경매 낙찰

상가 건물에 은행 근저당이 먼저 있어도 소액임차인은 보증금을 먼저 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

받을 수 있습니다. 상가 소액임차인이 경매신청 등기 전에 입점과 사업자등록 신청을 마쳤다면 보증금 중 일정액을 은행 근저당권보다 먼저 받습니다. 상가건물 임대차보호법 제14조 제1항이 정한 권리이므로, 지금은 입점일·사업자등록 신청일과 경매신청 등기일을 비교해 보십시오.

확정일자를 받지 않았다고 해서 최우선변제를 포기할 필요는 없습니다. 소액임차인의 최우선변제에는 확정일자가 요건이 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2025년 2월 서울의 한 상가건물 지하 1층 점포를 보증금 2,000만원, 월세 40만원에 빌려 수선집을 열었습니다. 그 건물에는 이미 은행 근저당권이 설정돼 있었고, 2026년 6월 은행이 경매를 신청했습니다. K씨는 입점한 날 사업자등록을 신청했지만 확정일자는 받지 않았다며, 은행보다 먼저 보증금을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 임차인이 은행 근저당보다 먼저 보증금을 받으려면 무엇이 필요한가요?

소액임차인이어야 하고, 경매신청 등기 전에 건물 인도와 사업자등록 신청을 마쳐야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 이 요건을 갖춘 임차인에게 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받을 권리를 줍니다.

여기서 사업자등록은 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 등록 신청을 말합니다. 입점만 하고 등록을 늦게 했거나, 등록만 하고 입점을 늦게 했다면 둘 다 마친 날을 기준으로 봅니다.

서울 상가 소액임차인은 얼마까지 먼저 받나요?

서울특별시는 환산보증금 6천500만원 이하인 임차인이 대상이고, 보증금 중 2천200만원까지 먼저 받습니다. 각색 사례는 2,000만원+40만원×100=6,000만원이라 대상에 들고, 보증금 2,000만원이 한도 2,200만원보다 적어 전액이 최우선변제 범위에 들어갑니다.

다만 보증금 중 일정액이 건물 가액의 2분의 1을 넘으면 2분의 1까지만 받습니다. 지하 점포처럼 매각대금이 낮게 나오거나 같은 건물에 소액임차인이 여럿이면 실제 받는 금액이 줄어들 수 있습니다.

경매가 시작된 뒤에 입점하거나 등록하면 어떻게 되나요?

최우선변제를 받지 못합니다. 대항요건을 경매신청 등기 전에 갖추라는 요건은 경매가 임박한 건물에 소액 임대차를 몰아 넣어 담보권자를 해치는 것을 막기 위한 것입니다. 경매개시결정 등기가 된 뒤에 입점했다면 일반채권자나 확정일자 순위로 배당받는 길만 남습니다.

또 배당금을 받으려면 점포를 매수인에게 넘겨야 합니다. 폐업하거나 사업장을 옮기면 대항요건이 흔들리므로, 배당이 끝날 때까지 사업자등록을 그대로 유지하는 편이 안전합니다.

상가 최우선변제 신청 순서

• 요건 날짜 확인 - 입점일, 사업자등록 신청일, 경매신청 등기일을 비교합니다. 앞의 두 날짜가 모두 빨라야 합니다.
• 환산보증금 계산 - 보증금에 월세×100을 더해 지역별 기준과 비교합니다. 서울은 6천500만원 이하입니다.
• 배당요구 - 배당요구 종기 전에 계약서와 사업자등록증명을 붙여 배당요구를 합니다. 확정일자가 없어도 됩니다.
• 사업자등록 유지 - 배당이 끝날 때까지 폐업·이전을 하지 않습니다. 대항요건이 끊기면 권리가 흔들립니다.
• 배당표 확인과 인도 - 배당표에 최우선변제액이 맞게 들어갔는지 확인하고, 점포를 넘긴 뒤 배당금을 받습니다. 틀리면 배당기일에 이의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 은행 근저당권이 오래전에 설정돼 당시 시행령 기준이 적용되거나 세금 체납으로 조세채권이 먼저 배당되는 경우라면 등기부와 부칙을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 최우선변제에 확정일자가 필요한가요?
  필요하지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제14조 제1항은 경매신청 등기 전에 건물 인도와 사업자등록 신청이라는 대항요건만 요구합니다. 확정일자는 최우선변제로 받지 못한 나머지 보증금을 순위에 따라 배당받을 때 필요합니다.
• 사업자등록 신청만 해도 되나요?
  신청하면 됩니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 건물의 인도와 사업자등록 신청을 대항요건으로 정합니다. 등록증이 나오기 전이라도 신청일이 기준이며, 건물 인도까지 마쳐야 요건이 모두 갖춰집니다.
• 근저당권 설정 뒤에 입점해도 먼저 받나요?
  경매신청 등기 전에만 요건을 갖추면 받습니다. 최우선변제는 근저당권 설정일이 아니라 경매신청 등기일을 기준으로 합니다. 다만 근저당권 설정 당시 시행령 기준이 적용될 수 있어 소액임차인 기준 금액은 등기부와 부칙을 보고 확인해야 합니다.
• 서울 상가 최우선변제액은 얼마인가요?
  서울특별시는 보증금 중 2천200만원까지입니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제7조 제1항이 정한 금액이며, 환산보증금이 6천500만원 이하인 임차인이 대상입니다. 보증금이 2천200만원보다 적으면 보증금 전액이 범위에 들어갑니다.
• 배당금은 언제 받을 수 있나요?
  배당기일에 배당표가 확정되고 점포를 매수인에게 넘긴 뒤 받습니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제3항은 임차건물을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없다고 정하고, 이 규정은 최우선변제에도 준용됩니다.
• 배당요구를 안 하면 어떻게 되나요?
  배당에서 빠질 수 있습니다. 민사집행법 제88조 제1항에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있고, 법원이 정한 종기까지 해야 합니다. 소액임차인도 종기를 넘기면 최우선변제를 받지 못할 수 있습니다.

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