상가 임대차

가등기권자가 경매 없이 상가를 가져가도 소액임차인 최우선변제를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

주장할 수 있다고 보는 견해가 유력하지만, 상가에 대한 대법원 판단은 아직 확인되지 않습니다. 부산고등법원 2007나8266 판결은 가등기담보권의 사적실행에서도 주택 소액임차인이 최우선변제를 받는다고 보았고, 같은 구조의 상가건물 임대차보호법에도 이 논리를 주장할 수 있습니다. 지금은 청산금 통지서를 받은 날과 사업자등록일부터 확인하십시오.

경매가 열리지 않았다고 해서 소액임차인 보호를 포기할 필요는 없습니다. 사적실행으로 소유권을 가져간 가등기권자에게도 보증금 중 일정액을 먼저 달라고 주장할 근거가 있습니다.

이런 상담이 많습니다

임차인 A씨는 2024년 8월 광역시에 있는 한 상가건물 2층을 보증금 1,500만원, 월세 20만원에 빌려 수선집을 열고 사업자등록을 마쳤습니다. 건물에는 2025년 2월 건물주의 채권자 명의로 담보가등기가 되어 있었고, 2026년 7월 가등기권자가 건물주에게 청산금 평가액을 통지했습니다. 가등기권자는 경매 없이 소유권을 가져간 뒤 A씨에게 가게를 비우라고 할 계획이라고 밝혔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사적실행이 무엇이고 경매와 어떻게 다른가요?

사적실행은 가등기권자가 법원 경매 없이 청산금을 정산하고 담보로 잡은 부동산의 소유권을 직접 가져가는 방식입니다. 가등기권자는 변제기 뒤 청산금 평가액을 통지하고, 2개월의 청산기간이 지나 청산금을 지급하거나 본등기를 청구해 소유권을 취득합니다.

가등기권자는 사적실행과 경매 중 하나를 선택할 수 있습니다. 경매를 택하면 담보가등기를 저당권으로 보고 배당이 진행되므로 소액임차인의 최우선변제가 그대로 적용됩니다.

사적실행에서도 최우선변제를 받을 수 있나요?

부산고등법원 2007나8266 판결은 주택 임차인에 대해 이를 인정했습니다. 임차인은 경매를 할지 사적실행을 할지 고를 수 없는데 방식에 따라 보호가 달라질 이유가 없고, 가등기권자가 사적실행으로 소유권을 얻는 것은 경매에서 스스로 낙찰받는 것과 같다는 이유입니다. 이 판결은 소액임차인이 청산금 유무와 관계없이 우선변제를 청구할 수 있고, 받을 때까지 임차권으로 대항할 수 있다고 보았습니다.

상가건물 임대차보호법도 소액임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 정하고 있어 같은 논리를 주장할 수 있습니다. 다만 이 판결은 고등법원 판결이고 상가에 대한 대법원 판단은 확인되지 않아, 결론이 확정적이라고 보기는 어렵습니다.

상가 소액임차인 기준 금액은 얼마인가요?

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법 시행령」은 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외)의 경우 환산보증금 3천8백만원 이하 임차인에게 1천300만원까지 최우선변제를 인정합니다. 환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더한 금액입니다. 우선변제 금액은 건물가액의 2분의 1을 넘을 수 없습니다.

소액임차인 여부는 먼저 설정된 담보물권의 설정 당시 시행령 기준으로 판단하는 것이 원칙입니다. 담보가등기가 오래전에 설정된 건물이라면 당시 기준 금액을 따로 확인해야 합니다.

가등기 뒤에 대항력을 갖춘 임차인은 무엇을 주장할 수 있나요?

담보가등기 뒤에 대항력을 갖춘 임차인은 청산금의 범위에서 동시이행의 항변권을 행사할 수 있습니다. 가등기권자가 건물 인도를 요구하면 청산금에서 보증금을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있다는 뜻입니다. 청산금이 없다고 통지된 경우에는 이 방법의 실익이 줄어듭니다.

가등기 사적실행 소액임차인 대응 순서

• 통지서 확인 - 채무자에게 온 청산금 평가액 통지서의 도달일을 확인합니다. 그날부터 2개월이 청산기간입니다.
• 대항요건 날짜 정리 - 건물 인도일과 사업자등록 신청일을 등기부의 가등기일과 비교합니다. 선후에 따라 주장할 권리가 달라집니다.
• 소액 해당 여부 계산 - 보증금에 월세의 100배를 더해 지역 기준 금액과 비교합니다. 기준 이하일 때 최우선변제를 주장합니다.
• 우선변제 청구서 발송 - 가등기권자에게 보증금 중 일정액의 우선변제를 청구하는 내용증명을 보냅니다. 도달일이 기록으로 남습니다.
• 인도 거절·소송 - 가등기권자가 명도를 청구하면 보증금 일정액을 받을 때까지 인도를 거절하고, 필요하면 소송에서 항변합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기가 담보가등기가 아닌 매매예약 가등기이거나 청산금 통지가 없었던 경우에는 등기 원인 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가등기권자가 경매를 신청하면 달라지나요?
  경매라면 최우선변제가 그대로 적용됩니다. 가등기담보 등에 관한 법률 제12조 제1항은 가등기권자가 사적실행과 경매 중 선택할 수 있고, 경매에서는 담보가등기를 저당권으로 본다고 정합니다. 소액임차인은 배당요구 종기까지 배당요구를 해 보증금 중 일정액을 먼저 받습니다.
• 청산기간은 언제부터 계산하나요?
  청산금 평가액 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월입니다. 가등기담보 등에 관한 법률 제3조 제1항은 이 기간이 지나야 가등기권자가 소유권을 취득할 수 있다고 정합니다. 임차인은 이 기간 안에 가등기권자에게 우선변제 주장을 전달해 두는 것이 안전합니다.
• 광역시 상가의 소액임차인 기준은 얼마인가요?
  과밀억제권역과 군지역을 뺀 광역시는 환산보증금 3천8백만원 이하입니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 제3호가 이 기준을 정하고, 같은 시행령 제7조 제1항 제3호는 우선변제받을 금액을 1천300만원 이하로 정합니다. 환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더해 계산합니다.
• 사적실행 최우선변제는 대법원 판례가 있나요?
  상가에 대한 대법원 판단은 확인되지 않습니다. 부산고등법원 2007. 12. 21. 선고 2007나8266 판결이 주택 소액임차인에 대해 사적실행에서도 최우선변제를 인정했고, 상가건물 임대차보호법 제14조가 같은 구조라 유추 주장이 가능합니다. 다툼이 생기면 법원 판단을 받아야 하는 쟁점입니다.
• 가등기 뒤에 입점한 임차인도 보호받나요?
  청산금 범위에서 보호받을 수 있습니다. 가등기담보 등에 관한 법률 제5조 제5항은 담보가등기 후에 대항력 있는 임차권을 취득한 사람에게 청산금 범위에서 동시이행의 항변권을 준용합니다. 소액임차인이라면 이와 별도로 보증금 중 일정액의 최우선변제도 주장할 수 있습니다.
• 최우선변제를 받을 때까지 가게를 비우지 않아도 되나요?
  부산고등법원 2007나8266 판결은 주택 소액임차인이 우선변제받을 때까지 임차권으로 대항할 수 있다고 보았습니다. 상가도 같은 논리로 인도를 거절하는 항변을 할 수 있지만 대법원 판단이 없는 쟁점입니다. 명도 소송이 제기되면 이 항변을 답변서에 분명히 적어야 합니다.

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