상가 임대차

건물주가 토지만 팔았고 그 토지가 경매되는데 상가 소액임차인도 배당받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 임대차를 맺을 때 임대인 소유였던 토지라면 이후 다른 사람에게 팔렸더라도 그 토지 경매대금에서 소액임차인 최우선변제를 주장할 수 있습니다. 대법원 2012다45689 판결은 대지만 경매되고 소유자가 달라진 경우에도 대지 환가대금에 대한 우선변제권을 인정했습니다. 지금은 토지 경매의 배당요구 종기와 임대차 시작 당시 토지 소유자를 확인해 두십시오.

건물은 경매되지 않았다고 해서 토지 경매 배당을 포기할 필요는 없습니다. 임대차를 맺을 때 임대인 소유였던 토지라면 그 매각대금에서도 권리를 주장할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2024년 5월 광역시의 한 상가를 토지와 건물을 함께 소유한 건물주에게서 보증금 2,000만원, 월세 15만원으로 빌려 입점하고 사업자등록을 마쳤습니다. 2025년 2월 건물주가 토지만 다른 사람에게 팔았고, 2025년 11월 계약이 끝났지만 P씨는 보증금을 돌려받지 못했습니다. 2026년 3월 새 토지 소유자의 채권자가 그 토지에 강제경매를 신청하자, P씨는 토지 경매대금에서 소액임차인으로 최우선변제를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

토지만 경매되어도 상가 임차인이 최우선변제를 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결은 소액임차인과 확정일자 임차인이 건물과 대지가 함께 경매될 때뿐 아니라 대지만 경매될 때에도 대지의 환가대금에서 우선변제권을 행사할 수 있고, 임대차 성립 당시 임대인 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 소유자가 달라진 경우에도 마찬가지라고 보았습니다. 이 권리가 법정담보물권의 성격을 갖기 때문입니다.

이 판결은 주택 사건이지만, 상가 소액임차인의 최우선변제 한도도 임대건물가액에 임대인 소유의 대지가액을 포함해 정하도록 되어 있어 같은 논리를 주장할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」에 따른 설명입니다.

상가 소액임차인 기준과 받을 수 있는 금액은 얼마인가요?

광역시(과밀억제권역과 군지역 제외)는 환산보증금 3천8백만원 이하가 소액임차인이고, 최우선으로 받는 금액은 1천300만원까지입니다. 각색 사례는 2,000만원+15만원×100=3,500만원이라 기준 안에 있고, 보증금 2,000만원 중 1천300만원까지 최우선변제 대상이 됩니다.

최우선변제액 합계는 상가건물 가액의 2분의 1을 넘지 못하고, 임차인이 여럿이면 비율대로 나눕니다. 나머지 700만원은 확정일자를 받아 두었다면 그 순위에 따라 배당받을 수 있습니다.

계약이 끝났는데 대항요건을 계속 유지해야 하나요?

유지해야 합니다. 최우선변제를 받으려면 경매신청 등기 전에 건물 인도와 사업자등록을 마쳐야 하고, 적어도 배당요구 종기까지 이를 유지해야 합니다. 보증금을 받지 못한 채 가게를 옮겨야 한다면 먼저 임차권등기명령을 받아 두어야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

임차권등기를 마치면 그 뒤 사업자등록을 옮기더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다. 등기 신청 비용은 건물주에게 청구할 수 있습니다.

토지 경매 최우선변제 대응 순서

• 토지 소유 이력 확인 - 토지 등기부에서 임대차 시작 당시 소유자가 임대인이었는지 확인합니다. 그래야 토지 매각대금에 권리를 주장할 수 있습니다.
• 경매 사건 확인 - 토지 경매의 경매신청 등기일과 배당요구 종기를 확인합니다. 대항요건은 등기일 전에 갖췄어야 합니다.
• 배당요구 - 종기까지 소액임차인으로 배당요구를 하고 계약서·사업자등록증명을 냅니다. 늦으면 배당에서 빠집니다.
• 대항요건 유지 - 점포 점유와 사업자등록을 유지하거나 임차권등기명령을 받습니다. 배당요구 종기까지 요건이 살아 있어야 합니다.
• 배당표 검토 - 최우선 배당이 빠졌다면 배당기일에 이의하고 소송으로 다툽니다. 판례를 근거로 제시합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지가 여러 필지로 나뉘어 일부만 경매되거나 선순위 담보가 임대차 전에 설정된 경우라면 등기부와 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 보증금 반환 소송과 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 토지가 팔린 뒤에도 토지에서 받을 수 있나요?
  임대차를 맺을 때 임대인 소유였던 토지라면 받을 수 있습니다. 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결은 임대차 성립 당시 임대인 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 소유자가 달라져도 대지 경매대금에 우선변제권을 행사할 수 있다고 보았습니다.
• 토지 경매에도 배당요구를 해야 하나요?
  해야 합니다. 민사집행법 제88조 제1항에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있고, 배당요구 종기까지 하지 않으면 배당에서 빠질 수 있습니다. 건물 경매와 토지 경매는 사건이 따로이므로 토지 사건에 별도로 배당요구를 하십시오.
• 광역시 상가 소액임차인 기준은 얼마인가요?
  과밀억제권역과 군지역을 뺀 광역시와 안산시·용인시·김포시·광주시는 환산보증금 3천8백만원 이하입니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 제3호가 정한 기준이고, 같은 시행령 제7조 제1항 제3호에 따라 1천300만원까지 최우선으로 받습니다.
• 계약이 끝나 가게를 비우면 어떻게 되나요?
  임차권등기 없이 비우면 최우선변제를 잃을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제14조 제1항은 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추도록 하고, 적어도 배당요구 종기까지 유지해야 한다고 보는 것이 실무입니다. 제6조 제1항의 임차권등기명령을 받은 뒤 옮기십시오.
• 최우선변제 금액은 무엇을 기준으로 제한되나요?
  임대건물가액과 임대인 소유의 대지가액을 합친 금액의 2분의 1 범위에서 정해집니다. 상가건물 임대차보호법 제14조 제3항이 정한 기준이고, 시행령 제7조 제3항은 임차인이 여럿이면 각 일정액의 비율로 나눈다고 정합니다. 토지만 경매될 때의 한도 계산은 경매 기록을 보고 따져야 합니다.
• 주택 판례를 상가에도 쓸 수 있나요?
  같은 논리를 주장할 수 있습니다. 대법원 2012다45689 판결은 주택 사건이지만, 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항도 임차건물의 환가대금에 임대인 소유의 대지를 포함하고 제14조 제3항도 대지가액을 포함해 최우선변제 범위를 정합니다. 상가 사건 대법원 판결은 따로 확인이 필요합니다.

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