경매 낙찰

임차권등기를 했는데 그보다 먼저 저당권이 있으면 보증금은 누가 먼저 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

임차권등기 날짜가 아니라 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 날과 저당권 등기일의 선후로 순위가 정해집니다. 상가건물 임대차보호법 제6조 제5항은 임차권등기 전에 이미 취득한 우선변제권을 그대로 유지시키기 때문입니다. 지금은 사업자등록 신청일과 확정일자를 등기부의 저당권 접수일과 비교해 보십시오.

저당권이 먼저 있다고 해서 보증금을 모두 포기할 필요는 없습니다. 저당권자가 먼저 받고 남는 돈이 있으면 그다음 순위로 받고, 소액임차인이면 저당권보다 먼저 받는 금액도 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 6월 상가를 보증금 5,000만 원, 월세 100만 원, 기간 2년으로 빌리고 같은 달 사업자등록을 신청하면서 확정일자도 받았습니다. 2026년 6월 계약이 끝났지만 보증금을 받지 못해 8월에 임차권등기를 마쳤습니다. 등기부를 떼어 보니 2023년 11월에 이미 은행 근저당권이 설정되어 있었고, A씨는 임차권등기를 했으니 먼저 받을 수 있는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차권등기 전에 설정된 저당권과 순위는 어떻게 정하나요?

순위는 임차권등기일이 아니라 임차인이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 시점과 저당권 등기 접수일의 선후로 정합니다. 임차권등기는 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지시키는 제도이고, 순위를 새로 매기는 제도가 아닙니다.

대항력은 건물 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터 생깁니다. 우선변제권은 여기에 확정일자까지 갖춰야 생기고, 세 요건 중 가장 늦게 갖춘 날이 기준입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 제3조 제1항과 제5조 제2항의 구조입니다.

임차인이 저당권보다 먼저 요건을 갖췄다면 어떻게 되나요?

저당권 등기 전에 대항요건과 확정일자를 모두 갖췄다면 임차인이 저당권자보다 먼저 보증금을 배당받습니다. 경매나 공매 때 환가대금에서 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 우선변제권이기 때문입니다.

이 경우 뒤늦게 임차권등기를 했더라도 순위는 처음 요건을 갖춘 날로 유지됩니다. 임차권등기 이후 가게를 비우고 사업자등록을 옮겨도 이미 취득한 권리를 잃지 않습니다.

저당권보다 늦게 요건을 갖췄다면 보증금을 못 받나요?

저당권보다 늦게 요건을 갖췄다면 저당권자가 먼저 배당받고, 임차인은 남은 매각대금에서 다음 순위로 받습니다. 요건을 전혀 갖추지 못한 채 임차권등기만 했다면 등기를 마친 때부터 우선변제권을 새로 취득하므로 그 날짜가 기준이 됩니다.

보증금이 적은 소액임차인이라면 저당권보다 늦어도 일정액은 먼저 받습니다. 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖췄다면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받습니다. 서울특별시는 환산보증금 6천500만원 이하 임차인이 2천200만원까지 해당하고, 그 합계는 건물 가액의 2분의 1을 넘을 수 없습니다.

다만 임차권등기가 된 가게 부분을 그 이후에 빌린 임차인은 이 최우선변제를 받지 못합니다.

임차권등기 후 저당권 배당 대응 순서

• 세 날짜 비교 - 사업자등록 신청일, 확정일자, 저당권 접수일을 나란히 적습니다. 배당 순위의 기초입니다.
• 소액임차인 해당 확인 - 환산보증금을 계산해 지역별 기준과 비교합니다. 해당하면 최우선변제액이 생깁니다.
• 임차권등기 유지 - 등기를 말소하지 않고 유지합니다. 가게를 비운 뒤에도 권리가 이어지는 근거입니다.
• 배당표 검토 - 경매가 시작되면 배당표의 순위와 금액을 확인합니다. 순위가 틀리면 배당기일에 이의를 합니다.
• 나머지 보증금 청구 - 배당으로 못 받은 금액은 임대인에게 반환 소송을 내 다른 재산에 집행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 저당권 설정 시점에 따라 적용되는 소액임차인 기준이 달라지거나 세금 체납이 얽혀 있으면 등기부와 체납 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차권등기일이 저당권보다 늦으면 무조건 후순위인가요?
  아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제6조 제5항 단서는 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그 권리가 그대로 유지된다고 정합니다. 저당권보다 먼저 인도·사업자등록·확정일자를 갖췄다면 임차권등기가 늦어도 저당권보다 앞섭니다.
• 확정일자 없이 임차권등기만 했다면요?
  임차권등기를 마친 때부터 우선변제권을 취득합니다. 상가건물 임대차보호법 제6조 제5항 본문은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다고 정하므로, 등기일 전에 설정된 저당권보다는 뒤에 섭니다. 등기일 이후 설정된 권리보다는 앞섭니다.
• 소액임차인은 저당권보다 먼저 받나요?
  보증금 중 일정액은 먼저 받습니다. 상가건물 임대차보호법 제14조 제1항은 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 소액임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는다고 정합니다. 서울특별시 기준은 환산보증금 6천500만원 이하, 최우선변제액 2천200만원입니다.
• 최우선변제액은 건물값과 관계없이 받나요?
  건물 가액의 2분의 1이 한도입니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제7조 제2항은 임차인의 보증금 중 일정액이 상가건물 가액의 2분의 1을 넘으면 그 2분의 1까지만 우선변제권이 있다고 정합니다. 소액임차인이 여럿이면 제3항에 따라 비율로 나눕니다.
• 환산보증금은 어떻게 계산하나요?
  보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더합니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항과 시행령 제2조 제2항·제3항은 차임이 있으면 월 차임액에 1분의 100을 곱해 보증금에 더하도록 정합니다. 보증금 3,000만 원, 월세 30만 원이면 환산보증금은 6,000만 원입니다.
• 배당받지 못한 보증금은 어떻게 하나요?
  임대인에게 나머지를 청구합니다. 경매로 배당받지 못한 보증금 반환채권은 소멸하지 않으므로, 임대인을 상대로 보증금반환 소송을 내 판결을 받은 뒤 임대인의 다른 재산에 강제집행합니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제1항은 임차인이 판결로 임차건물 경매를 신청할 때 명도를 먼저 할 필요가 없다고 정합니다.

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