권리금

상가 권리금은 법에서 어떤 방식으로 보호받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

상가 권리금은 건물주가 임차인의 권리금 회수를 방해하면 손해배상 책임을 지는 방식으로 보호됩니다. 상가건물 임대차보호법은 건물주에게 새 임차인과 반드시 계약하라고 강제하지는 않고, 정당한 사유 없이 거절하면 배상하게 합니다. 지금은 새 임차인과 권리금 계약서를 먼저 써 두십시오.

건물주가 새 임차인과의 계약을 거절했다고 해서 계약 체결을 강제하는 소송까지 할 필요는 없습니다. 법이 주는 구제는 손해배상입니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2021. 7. 상가를 빌려 편의점을 운영했습니다. 2026. 4. 만료를 앞두고 새 임차인과 권리금 5,000만원에 표준권리금계약서를 썼는데, 건물주는 이유를 밝히지 않고 새 임차인과 계약하지 않겠다고 했습니다. G씨는 건물주에게 계약을 강제할 방법이 있는지부터 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물주는 새 임차인과 반드시 계약해야 하나요?

아닙니다. 법은 건물주에게 새 임차인과 계약할 의무를 직접 지우지 않고, 정당한 사유 없이 거절하는 것을 권리금 회수 방해로 정해 손해배상 책임을 지웁니다. 그래서 건물주가 끝내 거절하면 임차인은 가게를 비우고 배상을 청구하는 방식으로 권리금을 회수합니다.

권리금 보호를 받으려면 무엇을 해야 하나요?

원칙적으로 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 새 임차인을 주선해야 하고, 새 임차인과 권리금 계약을 맺는 것이 보통입니다. 권리금 계약은 새 임차인이 되려는 사람이 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다. 국토교통부장관이 정한 표준권리금계약서를 쓰면 권리금 항목과 금액이 분명해집니다.

건물주가 새 임차인을 받지 않겠다고 확정적으로 밝혔다면 실제로 새 임차인을 주선하지 않았어도 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결의 판단입니다.

배상액은 어떻게 계산하나요?

신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 가운데 낮은 금액이 한도입니다. 예를 들어 권리금 계약은 5,000만원이었는데 종료 당시 감정 권리금이 4,200만원이면 배상 한도는 4,200만원입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 임대차에도 권리금 규정을 적용합니다. 보증금과 월세가 커서 다른 보호를 못 받는 상가라도 권리금 보호는 받을 수 있습니다.

건물주에게 권리금을 직접 냈다면 돌려받을 수 있나요?

원칙적으로 돌려받기 어렵습니다. 권리금은 영업시설·거래처·위치에 따른 이점 같은 재산적 가치의 대가여서, 그 가치를 약정한 기간 동안 이용했다면 건물주에게 반환의무가 없습니다. 건물주 사정으로 계약이 중도에 끝나 약정 기간 동안 이용하지 못한 경우처럼 특별한 사정이 있을 때만 반환을 다툴 수 있습니다.

상가 권리금 보호 대응 순서

• 권리금 계약 체결 - 새 임차인과 표준권리금계약서로 계약을 맺습니다. 계약금과 잔금 조건에 건물주 동의를 조건으로 적어 둡니다.
• 건물주에게 주선 - 만료 6개월 전부터 종료 시까지 새 임차인을 서면으로 소개합니다. 소개한 날짜가 보호기간 판단 기준입니다.
• 새 임차인 정보 제공 - 새 임차인의 지급 능력과 영업 계획을 건물주에게 알립니다. 임차인의 법정 의무입니다.
• 거절 기록 보관 - 건물주의 거절 문자와 이유를 보관합니다. 정당한 사유 유무를 가리는 증거가 됩니다.
• 손해배상 청구 - 종료일부터 3년 안에 청구하고 종료 당시 권리금 감정을 신청합니다. 낮은 금액이 한도가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 권리금을 포기하거나 원상복구를 조건으로 한 특약이 있으면 그 효력을 계약서 원문으로 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·권리금 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물주에게 계약을 강제하는 소송이 되나요?
  법이 정한 구제는 계약 강제가 아니라 손해배상입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항은 건물주가 방해행위로 임차인에게 손해를 입힌 때 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 그래서 거절이 확정되면 가게를 넘기고 배상을 청구하는 방식으로 진행합니다.
• 권리금 계약서가 꼭 있어야 하나요?
  원칙적으로 새 임차인과의 권리금 계약이 있어야 합니다. 제10조의4 제1항은 「권리금 계약에 따라」 새 임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해하지 말라고 정합니다. 다만 건물주가 확정적으로 거절한 경우에는 주선이나 계약 없이도 청구할 수 있다는 대법원 2018다284226 판결이 있습니다.
• 표준권리금계약서를 써야 하나요?
  의무는 아니지만 권장됩니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의6은 국토교통부장관이 법무부장관과 협의해 표준권리금계약서를 정하고 사용을 권장할 수 있다고 정합니다. 유형·무형 재산의 항목과 금액이 구분돼 있어 나중에 감정과 비교하기 쉽습니다.
• 배상액이 약정 권리금보다 적을 수 있나요?
  있습니다. 제10조의4 제3항은 배상액이 새 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 가운데 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 종료 당시 감정 권리금이 약정 금액보다 낮게 나오면 그 감정 금액이 배상 한도가 됩니다.
• 보증금이 커도 권리금 보호를 받나요?
  받습니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 환산보증금이 대통령령 기준을 넘는 임대차에도 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정을 적용한다고 정하므로 권리금 회수기회 보호도 그대로 적용됩니다. 서울은 환산보증금 9억원이 기준입니다.
• 청구 기한은 언제까지인가요?
  임대차가 종료한 날부터 3년입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항은 이 기간 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸한다고 정합니다. 가게를 비운 날이 아니라 임대차가 종료한 날이 기준이므로 계약서의 만료일이나 해지 효력일을 확인해 두십시오.

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• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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