상가 임대차

건물주 요구로 상가 월세를 12% 올려 냈는데 초과분을 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

건물주의 일방적 증액청구로 상가 월세를 올렸다면 청구 당시 차임의 5%를 넘는 부분은 무효이고, 이미 낸 초과분은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제11조와 시행령 제4조가 증액 한도를 100분의 5로 정하되, 당사자가 합의로 올린 경우에는 이 한도가 적용되지 않습니다. 지금은 인상을 요구받은 문자와 인상 전후 입금 내역을 확인해 두십시오.

인상된 월세를 이미 여러 달 냈다고 해서 그 금액을 받아들인 것으로 확정되는 것은 아닙니다. 인상의 경위부터 따져 보면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 서울의 한 상가를 보증금 5,000만원, 월세 300만원, 기간 2년으로 빌려 카페를 열고 사업자등록과 확정일자를 마쳤습니다. 2025년 5월 건물주가 공시지가가 크게 올랐다며 다음 달부터 월세를 336만원으로 올리겠다고 문자로 통보했고, A씨는 영업에 지장이 생길까 걱정해 그대로 냈습니다. 인상률은 12%입니다. 1년쯤 지나 주변 상인에게서 인상 한도가 있다는 말을 듣고, 이미 더 낸 월세를 돌려받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 월세 인상 상한은 몇 퍼센트인가요?

임대차 기간 중 건물주가 차임 증액을 청구할 때는 청구 당시 차임의 100분의 5, 즉 5%를 넘지 못합니다. 조세·공과금 증가나 경제사정 변동으로 차임이 상당하지 않게 된 경우에만 청구할 수 있고, 증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 증액을 청구하지 못합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」과 같은 법 시행령에 따른 기준입니다.

종전에는 상한이 100분의 9였으나 2018. 1. 26. 시행령 개정으로 100분의 5로 낮아졌습니다. 각색 사례처럼 2025년에 한 증액청구에는 100분의 5가 적용됩니다. 월세 300만원이면 5%인 15만원을 더한 315만원이 상한이고, 336만원 중 21만원이 한도를 넘는 부분입니다.

5%를 넘겨 낸 월세는 돌려받을 수 있나요?

건물주의 증액청구가 5% 한도를 넘었다면, 넘는 부분의 차임 약정은 효력이 없고 이미 낸 초과분은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. 이 규정은 임차인에게 불리한 약정을 무효로 하는 강행규정이기 때문입니다.

대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결은 증액비율을 넘겨 지급하기로 한 차임 약정은 넘는 범위에서 무효이고, 임차인은 초과 지급한 차임을 부당이득으로 반환받을 수 있다고 판단했습니다. 이 판결은 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 임대차에서 차임을 정한 사건입니다. 각색 사례라면 월 21만원씩 낸 개월 수만큼이 반환 청구 대상이 됩니다.

건물주 요구에 합의해서 올린 월세도 돌려받을 수 있나요?

합의로 올린 것이라면 5% 한도가 적용되지 않아 돌려받기 어렵습니다. 대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결은 인상 한도가 계약 존속 중 한쪽이 증액을 청구한 경우에만 적용되고, 기간 중이라도 당사자가 합의로 차임을 올린 경우에는 적용되지 않는다고 보았습니다.

그래서 건물주가 일방적으로 통보했는지, 임차인이 협의 끝에 새 금액에 동의했는지가 쟁점이 됩니다. 인상 통보 문자만 있고 동의 의사를 표시한 기록이 없다면 증액청구로 볼 여지가 커집니다. 반대로 인상 합의서에 서명했다면 합의로 평가될 가능성이 높습니다.

환산보증금이 기준을 넘는 상가도 5% 한도가 있나요?

없습니다. 보증금과 월세×100을 더한 환산보증금이 지역별 기준(서울특별시 9억원)을 넘는 임대차에는 제11조가 적용되지 않습니다. 이 경우 차임 증감은 민법과 제10조의2에 따라 주변 시세 등을 고려해 정합니다. 각색 사례는 5,000만원+300만원×100=3억5,000만원이라 기준 안에 있습니다.

상가 월세 인상 초과분 반환 대응 순서

• 인상 경위 확인 - 건물주의 통보 문자, 인상 요청서, 협의 과정의 메시지를 모읍니다. 증액청구인지 합의인지가 여기서 갈립니다.
• 환산보증금 계산 - 보증금에 월세×100을 더해 지역 기준 이하인지 봅니다. 기준을 넘으면 5% 한도가 적용되지 않습니다.
• 초과분 계산 - 인상 전 월세의 5%를 넘는 금액에 낸 개월 수를 곱합니다. 이 금액이 반환 청구 대상입니다.
• 반환 청구 통지 - 초과분 반환과 이후 차임을 한도 안으로 낮출 것을 내용증명으로 요구합니다. 도달일이 이후 다툼의 기준이 됩니다.
• 소송 또는 상계 검토 - 건물주가 응하지 않으면 부당이득반환 소송을 검토합니다. 계약 종료 때 보증금 정산에서 다투는 방법도 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 인상 합의서에 서명했거나 갱신 무렵 새 계약서를 쓴 경우라면 계약서와 협의 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 차임·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상가 월세 인상 한도는 지금 몇 퍼센트인가요?
  청구 당시 차임의 100분의 5, 즉 5%입니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조가 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시 금액의 100분의 5를 넘지 못한다고 정합니다. 2018. 1. 26. 시행령 개정 전에는 100분의 9였으므로, 예전 자료의 9%는 지금 기준이 아닙니다.
• 월세를 올린 뒤 1년 안에 또 올릴 수 있나요?
  증액청구로는 올릴 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제11조 제2항은 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액 청구를 하지 못한다고 정합니다. 다만 당사자가 합의해 올리는 것까지 막는 규정은 아니므로, 1년 안에 인상을 요구받으면 동의하지 않는다는 뜻을 문자로 남기는 편이 좋습니다.
• 5%를 넘겨 낸 월세는 어떤 근거로 돌려받나요?
  부당이득반환청구로 돌려받습니다. 대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결은 증액비율을 넘는 차임 약정은 그 범위에서 무효이고 임차인은 초과 지급한 차임을 부당이득으로 반환받을 수 있다고 보았습니다. 건물주는 불법원인급여라서 돌려줄 필요가 없다고 다툰 적이 있으나 받아들여지지 않았습니다.
• 건물주와 합의해서 올렸어도 무효를 주장할 수 있나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결은 5% 한도가 계약 존속 중 한쪽의 증액청구에만 적용되고, 기간 중이라도 합의로 차임을 올린 경우에는 적용되지 않는다고 보았습니다. 다만 인상을 일방적으로 통보받고 어쩔 수 없이 낸 것이라면 합의가 아니라는 주장을 해 볼 수 있습니다.
• 환산보증금이 9억원을 넘는 서울 상가도 5% 한도가 있나요?
  없습니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서와 시행령 제2조 제1항 제1호에 따라 서울특별시에서 환산보증금이 9억원을 넘는 임대차에는 제11조가 적용되지 않습니다. 이때는 제10조의2나 민법 제628조에 따라 주변 시세와 경제사정 변동을 고려해 차임 증감을 청구하게 됩니다.
• 건물주가 올린 월세를 안 내면 연체가 되나요?
  한도를 넘는 부분은 차임이 아니므로 그 부분을 내지 않았다고 연체가 되지는 않습니다. 증액청구가 5% 한도를 넘으면 넘는 범위는 효력이 없기 때문입니다. 다만 한도 안의 인상분까지 내지 않으면 연체액이 쌓일 수 있으니, 인상 전 월세에 5%를 더한 금액까지는 내면서 다투는 편이 안전합니다.
• 갱신된 계약에서 월세를 올릴 때도 5% 한도가 적용되나요?
  계약갱신요구권 행사로 갱신됐다면 적용됩니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제3항은 갱신되는 임대차는 전 임대차와 같은 조건이되 차임과 보증금은 제11조 범위에서 증감할 수 있다고 정합니다. 새 계약서 형식을 취해도 갱신의 실질이 있으면 재계약으로 보지 않습니다.

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