상가 임대차
상가 임차인이 월세를 두 번 밀렸다면 건물주가 바로 계약을 해지할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
아니요, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는 연체액이 3기의 차임액에 이르러야 건물주가 계약을 해지할 수 있습니다. 2014년 대법원은 상가에도 민법 제640조의 2기 연체 해지를 인정했지만, 그 뒤 신설된 상가건물 임대차보호법 제10조의8이 상가 임대차의 해지 기준을 3기로 따로 정했습니다. 지금은 월별 차임 입금 내역으로 밀린 금액의 합계가 월세 3개월분에 이르렀는지 계산해 두십시오.
해지 통지를 보내기 전에 월별 입금 내역표를 만들어 밀린 금액의 합계를 계산하십시오. 합계가 월세 3개월분에 못 미치는 상태에서 보낸 해지 통지는 효력이 없습니다.
두 달 밀렸을 때 곧바로 해지 통지를 보내 둘 필요는 없습니다. 그 통지는 3기에 이른 뒤 다시 보내야 합니다.
이런 상담이 많습니다
B씨는 2024년 4월 자기 소유 상가를 보증금 3,000만원, 월세 180만원에 음식점 운영자에게 빌려주었습니다. 2025년 가을부터 임차인이 월세를 두 달 치 밀리자 B씨는 민법상 2기 연체면 해지할 수 있다는 말을 듣고 해지 통지를 보내려 했습니다. 그러나 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가 임대차는 연체액이 3기의 차임액, 즉 540만원에 이르러야 해지할 수 있습니다. 2기 연체 단계의 해지 통지는 효력이 없어 명도 소송에서 다툼의 빌미가 됩니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
상가 월세는 몇 번 밀리면 해지할 수 있나요?
연체액이 3기의 차임액에 달해야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 이 규정은 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 상가 임대차에도 적용됩니다.
| 현재 연체액(2기) | 360만원 |
|---|---|
| 해지 기준(3기) | 540만원 |
단순 예시 계산(월세 180만원 기준)
3기는 연속해서 3번 밀린 것을 뜻하지 않고, 밀린 금액의 합계가 월세 3개월분에 이른 상태를 말합니다. 월세를 일부씩 내다가 누적 미납액이 3개월분이 된 경우도 여기에 해당합니다.
민법의 2기 연체 해지는 상가에 적용되지 않나요?
적용되지 않는다고 보는 것이 현행 체계입니다. 민법 제640조는 건물 임대차에서 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 해지할 수 있게 하지만, 상가건물 임대차보호법이 상가 임대차의 해지 기준을 3기로 따로 정해 두었기 때문입니다.
| 임대차 종류 | 해지 기준 |
|---|---|
| 상가건물 임대차 | 3기 차임액 연체 |
| 환산보증금 초과 상가 | 3기 차임액 연체 |
| 그 밖의 건물 임대차 | 2기 차임액 연체 |
- 상가건물 임대차
- 해지 기준: 3기 차임액 연체
- 환산보증금 초과 상가
- 해지 기준: 3기 차임액 연체
- 그 밖의 건물 임대차
- 해지 기준: 2기 차임액 연체
출처 - 상가건물 임대차보호법 제10조의8, 민법 제640조
대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결은 상가 임대차에도 민법 제640조가 적용되어 2기 연체로 해지할 수 있다고 판단했습니다. 이 판결은 상가건물 임대차보호법에 해지 규정이 없던 때의 것이고, 그 뒤 상가건물 임대차보호법 제10조의8이 신설되었습니다. 그래서 2024년에 맺은 위 사례의 계약에는 3기 기준이 적용됩니다.
해지와 갱신거절은 무엇이 다른가요?
해지는 계약 기간 중에 계약을 끝내는 것이고, 갱신거절은 기간 만료 때 임차인의 갱신요구를 받아들이지 않는 것입니다. 임차인이 임대차 기간 중 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있으면, 나중에 밀린 월세를 모두 갚았더라도 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있습니다.
계약서에 2기 연체 시 해지 특약을 넣으면 유효한가요?
효력을 인정받기 어렵습니다. 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없으므로, 3기보다 낮은 기준으로 해지할 수 있게 한 특약은 무효로 다툴 수 있습니다.
상가 월세 연체 해지 대응 순서
- 연체액 계산 - 월별 약정 차임과 실제 입금액을 표로 만들어 미납 합계를 구합니다. 월세 3개월분 이상인지 확인합니다.
- 최고서 발송 - 해지 전 밀린 금액과 입금 기한을 알리는 내용증명을 보냅니다. 해지 통지의 요건은 아니지만 분쟁을 줄입니다.
- 해지 통지 - 3기에 이른 뒤 해지 의사를 내용증명으로 보냅니다. 도달일이 해지일이 됩니다.
- 보증금 공제 정리 - 밀린 월세와 원상복구비를 보증금에서 공제할 금액으로 정리합니다.
- 명도 소송 - 임차인이 나가지 않으면 건물명도 소송과 점유이전금지가처분을 함께 진행합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 월세에 관리비나 부가가치세가 섞여 있거나 임차인이 차임 감액을 청구하고 있다면 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·차임 청구 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
건물주들은 민법대로 두 달 밀리면 해지할 수 있다고 알고 통지부터 보내고, 인터넷에 남아 있는 2014년 판결 설명이 이 믿음을 굳힙니다. 실제로 지금의 상가 임대차는 연체액이 월세 3개월분에 이르러야 해지할 수 있습니다. 성급한 해지 통지는 명도 소송에서 오히려 임대인의 약점이 됩니다.
다툼은 연체액 계산에서 생깁니다. 월별 약정 차임, 실제 입금일과 입금액, 부가가치세와 관리비를 차임에 포함했는지가 정리되어 있어야 3기 도달 시점을 특정할 수 있습니다. 해지 통지를 보낸 날과 도달한 날도 내용증명으로 남겨야 합니다.
이 기록은 명도 소송에서 해지의 적법성을 가르는 증거가 되고, 나중에 갱신요구를 거절할 때도 3기 연체 사실이 있었다는 근거가 됩니다. 보증금에서 밀린 월세를 공제할 때도 같은 표를 그대로 씁니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 상가 임대차의 명도와 차임 청구 소송을 수행해 왔으며, 월별 연체 내역으로 3기 도달 시점을 먼저 확정한 뒤 해지 통지와 명도 소송의 순서를 정하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
임대차계약서·월별 월세 입금 내역·임차인에게 보낸 문자나 내용증명을 준비해 주시면, 3기 연체 도달 여부·해지 통지의 효력·명도 소송 절차를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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