상가 임대차

상가 월세 3달 치 밀린 뒤 소송 중에 일부 갚으면 해지가 막히나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 상가 3기 차임 연체로 임대인이 해지권을 행사할 당시 3기분이 밀려 있었다면, 소장이 송달되기 전에 임차인이 일부를 갚아도 해지권은 원칙적으로 사라지지 않습니다. 대법원은 3기 연체를 해지권의 발생요건으로 보고 해지 통지 도달 시점을 기준으로 다시 따지지 않는다고 판단했습니다. 지금은 연체액이 처음 3기분에 이른 날과 소장 송달일을 확인해 두십시오.

이미 임대인 계좌로 보낸 일부 차임을 다시 돌려받으려고 따로 요구할 필요는 없습니다. 그 돈은 밀린 차임을 갚은 것으로 처리되어, 나중에 보증금에서 빠질 금액이 그만큼 줄어듭니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 보증금 3,000만원, 월 차임 250만원에 상가를 빌려 음식점을 열었습니다. 2025년 하반기 매출이 줄면서 석 달 치 차임 750만원을 내지 못했고, 임대인은 2026년 2월 「3기 차임 연체로 계약을 해지한다」는 내용을 적은 건물인도 소장을 법원에 냈습니다. 소장이 A씨에게 송달되기 전에 A씨는 500만원을 임대인 계좌로 보냈고, 남은 연체액은 두 달 치에 못 미치는 250만원이 됐습니다. A씨는 소장을 받은 뒤 「이제 3기 연체가 아니니 해지도 안 되는 것 아니냐」고 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

3기 차임 연체 해지권은 언제 생기나요?

밀린 차임의 합계가 3기분 차임액에 이른 그 순간 임대인에게 해지권이 생깁니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있고, 석 달을 연속으로 밀려야 한다는 요건은 없습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」도 같은 문언입니다.

이 해지 규정은 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 상가 임대차에도 그대로 적용됩니다. 보증금이 커서 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는다고 생각하는 임차인이 많지만, 차임연체 해지 조항은 적용 범위 예외로 따로 열거되어 있습니다.

소장 송달 전에 일부를 갚으면 해지권이 사라지나요?

사라지지 않습니다. 대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결은 3기 차임 연체는 해지권이 생기는 요건일 뿐, 해지 의사표시가 임차인에게 도달한 때를 기준으로 다시 3기분에 이르렀는지 따질 것은 아니라고 보았습니다. 그래서 임대인이 해지권을 행사할 당시 3기 이상 연체가 있었다면, 해지 의사가 적힌 소장 부본이 송달되기 전에 임차인이 임대인 동의 없이 일부를 갚아 연체액이 3기분 아래로 내려가도 특별한 사정이 없는 한 해지권은 그대로 남습니다.

이 사건에서 계약은 소장 부본이 임차인에게 송달된 때 해지된 것으로 인정됐습니다. 해지나 해제는 상대방에 대한 의사표시로 하고, 한 번 한 의사표시는 철회하지 못합니다. 소장에 해지 의사를 적어 내는 방식도 이 의사표시에 해당합니다.

임대인이 일부 차임을 받으면 해지를 포기한 것인가요?

받은 사실만으로 해지를 포기한 것으로 보지는 않습니다. 위 판결의 원심은 임대인이 아무런 이의 없이 차임을 받은 것으로 볼 수 없다는 점을 들어 해지권이 소멸하지 않았다고 판단했고, 대법원도 이를 그대로 유지했습니다. 반대로 임대인이 연체 차임을 받으면서 계약을 계속하자는 뜻을 밝혔거나 해지 주장을 거둬들인 사정이 있다면, 판결이 말하는 「특별한 사정」으로 다툴 여지가 생깁니다.

임차인 쪽에서는 입금할 때 보낸 문자, 임대인의 답장, 그 뒤 차임 청구서를 다시 받았는지 같은 기록을 모아 두어야 이 특별한 사정을 주장할 수 있습니다.

3기 연체 사실이 계약갱신에도 영향을 주나요?

줍니다. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 조문이 「연체한 사실이 있는 경우」라고 정하고 있어, 나중에 연체액을 모두 갚았더라도 갱신거절 사유로 남을 수 있습니다.

상가 차임 연체 해지 대응 순서

• 연체 내역 정리 - 차임 지급일과 실제 입금일을 달마다 표로 만듭니다. 연체액이 처음 3기분에 이른 날이 이 표에서 드러납니다.
• 해지 통지 도달일 확인 - 내용증명 수령일이나 소장 부본 송달일을 확인합니다. 해지 효력은 도달한 날 생깁니다.
• 일부 변제 경위 기록 - 입금 날짜·금액과 임대인에게 보낸 문자를 모읍니다. 임대인이 해지를 거둬들였다는 사정을 주장할 때 증거가 됩니다.
• 보증금 정산 계산 - 연체 차임과 원상복구 비용을 뺀 남은 보증금을 계산합니다. 인도 시점과 정산 금액을 협의할 때 기준이 됩니다.
• 인도 시기 협의 - 해지가 인정될 가능성이 크면 인도 날짜와 권리금 회수 기회를 놓고 임대인과 조정합니다. 판결 뒤에는 강제집행으로 넘어갑니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 연체 기준을 2기로 정한 특약이 있거나 차임 감액 합의가 있었던 경우에는 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 3기 연체는 3달 연속으로 밀려야 하나요?
  아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는지를 기준으로 정하고 있어, 연속해서 밀렸는지는 요건이 아닙니다. 띄엄띄엄 밀린 금액이라도 합계가 석 달 치 차임에 이르면 그때 임대인에게 해지권이 생깁니다. 일부만 낸 달은 덜 낸 금액만 연체액에 들어갑니다.
• 해지 통지를 소장에 적어 보내도 효력이 있나요?
  있습니다. 해지는 상대방에 대한 의사표시로 하면 되고 방식에 제한이 없어, 건물인도 소장에 해지 의사를 적어 내는 것도 해지 의사표시가 됩니다. 이때 해지 효력은 소장 부본이 임차인에게 송달된 때 생깁니다. 대법원 2024다320215 판결 사건에서도 소장 부본 송달 시 해지가 인정됐습니다.
• 소송 중 연체액 일부를 갚으면 해지가 무효가 되나요?
  원칙적으로 무효가 되지 않습니다. 대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결은 해지권 행사 당시 3기 이상 연체가 있었다면 소장 송달 전에 임대인 동의 없이 일부를 갚아 연체액이 3기분 아래가 되어도 특별한 사정이 없는 한 해지권이 소멸하지 않는다고 보았습니다.
• 해지 통지 전에 밀린 돈을 다 갚으면 어떻게 되나요?
  해지 의사표시를 하기 전에 연체액이 3기분 아래로 줄었다면 결론이 달라질 수 있습니다. 대법원 판결은 해지권을 행사할 당시 3기 이상 연체가 있었던 경우를 전제로 해지권이 남는다고 본 것이기 때문입니다. 다만 연체한 사실 자체는 계약갱신 거절 사유로 남을 수 있어, 입금 날짜와 통지 날짜를 함께 확인해야 합니다.
• 보증금이 커서 환산보증금을 넘어도 적용되나요?
  적용됩니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 환산보증금 기준을 넘는 임대차에도 제10조의2부터 제10조의9까지를 적용한다고 정하고 있어, 3기 차임 연체 해지 조항인 제10조의8도 여기에 들어갑니다. 보증금 규모와 상관없이 같은 기준으로 해지권이 생깁니다.
• 연체를 다 갚았는데도 갱신을 거절당할 수 있나요?
  거절당할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 갱신거절 사유로 정하고 있습니다. 현재 연체액이 없더라도 과거에 3기분에 이른 적이 있으면 임대인은 이를 이유로 갱신요구를 거절할 수 있습니다.
• 임대인이 입금을 받아 갔는데 해지 포기 아닌가요?
  받은 사실만으로 해지 포기로 보지는 않습니다. 대법원 2024다320215 판결 사건에서 원심은 임대인이 아무런 이의 없이 차임을 받았다고 볼 수 없다며 해지권이 남는다고 판단했고 대법원도 이를 유지했습니다. 임대인이 계약을 계속하자는 뜻을 밝힌 문자 등이 있으면 특별한 사정으로 다툴 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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