권리금

가게 건물이 경매로 팔리면 권리금 회수기회도 사라지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙적으로 사라집니다. 상가 건물이 경매로 매각되면 임차권이 소멸하므로 새 소유자에게 임대차와 권리금 보호를 주장할 수 없고, 예외는 대항력을 갖추고 보증금을 전액 돌려받지 못한 임차인뿐입니다. 지금은 사업자등록 신청일이 등기부의 근저당권 설정일보다 빠른지부터 확인하십시오.

경매가 시작됐다고 해서 곧바로 가게를 비워야 하는 것은 아닙니다. 매각대금이 완납되기 전까지 임대차 관계는 그대로입니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2024. 2. 보증금 8,000만원, 월세 350만원에 상가를 빌려 음식점을 열고 같은 달 사업자등록을 신청했습니다. 건물에는 2021년에 설정된 은행 근저당권이 있었습니다. 2026. 6. 은행이 경매를 신청하자, E씨는 권리금 1억원을 들여 꾸민 가게를 새 소유자에게도 넘길 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매로 매각되면 왜 권리금 보호가 끝나나요?

임차건물이 「민사집행법」에 따른 경매로 매각되면 임차권은 소멸하는 것이 원칙이기 때문입니다. 임대차가 없어지면 새 소유자에게 계약갱신이나 신규임차인 주선을 요구할 근거도 함께 사라집니다. 권리금 회수기회 보호는 존속하는 임대차를 전제로 한 제도입니다.

대항력 있는 임차인은 어떻게 되나요?

건물 인도와 사업자등록 신청을 모두 마쳐 대항력을 갖추었고, 그 날짜가 가장 앞선 담보권보다 빠르면 매각 뒤에도 임차권이 남을 수 있습니다. 보증금을 전액 변제받지 못한 대항력 있는 임차권은 매각으로 소멸하지 않는다는 것이 법의 예외입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 임차건물의 양수인이나 임대할 권리를 승계한 자가 임대인의 지위를 승계한다고 정합니다.

이렇게 임대차가 이어지면 새 소유자를 상대로 권리금 회수기회 보호를 주장할 여지가 생깁니다. 다만 매수인이 권리금 보호의무까지 승계하는지를 직접 판단한 대법원 판결은 찾기 어려워, 사안마다 다툼이 예상됩니다.

보증금은 경매에서 어떻게 돌려받나요?

대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 임차인은 경매 매각대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다. 이 우선변제를 받으려면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 대항력 없는 임차인은 이 배당으로만 보증금을 회수하므로 확정일자 날짜부터 확인해야 합니다.

배당을 받으려면 건물을 매수인에게 넘겨주어야 합니다. 보증금을 받을 때까지 버티려면 대항력으로 매수인에게 맞서는 방법을 따로 검토해야 합니다.

경매 전에 권리금을 회수할 방법은 없나요?

경매 절차가 진행 중이라도 임대차가 끝나기 전이라면 기존 건물주를 상대로 권리금 회수기회 보호를 주장할 수 있습니다. 계약 만료가 6개월 안으로 다가왔다면 매각 전에 새 임차인을 주선하고 건물주의 거절 여부를 기록해 두는 것이 방법입니다. 다만 매각대금이 완납되면 임차권이 소멸해 그 뒤로는 새 임차인과의 계약이 의미를 잃으므로, 매각기일 일정과 계약 만료일을 함께 놓고 판단해야 합니다.

상가 경매 권리금 대응 순서

• 등기 날짜 비교 - 가장 앞선 근저당권·가압류 날짜와 내 인도일·사업자등록 신청일을 비교합니다. 대항력의 순위가 여기서 정해집니다.
• 확정일자 확인 - 임대차계약서에 세무서 확정일자가 찍혔는지, 그 날짜가 언제인지 봅니다. 우선변제 순위를 정합니다.
• 배당요구 - 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구 신청서를 냅니다. 늦으면 우선변제를 받지 못합니다.
• 매수인과 협의 - 임차권이 남는 경우 매수인에게 임대차 승계와 신규임차인 주선 의사를 서면으로 알립니다. 권리금 다툼의 기록이 됩니다.
• 배당표 점검 - 배당기일에 배당표를 보고 순위가 틀렸으면 이의를 제기합니다. 이의 뒤에는 배당이의 소송으로 이어집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 경매 전에 이미 임차권등기를 했거나 매수인이 기존 건물주와 특수관계인이면 등기와 매각 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁과 경매 배당 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매가 시작되면 바로 가게를 비워야 하나요?
  아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제8조는 임차건물이 경매로 「매각되면」 임차권이 소멸한다고 정합니다. 매수인이 매각대금을 완납하기 전까지는 기존 임대차가 유지되므로 영업을 계속할 수 있고, 그 사이 배당요구와 대항력 확인을 마쳐 두는 것이 순서입니다.
• 대항력은 언제 생기나요?
  건물 인도와 사업자등록 신청을 모두 마친 다음 날부터 생깁니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항의 내용입니다. 인테리어 공사로 입점이 늦어져 사업자등록 신청일이 근저당 설정일보다 뒤라면 그 근저당권자와 매수인에게 대항하지 못합니다.
• 대항력이 있으면 새 주인에게도 권리금을 주장할 수 있나요?
  주장할 여지는 있습니다. 대항력 있는 임차권이 존속하면 제3조 제2항에 따라 매수인이 임대인 지위를 승계하고, 권리금 회수기회 보호의무도 임대인에게 지워진 의무입니다. 다만 경매 매수인의 보호의무를 직접 판단한 대법원 판결은 확인되지 않아 다툼이 예상됩니다.
• 확정일자가 있으면 보증금은 안전한가요?
  순위 안에서만 안전합니다. 제5조 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 후순위 권리자보다 우선해 변제받는다고 정할 뿐, 앞선 근저당권보다 먼저 받게 해 주지는 않습니다. 매각대금이 앞순위 채권에 먼저 배당되면 보증금 일부를 받지 못할 수 있습니다.
• 배당을 받으려면 가게를 먼저 넘겨야 하나요?
  그렇습니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제3항은 임차인이 임차건물을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제에 따른 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 실무에서는 매수인의 명도확인서를 법원에 내고 배당금을 받으므로 매수인과 인도 일정을 미리 협의해 두십시오.
• 보증금이 커서 법 적용이 안 되면요?
  상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 환산보증금이 대통령령 기준을 넘는 임대차에도 대항력(제3조)과 권리금 규정(제10조의2부터 제10조의9까지)을 적용합니다. 다만 우선변제권(제5조)과 경매 시 임차권 존속 규정(제8조)은 이 목록에 없어 기준 초과 임차인은 배당에서 불리할 수 있습니다.

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