상가 임대차

커피전문점을 하던 상가가 경매에 넘어갔는데 보증금 2억원을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 건물 인도와 사업자등록 신청을 하고 확정일자를 받았다면 상가 경매에서 보증금을 우선변제받을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항이 정한 요건이며, 환산보증금이 지역 기준 이하이고 배당요구 종기까지 요건이 유지돼야 합니다. 지금은 법원이 공고한 배당요구 종기 날짜부터 확인하십시오.

경매를 막으려고 따로 소송을 내거나 직접 경매를 신청할 필요는 없습니다. 이미 진행 중인 경매에 배당요구만 하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 보증금 2억원, 월세 400만원에 상가 1층을 빌려 커피전문점을 열었습니다. 입점한 날 사업자등록을 신청하고 같은 주에 세무서에서 계약서에 확정일자도 받았습니다. 2026년 6월 건물주의 대출이 연체되면서 은행이 건물 경매를 신청했고, A씨는 법원에서 온 통지서를 받고 보증금을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 보증금 우선변제권은 언제 생기나요?

건물 인도와 사업자등록 신청을 마치고 임대차계약서에 확정일자까지 받으면 우선변제권이 생깁니다. 이 권리가 있으면 경매 매각대금에서 후순위권리자나 일반 채권자보다 먼저 보증금을 받습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」에 따른 내용입니다.

대항력은 인도와 사업자등록 신청을 한 다음 날부터 생깁니다. 확정일자를 그보다 늦게 받았다면 우선변제권은 확정일자를 받은 날을 기준으로 순위가 정해집니다. 확정일자는 상가건물 소재지 관할 세무서장이 부여합니다.

이 보호는 환산보증금이 지역별 기준 이하인 임대차에만 적용됩니다. 환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더한 금액이고, 서울특별시는 9억원이 기준입니다. 보증금 2억원에 월세 400만원이면 6억원이라 보호 대상입니다. 월세가 700만원을 넘으면 9억원을 넘어 우선변제권 규정이 적용되지 않습니다.

경매에서 보증금을 받으려면 무엇을 해야 하나요?

경매 법원에 권리신고와 배당요구를 해야 합니다. 우선변제권은 법률에 따른 우선변제청구권이므로 배당요구를 할 수 있는 채권자에 해당합니다. 신고서에는 임대차계약서 사본과 사업자등록 관련 서류를 붙입니다.

사업자등록은 우선변제권을 얻는 요건이면서 계속 유지해야 하는 요건입니다. 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결은 사업자등록이 배당요구의 종기까지 존속해야 한다고 보았습니다. 경매가 시작됐다고 폐업 신고를 하거나 가게를 다른 사람에게 넘기면 우선변제권을 잃을 수 있습니다.

배당금을 실제로 받으려면 가게를 매수인에게 넘겨줘야 합니다. 법원은 매수인이 발급한 명도확인서를 받고 배당금을 내줍니다.

보증금 2억원이면 최우선변제도 받을 수 있나요?

받을 수 없습니다. 최우선변제는 환산보증금이 서울특별시 기준 6천500만원 이하인 소액임차인에게만 인정되고, 그 금액도 2천200만원까지입니다. 보증금 2억원인 임차인은 확정일자에 따른 우선변제 순위로만 배당을 받습니다.

그래서 은행 근저당권이 확정일자보다 먼저 등기돼 있으면 은행이 먼저 배당을 받고, 남은 금액에서 A씨가 받습니다. 매각대금이 부족하면 일부만 받을 수도 있습니다. 이때 남은 보증금은 건물주에게 따로 청구해야 합니다.

낙찰자가 가게를 비워 달라고 하면 나가야 하나요?

대부분 나가야 합니다. 경매로 건물이 매각되면 임차권은 소멸합니다. 다만 근저당권 등 말소기준이 되는 권리보다 먼저 대항력을 갖췄고 보증금을 다 돌려받지 못했다면 임차권은 소멸하지 않고, 매수인에게 남은 보증금을 요구할 수 있습니다.

선순위 대항력이 있는지는 건물 등기사항증명서의 근저당권 설정일과 사업자등록 신청일을 비교해 판단합니다. 대항력이 있으면 매수인이 임대인 지위를 이어받습니다.

상가 경매 보증금 대응 순서

• 권리 확인 - 등기사항증명서로 근저당권 설정일과 내 사업자등록 신청일·확정일자를 비교합니다. 순위에 따라 배당 금액이 달라집니다.
• 배당요구 - 법원 공고의 배당요구 종기 전에 권리신고와 배당요구를 합니다. 종기를 넘기면 배당에서 빠질 수 있습니다.
• 요건 유지 - 사업자등록과 영업을 배당요구 종기까지 그대로 유지합니다. 폐업하거나 가게를 넘기면 우선변제권을 잃습니다.
• 배당표 확인 - 배당기일 전에 배당표를 열람합니다. 순위나 금액이 틀리면 배당기일에 이의를 합니다.
• 명도와 수령 - 매수인에게 가게를 넘기고 명도확인서를 받습니다. 이 서류가 있어야 배당금을 찾을 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 확정일자와 근저당권 설정일이 같은 날이거나 계약 도중 보증금을 올린 경우에는 계약서와 등기 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 보증금 반환과 경매 배당이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 확정일자는 언제까지 받아야 하나요?
  빨리 받을수록 순위가 앞섭니다. 우선변제권의 순위는 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날을 기준으로 정해지므로, 근저당권 설정 뒤에 확정일자를 받으면 그만큼 뒤로 밀립니다. 경매개시 후라도 배당요구 종기 전에 갖추면 그 날짜 순위로 배당에 참여할 수 있습니다.
• 배당요구 종기는 어떻게 알 수 있나요?
  법원 공고와 통지로 확인합니다. 집행법원은 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 안에 배당요구 종기를 첫 매각기일 이전으로 정해 공고하고, 법원에 알려진 채권자에게 고지합니다. 통지를 못 받았다면 대법원 법원경매정보에서 사건번호로 조회할 수 있습니다.
• 경매 중에 폐업하면 어떻게 되나요?
  우선변제권을 잃을 수 있습니다. 사업자등록은 대항력과 우선변제권의 취득요건이자 존속요건이어서 배당요구 종기까지 유지돼야 합니다. 경매가 시작됐다고 폐업 신고를 하거나 가게를 넘기면 배당에서 후순위로 밀릴 수 있으니 종기까지 영업을 유지하십시오.
• 최우선변제는 얼마까지 받나요?
  서울특별시는 2천200만원까지입니다. 다만 환산보증금이 6천500만원 이하인 임차인만 대상이고, 경매신청 등기 전에 인도와 사업자등록을 마쳐야 합니다. 보증금 2억원이면 이 기준을 넘어 최우선변제 대상이 아니고 확정일자 순위로만 배당받습니다.
• 배당금은 언제 받을 수 있나요?
  배당기일에 가게를 넘겨준 뒤 받습니다. 임차인은 임차건물을 매수인에게 인도하지 않으면 우선변제에 따른 보증금을 받을 수 없습니다. 실무에서는 매수인이 발급한 명도확인서를 법원에 내야 배당금 출급이 이루어집니다.
• 배당받고 남은 보증금은 누구에게 받나요?
  건물주에게 청구합니다. 선순위 대항력이 없는 임차인의 임차권은 매각으로 소멸하므로 매수인에게 남은 보증금을 요구할 수 없습니다. 건물주를 상대로 보증금 반환 판결을 받아 다른 재산에 강제집행하는 방법을 검토합니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성