경매 낙찰

상가 소액임차인은 경매에서 보증금을 얼마까지 먼저 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

상가 소액임차인이 경매에서 먼저 받는 금액은 서울 2천200만원, 과밀억제권역 1천900만원, 광역시 등 1천300만원, 그 밖의 지역 1천만원입니다. 환산보증금이 지역별 소액 기준 이하이고 경매신청 등기 전에 건물 인도와 사업자등록 신청을 마쳤어야 이 금액을 다른 담보물권자보다 먼저 받습니다. 지금은 보증금과 월세로 환산보증금부터 계산해 보십시오.

최우선변제는 확정일자 순위와 관계가 없어서, 확정일자를 받지 않았다고 이 금액까지 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

2025년 2월 서울의 오래된 상가 2층을 보증금 3천만원, 월세 30만원에 빌려 수선집을 운영하던 E씨는 2026년 7월 건물에 경매개시결정 등기가 된 사실을 알았습니다. 입점과 사업자등록은 계약 직후 마쳤지만 확정일자는 받지 않았습니다. E씨는 다른 담보권자보다 먼저 받을 수 있는 보증금이 정확히 얼마인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소액임차인에 해당하는 보증금 기준은 얼마인가요?

보증금과 월세를 합친 환산보증금이 지역별 기준 이하여야 합니다. 서울특별시 6천500만원, 과밀억제권역 5천500만원, 광역시·안산시·용인시·김포시·광주시 3천8백만원, 그 밖의 지역 3천만원입니다. 월세가 있으면 월세에 100을 곱한 금액을 보증금에 더해 계산합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 시행령 기준입니다.

보증금 3천만원에 월세 30만원이면 환산보증금은 6천만원입니다. 서울이라면 소액 기준 6천500만원 이하여서 소액임차인에 해당하지만, 같은 조건이 인천 같은 과밀억제권역이라면 기준 5천500만원을 넘습니다. 지역을 잘못 넣으면 결론이 바뀌므로 건물 소재지부터 확인합니다.

먼저 받는 금액에는 한도가 있나요?

있습니다. 소액임차인이 먼저 받는 보증금 중 일정액은 임대건물가액(임대인 소유 대지가액 포함)의 2분의 1 범위에서 정해집니다. 보증금 중 일정액이 건물 가액의 2분의 1을 넘으면 2분의 1까지만 우선변제를 받고, 한 건물에 소액임차인이 여럿이면 2분의 1을 각자의 일정액 비율로 나눕니다.

작은 건물에 소액임차인이 많으면 한 사람이 받는 금액은 법정 금액보다 줄어듭니다. 나머지 보증금은 확정일자 순위에 따라 배당받거나 임대인에게 따로 청구해야 합니다.

오래된 근저당권이 있으면 금액 기준이 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 지금 금액 기준은 2014. 1. 1.부터 시행된 시행령에 따른 것이고, 부칙은 그 전에 담보물권을 취득한 사람에 대해서는 종전 규정을 따르도록 합니다. 2014년 전에 설정된 근저당권이 있는 건물이라면 그 근저당권자와의 관계에서는 종전 금액 기준이 적용되므로, 등기부의 설정일을 먼저 확인합니다.

상가 최우선변제 확인 순서

• 환산보증금 계산 - 보증금에 월세의 100을 곱한 금액을 더합니다. 지역별 소액 기준 이하인지 봅니다.
• 요건 시점 확인 - 건물 인도와 사업자등록 신청일이 경매신청 등기일보다 앞서는지 확인합니다. 뒤라면 최우선변제를 받지 못합니다.
• 등기부 설정일 확인 - 근저당권 등 담보물권 설정일을 확인합니다. 2014년 전 설정이면 종전 금액 기준이 적용될 수 있습니다.
• 배당요구 - 배당요구 종기까지 계약서와 사업자등록증명을 붙여 배당요구를 합니다. 소액임차인도 배당요구를 해야 배당을 받습니다.
• 2분의 1 한도 점검 - 같은 건물의 다른 소액임차인 수를 확인합니다. 한도를 넘으면 받는 금액이 비율로 줄어듭니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물에 선순위 담보권이 여럿이거나 소액임차인이 많은 경우에는 등기부와 현황조사서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환·권리금 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 확정일자가 없어도 최우선변제를 받나요?
  받을 수 있습니다. 최우선변제는 확정일자가 아니라 경매신청 등기 전의 건물 인도와 사업자등록 신청을 요건으로 합니다. 다만 최우선변제 금액을 넘는 나머지 보증금을 순위에 따라 받으려면 확정일자가 따로 있어야 합니다.
• 과밀억제권역은 어디를 말하나요?
  수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역으로, 서울 주변의 인천 일부와 경기도 여러 시가 여기에 들어갑니다. 서울특별시는 따로 기준을 두고 있어 과밀억제권역 기준에서는 빠집니다. 건물 소재지가 어디에 속하는지는 해당 법령의 별표로 확인해야 합니다.
• 환산보증금이 기준을 조금 넘으면 전혀 못 받나요?
  최우선변제는 받을 수 없습니다. 환산보증금이 지역별 소액 기준을 넘으면 보증금 중 일정액을 먼저 받는 보호는 적용되지 않습니다. 대신 대항요건과 확정일자를 갖췄다면 확정일자 순위에 따라 배당을 받을 수 있습니다.
• 소액임차인도 배당요구를 해야 하나요?
  해야 합니다. 소액임차인의 최우선변제권도 배당요구가 필요한 권리이므로 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않으면 배당에서 빠집니다. 종기는 법원이 첫 매각기일 이전으로 정해 공고하므로 사건번호로 확인합니다.
• 건물 값이 적으면 법정 금액을 다 못 받나요?
  그럴 수 있습니다. 보증금 중 일정액이 건물 가액의 2분의 1을 넘으면 2분의 1까지만 우선변제를 받습니다. 소액임차인이 여럿이면 2분의 1을 각자의 일정액 비율로 나누어 받게 됩니다.
• 경매 등기 직전에 입점하면 보호받을 수 있나요?
  경매신청 등기 전에 건물 인도와 사업자등록 신청을 마쳤다면 요건은 갖춥니다. 다만 경매가 임박한 건물에 소액 보증금으로 입점한 경우 배당에서 가장임차인이 아닌지 다툼이 생길 수 있어, 실제 영업 사실을 보여 줄 자료를 남겨 두어야 합니다.

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