경매 낙찰

지방 소도시 상가를 보증금 2천만원에 빌렸다면 경매에서 은행보다 얼마를 먼저 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

환산보증금이 3천만원 이하이면 1천만원까지 은행보다 먼저 받습니다. 지방 상가 소액임차인 최우선변제액은 상가건물 임대차보호법 시행령 제7조 제1항이 그 밖의 지역 1천만원으로 정합니다. 지금은 보증금에 월세×100을 더한 금액이 3천만원 이하인지 계산해 보십시오.

은행 근저당권이 먼저 있었다고 해서 보증금을 한 푼도 못 받는 것은 아닙니다. 소액임차인이면 보증금 중 일정액은 근저당권보다 먼저 받습니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2024년 10월 수도권과 광역시가 아닌 지방 소도시의 상가건물 1층을 보증금 2,000만원, 월세 8만원에 빌려 꽃집을 열고, 입점한 날 사업자등록을 신청했습니다. 그 건물에는 J씨의 계약보다 먼저 은행 근저당권이 설정돼 있었습니다. 2026년 5월 은행이 경매를 신청하자, J씨는 은행보다 먼저 보증금 가운데 얼마를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지방 소도시 상가 소액임차인은 보증금 중 얼마를 먼저 받나요?

1천만원까지 먼저 받습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법 시행령」은 서울특별시, 과밀억제권역, 광역시와 안산시·용인시·김포시·광주시를 뺀 그 밖의 지역의 최우선변제액을 1천만원으로 정합니다. 각색 사례의 J씨는 보증금 2,000만원 가운데 1,000만원을 은행보다 먼저 받습니다.

그 밖의 지역에서 최우선변제 대상이 되려면 보증금과 월세를 환산한 금액이 3천만원 이하여야 합니다. J씨는 2,000만원+8만원×100=2,800만원이어서 대상에 듭니다. 나머지 1,000만원은 확정일자를 받아 두었다면 그 날짜 순위로 배당받지만, 먼저 설정된 은행 근저당권보다는 뒤입니다.

월세가 조금만 올라도 최우선변제 대상에서 빠지나요?

빠질 수 있습니다. 소액임차인 여부는 보증금만이 아니라 월세를 1분의 100 비율로 환산해 더한 금액으로 판단합니다. 보증금 2,000만원이면 월세가 10만원까지일 때 환산보증금이 3,000만원이 되어 대상에 들고, 월세가 12만원이면 3,200만원이 되어 대상에서 빠집니다.

대상에서 빠지면 보증금 중 일정액도 먼저 받지 못하고, 확정일자에 따른 순위 배당만 남습니다. 대항요건과 확정일자를 갖추었다면 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다는 먼저 받지만 선순위 근저당권보다는 뒤입니다.

건물 가액이 적으면 1천만원도 다 못 받나요?

그럴 수 있습니다. 보증금 중 일정액이 상가건물 가액의 2분의 1을 넘으면 그 2분의 1까지만 먼저 받습니다. 예를 들어 매각대금이 1,600만원이면 800만원까지만 최우선변제를 받습니다. 같은 건물에 소액임차인이 여럿이면 가액의 2분의 1을 각자 일정액 비율로 나눕니다.

지방 상가 소액임차인 확인 순서

• 지역 구분 확인 - 상가가 서울·과밀억제권역·광역시 등에 속하는지, 그 밖의 지역인지 확인합니다. 지역에 따라 기준과 금액이 다릅니다.
• 환산보증금 계산 - 보증금에 월세×100을 더합니다. 그 밖의 지역은 3천만원 이하여야 최우선변제 대상입니다.
• 대항요건 시점 확인 - 입점일과 사업자등록 신청일이 경매신청 등기 전인지 봅니다. 늦으면 대상에서 빠집니다.
• 확정일자 확인 - 최우선변제로 받지 못하는 나머지 보증금은 확정일자 순위로 배당받습니다. 계약서 원본의 확정일자를 확인합니다.
• 배당요구와 인도 - 종기까지 배당요구를 하고, 배당금을 받을 때 점포를 매수인에게 넘깁니다. 배당표가 틀리면 배당기일에 이의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 근저당권이 설정된 시점에 따라 그 당시 시행령 기준이 적용될 수 있으므로 등기부와 부칙을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 그 밖의 지역은 어디를 말하나요?
  서울특별시, 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 광역시(과밀억제권역 포함 지역과 군지역 제외), 안산시·용인시·김포시·광주시를 뺀 나머지 지역입니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조와 제7조 제1항이 이 구분에 따라 기준과 금액을 정합니다.
• 월세에 붙는 부가가치세도 더해서 계산하나요?
  환산보증금 계산에 쓰는 차임은 월 단위 차임액입니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제2항이 정한 기준입니다. 부가가치세를 차임에 포함할지는 계약서에서 부가가치세를 별도로 정했는지에 따라 다툼이 있어 계약서를 보고 판단해야 합니다.
• 최우선변제는 근저당권보다 정말 먼저인가요?
  먼저입니다. 상가건물 임대차보호법 제14조 제1항은 소액임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추었다면 근저당권 설정일보다 늦게 입점했어도 됩니다.
• 나머지 1천만원은 어떻게 받나요?
  확정일자를 받아 두었다면 그 날짜 기준 순위로 배당받습니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항이 정한 우선변제권이지만 먼저 설정된 근저당권보다는 뒤입니다. 배당으로도 못 받은 부분은 임대인에게 보증금 반환을 청구해야 합니다.
• 매각대금이 적으면 1천만원이 줄어드나요?
  줄어들 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제7조 제2항은 일정액이 상가건물 가액의 2분의 1을 넘으면 2분의 1까지만 우선변제권이 있다고 정합니다. 매각대금 1,600만원이면 800만원이 한도입니다.
• 배당요구를 하지 않아도 되나요?
  해야 합니다. 민사집행법 제88조 제1항은 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있다고 정하고, 법원이 정한 종기까지 해야 배당에 참여합니다. 소액임차인도 종기를 넘기면 배당에서 빠질 수 있습니다.

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• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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