에만 적용되는데, 소득세법은 유치원 운영 소득을 사업소득에서 빼고 있어 유치원은 적용 대상에서 제외됩니다. 지금은 유치원 명의로 받은 등록증이 사업자등록증인지 고유번호증인지 확인해 보십시오.

그 자리에서

건물을 넘기며 권리금을 주고받을 계획이라면, 권리금 계약서에 건물주 동의가 없을 때의 처리(계약 해제·계약금 반환)를 미리 적어 두십시오. 상가임대차법의 보호를 받지 못하면 분쟁은 계약서 조항대로 풀립니다.

권리금을 주고받는 것 자체가 금지되는 것은 아니므로, 권리금 거래를 포기할 필요는 없습니다. 달라지는 것은 건물주가 방해해도 법으로 배상을 청구하기 어렵다는 점입니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2022. 3. 건물 1·2층을 빌려 사립유치원을 운영하다 2026. 2. 다른 원장에게 시설과 원생을 넘기며 권리금 1억2,000만원을 받기로 했습니다. 건물주가 새 원장과의 임대차계약을 거절하자, H씨는 상가 권리금 보호 규정에 따라 손해배상을 청구할 수 있는지 물었습니다. H씨의 유치원은 세무서에서 고유번호증을 받아 운영해 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 권리금 보호는 어떤 건물에 적용되나요?

사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차에 적용됩니다. 여기서 사업자등록은 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조, 「법인세법」 제111조에 따른 등록을 말합니다. 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 쓰는 경우도 포함됩니다.

권리금 보호 적용 여부(2026. 9. 28. 기준)

임대차 목적물	권리금 보호
일반 상가(사업자등록 대상)	적용
환산보증금 기준 초과 상가	적용
학원	적용
유치원	개정 전 기준으로는 적용 안 됨
대규모점포 일부(전통시장 제외)	적용 안 됨
국유·공유재산	적용 안 됨

일반 상가(사업자등록 대상): 권리금 보호: 적용
환산보증금 기준 초과 상가: 권리금 보호: 적용
학원: 권리금 보호: 적용
유치원: 권리금 보호: 개정 전 기준으로는 적용 안 됨
대규모점포 일부(전통시장 제외): 권리금 보호: 적용 안 됨
국유·공유재산: 권리금 보호: 적용 안 됨

출처 - 상가건물 임대차보호법 제2조, 제10조의5; 소득세법 시행령 제35조

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 임대차에도 권리금 규정을 적용합니다. 보증금이 크다는 이유로 권리금 보호에서 빠지지는 않습니다.

유치원은 왜 적용 대상에서 빠지나요?

소득세법은 교육서비스업에서 생기는 소득을 사업소득으로 보면서 대통령령으로 정하는 교육기관은 제외하고, 시행령은 그 교육기관으로 「유아교육법」에 따른 유치원을 정합니다. 이를 근거로 유치원은 사업자등록 대상이 아니어서 권리금 보호 규정이 적용되지 않습니다.

반면 학원은 교육서비스업이지만 제외되는 교육기관이 아니어서 사업자등록 대상이 됩니다. 같은 교육 시설이라도 학원 건물은 상가임대차법의 보호를 받을 수 있습니다.

건물 일부를 유치원이 아닌 영업용으로 함께 쓰는 경우에는 판단이 달라질 수 있습니다. 법은 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 쓰는 경우도 적용 대상에 넣으므로, 층별 사용 현황과 사업자 명의를 확인한 뒤 결론을 내야 합니다. 유치원이 적용 대상에서 빠진다는 점을 직접 판단한 대법원 판결은 확인되지 않아, 실제 분쟁에서는 등록 형태와 운영 실태를 함께 주장하게 됩니다.

사업자등록 대상이어도 빠지는 상가가 있나요?

있습니다. 상가가 「유통산업발전법」상 대규모점포나 준대규모점포의 일부이거나, 국유재산·공유재산이면 권리금 회수기회 보호 조항이 적용되지 않습니다. 대규모점포라도 전통시장에 있는 상가는 보호 대상입니다.

유치원 권리금 대응 순서

등록 형태 확인 - 유치원 명의로 받은 등록증이 사업자등록증인지 고유번호증인지 확인합니다. 적용 여부 판단의 출발점입니다.
건물 용도 확인 - 건물 일부를 학원·카페 등 영업용으로 함께 쓰는지 봅니다. 주된 부분이 영업용이면 판단이 달라질 수 있습니다.
권리금 계약 조항 정비 - 건물주 동의가 없을 때 계약을 해제하고 계약금을 돌려주는 조항을 넣습니다. 법 보호가 없을 때의 안전장치입니다.
건물주와 사전 합의 - 새 운영자와의 임대차 승계에 대한 건물주 동의를 서면으로 받습니다. 동의가 있으면 분쟁 여지가 줄어듭니다.
인가 절차 확인 - 유치원 설립자 변경에 필요한 교육청 절차와 일정을 확인합니다. 인가가 늦어지면 권리금 잔금 일정도 흔들립니다.

여기까지는 일반 기준이고, 유치원 일부를 어린이 교육 학원이나 다른 사업자로 운영하고 있다면 등록 형태와 실제 사용 부분을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

권리금이 오가는 시설이면 당연히 상가임대차법이 지켜 준다고 생각하는 원장들이 많습니다. 실제로 이 법은 사업자등록 대상 건물에만 적용되고, 유치원처럼 사업소득에서 빠지는 교육기관은 그 범위 밖에 놓일 수 있어 권리금이 오가도 건물주의 거절을 법으로 막기 어렵습니다.

그래서 유치원 인수·인계에서는 계약서 조항과 건물주 동의 기록이 법 조문을 대신합니다. 권리금 계약서에 건물주 동의를 조건으로 적고, 동의를 받은 날과 방식을 문자나 서면으로 남기고, 교육청 인가 일정에 맞춰 잔금일을 정해 두어야 합니다.

다툼이 생기면 이 기록이 권리금 계약의 해제와 계약금 반환을 가르는 기준이 됩니다. 상가임대차법상 손해배상이 어렵더라도 건물주가 동의를 약속했다가 번복한 문자가 있으면 민법상 책임을 따질 여지가 생깁니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조, 법인세법 제111조에 따라 사업자등록을 할 대상이 되는 건물입니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항은 이런 건물의 임대차에 법을 적용하고, 목적물의 주된 부분을 영업용으로 쓰는 경우도 포함합니다. 실제로 등록했는지가 아니라 등록 대상인지가 기준입니다.

임대차계약서·권리금 계약서·사업자등록증 또는 고유번호증과 건물주와 주고받은 문자를 준비해 주시면, 상가임대차법 적용 여부·권리금 계약 해제 조건·건물주 책임 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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