상가 임대차

어머니가 영업하는 식당 임대차계약만 아들 명의로 바꾸면 대항력과 최우선변제는 괜찮나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 임대차계약은 아들 명의인데 사업자등록은 어머니 명의라면 임차인인 아들에게 사업자등록이 없어 대항력과 소액임차인 최우선변제가 부정될 위험이 큽니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 건물 인도와 사업자등록을 모두 갖추도록 정합니다. 지금은 계약 명의를 바꾸기 전에 어머니 명의 계약을 그대로 유지할 수 있는지부터 따져 보십시오.

보증금이 소액이니 명의와 상관없이 보호받는다고 생각할 필요도, 반대로 가족이 운영하니 무조건 불리하다고 볼 필요도 없습니다. 명의만 한 사람으로 맞추면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

B씨의 어머니는 2024년 9월 수도권 과밀억제권역의 한 상가를 보증금 1,000만원, 월세 40만원에 빌려 백반집을 열었고, 계약서와 사업자등록 모두 어머니 명의입니다. 2026년 8월 어머니의 신용 문제로 임대차계약만 아들인 B씨 명의로 바꾸자는 이야기가 나왔습니다. B씨는 어머니가 계속 영업하고 보증금도 소액이니 명의만 바꿔도 괜찮지 않으냐고 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약자와 사업자등록 명의가 다르면 왜 문제인가요?

대항력은 임차인 본인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청해야 생기기 때문입니다. 계약서상 임차인이 아들인데 사업자등록은 어머니 명의라면, 제3자는 등록만 보고 아들의 임대차를 알 수 없습니다. 사업자등록은 대항력의 취득요건이자 배당요구 종기까지 유지돼야 하는 존속요건이기도 합니다.

주택에서는 임차인 가족의 주민등록도 대항요건으로 인정한 판례가 있습니다. 대법원 95다30338 판결은 가족이 함께 거주하며 점유를 계속한 경우였고, 사업자등록이 대항요건인 상가에 그대로 옮겨 적용할 수 있는지는 확인되지 않습니다.

보증금이 적으면 명의와 상관없이 최우선변제를 받나요?

아니요, 소액임차인 최우선변제도 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 임차인에게만 인정됩니다. 대항력이 부정되면 보증금이 기준 이하라도 최우선변제를 받을 수 없습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법 시행령」은 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)의 소액임차인을 환산보증금 5천500만원 이하로 정합니다. 환산보증금은 보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더해 계산하므로 월세가 있다면 보증금만으로 판단하면 안 됩니다. 보증금 1,000만원에 월세 40만원이라면 1,000만원에 4,000만원을 더한 5,000만원이 환산보증금이고, 5천500만원 이하이므로 소액임차인 기준에는 들어갑니다.

같은 지역에서 최우선변제받을 금액은 1천900만원 이하이며, 건물가액의 2분의 1을 넘을 수 없습니다.

꼭 아들 명의로 바꿔야 한다면 어떻게 하나요?

아들이 임차인이 된다면 아들 명의로 그 점포 주소의 사업자등록도 갖춰야 합니다. 계약 명의 변경은 임차권 양도에 해당할 수 있어 건물주 동의가 필요하고, 새 계약서에는 확정일자를 다시 받아야 합니다. 이 경우 대항력과 순위는 아들 명의 요건을 갖춘 날부터 새로 계산되므로, 그 사이 설정된 근저당권보다 뒤로 밀립니다.

가족 명의 상가 대항력 대응 순서

• 명의 일치 확인 - 계약서, 사업자등록증, 확정일자 계약서의 명의가 모두 같은 사람인지 봅니다. 다르면 보호가 흔들립니다.
• 현 상태 유지 검토 - 실제 영업하는 어머니 명의로 계약을 유지할 수 있다면 명의 변경을 하지 않습니다.
• 변경 시 요건 재취득 - 아들 명의로 바꾼다면 아들 명의 사업자등록과 새 확정일자를 받고, 건물주 동의를 문서로 남깁니다.
• 등기부 확인 - 명의 변경 전후로 설정된 근저당권이 있는지 확인합니다. 새 요건일보다 앞선 권리는 임차인보다 먼저입니다.
• 소액 해당 여부 계산 - 보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더해 지역 기준과 비교합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 어머니와 아들이 공동사업자로 등록했거나 공동 임차인으로 계약한 경우에는 등록 내용과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 어머니가 실제 영업하면 아들 계약도 보호되지 않나요?
  보호된다고 단정할 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 건물 인도와 사업자등록 신청을 갖추도록 정하므로, 임차인인 아들 명의 사업자등록이 없으면 대항력이 부정될 수 있습니다. 가족의 사업자등록을 임차인 것으로 인정한 상가 판례는 확인되지 않습니다.
• 주택처럼 가족 명의도 인정되지 않나요?
  주택과 같게 볼 수 있는지 확인되지 않습니다. 대법원 95다30338 판결은 주택 임차인의 가족이 함께 거주하며 주민등록을 유지한 경우 대항력을 인정했습니다. 상가는 사업자등록이 대항요건이고 사업자는 등록 명의자로 특정되므로 이 법리를 그대로 옮기기 어렵습니다.
• 과밀억제권역 상가의 최우선변제 금액은 얼마인가요?
  서울특별시를 뺀 과밀억제권역은 1천900만원까지입니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제7조 제1항 제2호가 이 금액을 정하고, 환산보증금이 5천500만원 이하여야 소액임차인에 해당합니다. 과밀억제권역이 아닌 경기도 지역은 기준 금액이 다르므로 주소지를 확인해야 합니다.
• 보증금 1,000만원이면 대항력 없이도 최우선변제되나요?
  아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제14조 제1항은 최우선변제를 받으려면 경매신청 등기 전에 제3조 제1항의 요건, 즉 건물 인도와 사업자등록을 갖추어야 한다고 정합니다. 보증금 액수만으로는 최우선변제가 인정되지 않습니다.
• 계약 명의를 바꾸려면 건물주 동의가 필요한가요?
  필요합니다. 임차인을 어머니에서 아들로 바꾸는 것은 임차권 양도에 해당할 수 있고, 민법 제629조 제1항은 임대인 동의 없는 임차권 양도를 금지합니다. 건물주와 새 계약서를 쓰는 방식이라면 동의가 있는 셈이지만, 순위는 새 요건을 갖춘 날부터 다시 계산됩니다.
• 환산보증금은 어떻게 계산하나요?
  보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더합니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제3항은 차임을 환산할 때 1분의 100의 비율을 곱하도록 정합니다. 보증금 1,000만원에 월세 40만원이라면 1,000만원에 4,000만원을 더한 5,000만원이 환산보증금입니다.

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