상가 임대차

보증금 증감 금지 특약을 한 상가, 시세가 떨어지면 보증금을 내려 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 상가 보증금 감액 금지 특약은 임차인에게 불리해 효력이 없으므로 시세가 떨어지면 보증금 감액을 청구할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제15조가 임차인에게 불리한 약정을 무효로 하고, 제11조가 경제사정 변동에 따른 감액청구를 인정합니다. 지금은 주변 상가 시세가 얼마나 떨어졌는지 보여 줄 자료부터 모으십시오.

계약서에 「보증금을 올리거나 내리지 않는다」는 특약에 서명했다고 해서 감액 요구를 포기할 필요는 없습니다. 그 특약 중 감액을 막는 부분은 효력이 없습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024년 5월 상가 2층을 보증금 1억원, 월세 200만원에 2년 계약으로 빌려 영업하고 있습니다. 계약서에는 「계약기간 중 보증금과 차임을 증감하지 않는다」는 특약이 들어 있었습니다. 2026년 들어 주변 공실이 늘고 비슷한 상가의 보증금과 월세가 크게 떨어지자, B씨는 특약이 있어도 보증금을 내려 달라고 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

증감 금지 특약이 있어도 보증금 감액을 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법에 어긋나는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 감액을 금지하는 특약은 임차인의 감액청구권을 빼앗으므로 무효이고, 2026. 10. 4. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」에서도 같습니다.

반대로 증액을 금지하는 부분은 임차인에게 유리하므로 유효합니다. 그래서 같은 특약이라도 건물주는 계약기간 중 증액을 청구할 수 없고, 임차인은 감액을 청구할 수 있습니다.

어떤 사정이 있어야 감액이 인정되나요?

보증금이나 차임이 건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담이 줄거나 경제사정이 변동해 상당하지 않게 된 경우에 장래를 향해 감액을 청구할 수 있습니다. 주변 상가 시세가 떨어진 것은 경제사정 변동의 대표적인 자료입니다.

시세 하락은 공인중개사의 시세 확인서, 같은 건물이나 인근 상가의 임대차 광고, 공실 사진처럼 숫자로 보여 줄 자료가 있어야 받아들여집니다. 계약 직후 조금 떨어진 정도로는 상당하지 않게 됐다고 보기 어렵습니다. 감액이 받아들여지면 보증금 차액은 건물주에게 돌려달라고 할 수 있습니다.

계약을 갱신할 때도 감액을 요구할 수 있나요?

요구할 수 있습니다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보지만, 차임과 보증금은 증감청구 규정의 범위에서 바꿀 수 있습니다. 증액은 청구 당시 금액의 100분의 5를 넘지 못하지만 감액에는 이런 상한이 없습니다.

환산보증금이 지역 기준을 넘어 이 법의 일반 규정이 적용되지 않는 상가라도 결론은 비슷합니다. 갱신할 때는 주변 상가 차임과 보증금, 경제사정 변동을 고려해 증감을 청구할 수 있습니다.

계약기간 중이라면 민법의 차임증감청구권이 적용되고, 이를 어기는 임차인에게 불리한 약정은 민법상으로도 효력이 없습니다.

건물주가 감액에 응하지 않으면 어떻게 하나요?

조정을 신청하거나 소송으로 상당한 금액을 정해야 합니다. 상가건물임대차분쟁조정위원회는 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁을 심의·조정합니다.

법원에 민사조정을 신청할 수도 있고, 조정이 안 되면 차임 등 감액청구의 소를 내서 법원이 감정으로 상당한 금액을 정하게 합니다. 이 과정에서 월세를 마음대로 줄여 내면 차임 연체로 몰릴 수 있으니, 결론이 나기 전까지는 약정한 금액을 내는 편이 안전합니다.

상가 보증금 감액청구 대응 순서

• 특약 확인 - 계약서의 증감 금지 문구를 확인합니다. 감액 금지 부분은 무효라는 점을 전제로 진행합니다.
• 시세 자료 수집 - 인근 상가 임대 시세, 공실 현황을 모읍니다. 자료가 구체적일수록 감액 폭이 정해지기 쉽습니다.
• 감액 청구 통지 - 원하는 금액과 이유를 적어 내용증명으로 보냅니다. 도달한 날부터 장래를 향해 효력이 생깁니다.
• 조정 신청 - 협의가 안 되면 분쟁조정위원회나 법원 민사조정을 신청합니다. 비용과 시간이 소송보다 적게 듭니다.
• 감액청구 소송 - 조정이 안 되면 소송으로 상당액을 정합니다. 그동안 월세는 약정대로 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 일정 기간 뒤 자동 인상 조항이 있거나 권리금 약정이 함께 얽혀 있다면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차의 차임·보증금 다툼과 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 증액 금지 특약은 효력이 있나요?
  있습니다. 증액을 막는 약정은 임차인에게 유리하므로 상가건물 임대차보호법 제15조의 무효 대상이 아닙니다. 그래서 계약기간 중 건물주는 증액을 청구할 수 없고, 같은 특약 중 감액 금지 부분만 효력을 잃습니다.
• 월세도 같이 내려 달라고 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 감액청구 대상은 보증금과 차임 모두입니다. 조세·공과금 등 부담이 줄거나 경제사정이 변동해 차임이 상당하지 않게 됐다면 장래의 차임에 대해 감액을 청구할 수 있고, 보증금과 함께 청구하는 경우가 많습니다.
• 감액은 언제부터 적용되나요?
  청구가 건물주에게 도달한 때부터 장래를 향해 적용됩니다. 과거에 낸 월세를 거슬러 돌려받을 수는 없습니다. 의사표시는 상대방에게 도달해야 효력이 생기므로 내용증명으로 보내 도달일을 남겨 두면 이후 조정이나 소송에서 기준일을 다툴 일이 줄어듭니다.
• 갱신할 때 보증금을 얼마나 올릴 수 있나요?
  청구 당시 금액의 100분의 5까지입니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조는 증액청구 상한을 정하고 있어, 갱신 때도 이 범위를 넘을 수 없습니다. 감액에는 이런 상한이 없어 시세 하락 폭만큼 다툴 수 있습니다.
• 월세를 먼저 줄여서 내도 되나요?
  권하지 않습니다. 감액 금액은 합의나 조정, 판결로 정해지기 전까지 확정되지 않습니다. 임의로 줄여 낸 금액이 쌓여 3기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지하거나 갱신을 거절할 사유가 될 수 있으니 약정 금액을 내면서 감액을 청구하십시오.
• 조정은 어디에 신청하나요?
  상가건물임대차분쟁조정위원회나 법원에 신청합니다. 조정위원회는 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁을 심의·조정하고, 법원 민사조정도 이용할 수 있습니다. 조정이 성립하지 않으면 차임 등 감액청구의 소를 냅니다.

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