상가 임대차
상가 계약서에 임대인이 월세를 마음대로 올릴 수 있다고 적혀 있으면 따라야 하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
따르지 않아도 됩니다. 상가 월세 일방 인상 특약은 상가건물 임대차보호법 제11조의 차임증감 절차를 벗어난 임차인에게 불리한 약정이어서 제15조에 따라 효력이 없습니다. 지금은 계약일로부터 1년이 지났는지와 인상 폭이 100분의 5를 넘는지 확인해 두십시오.
인상 통보에 동의하지 않는다면 인상된 금액으로 자동이체를 바꾸지 말고, 동의하지 않는다는 뜻을 문자나 내용증명으로 남기십시오. 기존 월세는 날짜에 맞춰 계속 내야 연체 문제가 생기지 않습니다.
계약서에 서명했다고 해서 그 특약대로 월세를 올려 줘야 하는 것은 아닙니다. 법에 어긋나 임차인에게 불리한 특약은 서명했더라도 효력이 없습니다.
이런 상담이 많습니다
N씨는 2025년 3월 상가 1층을 보증금 3,000만원, 월세 180만원에 2년 동안 빌려 네일숍을 열었습니다. 부동산에서 받은 계약서 특약란에는 「임대인은 필요 시 차임을 인상할 수 있으며 임차인은 이에 이의하지 않는다」는 문구가 있었습니다. 2026년 2월 임대인이 이 특약을 근거로 월세를 220만원으로 올리겠다고 통보하자, N씨는 이 특약이 효력이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
임대인이 마음대로 월세를 올릴 수 있다는 특약은 효력이 있나요?
효력이 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 기간 중 차임을 바꾸려면 상대방의 동의를 받거나 법이 정한 차임증감청구를 해야 하므로, 임대인이 일방적으로 올리고 임차인은 이의하지 못한다는 특약은 이 절차를 벗어나 효력이 없습니다.
차임증감청구는 조세·공과금 등 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 기존 차임이 상당하지 않게 된 경우에 할 수 있고, 장래의 차임에 대해서만 효력이 있습니다. 임대인이 이 요건을 갖추지 못하면 임차인이 동의하지 않는 한 월세는 오르지 않습니다.
법에 따라 증액을 청구하면 얼마까지 올릴 수 있나요?
환산보증금이 지역별 기준 이하인 임대차는 청구 당시 차임의 100분의 5를 넘지 못합니다. 각색 사례는 3,000만원+180만원×100=2억1,000만원이어서 어느 지역 기준에도 들어가므로, 월세 180만원은 189만원까지만 올릴 수 있습니다. 임대인이 요구한 220만원은 이 상한을 넘습니다.
| 현재 월세 | 180만원 |
|---|---|
| 법정 상한(100분의 5) | 189만원 |
| 임대인 요구액 | 220만원 |
단순 예시 계산(180만원×100분의 5), 기준은 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조
또 계약을 맺거나 차임을 올린 뒤 1년 안에는 증액을 청구하지 못합니다. 각색 사례는 2025년 3월 계약이라 2026년 2월 통보는 1년이 지나지 않은 때의 청구입니다.
환산보증금이 기준을 넘는 상가도 같은가요?
기준을 넘는 임대차에는 상가건물 임대차보호법의 차임증감 조항과 100분의 5 상한이 적용되지 않습니다. 대신 민법의 차임증감청구권이 적용되고, 이 규정에 위반되는 약정으로 임차인에게 불리한 것도 효력이 없습니다.
| 구분 | 기준 이하 | 기준 초과 |
|---|---|---|
| 적용 조항 | 상가건물 임대차보호법 제11조 | 민법 제628조 |
| 일방 인상 특약 | 무효(제15조) | 무효 주장 가능(민법 제652조) |
| 인상 상한 | 100분의 5 | 법정 상한 없음 |
| 1년 제한 | 있음 | 없음 |
- 적용 조항
- 기준 이하: 상가건물 임대차보호법 제11조
- 기준 초과: 민법 제628조
- 일방 인상 특약
- 기준 이하: 무효(제15조)
- 기준 초과: 무효 주장 가능(민법 제652조)
- 인상 상한
- 기준 이하: 100분의 5
- 기준 초과: 법정 상한 없음
- 1년 제한
- 기준 이하: 있음
- 기준 초과: 없음
출처 - 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항, 제11조, 제15조, 민법 제628조·제652조
따라서 기준을 넘는 상가라도 임대인이 일방적으로 올리고 임차인은 이의하지 못한다는 특약은 민법상 차임증감청구권을 빼앗는 약정으로 다툴 수 있습니다. 다만 인상 폭에 법정 상한이 없어, 다툼이 생기면 법원이 주변 시세와 경제사정을 보고 상당한 차임을 정합니다.
상가 월세 일방 인상 대응 순서
- 특약 문구 확인 - 임대인이 혼자 정할 수 있다는 구조인지, 협의 조항인지 봅니다. 혼자 정하는 구조면 무효를 주장합니다.
- 환산보증금 계산 - 보증금에 월세×100을 더해 지역 기준과 비교합니다. 기준 이하면 100분의 5 상한이 적용됩니다.
- 1년 경과 여부 확인 - 계약일이나 직전 인상일에서 1년이 지났는지 봅니다. 안 지났으면 증액청구 자체를 할 수 없습니다.
- 부동의 의사 통지 - 내용증명으로 특약의 효력을 다투고 인상에 동의하지 않는다고 알립니다. 기존 월세는 계속 냅니다.
- 갱신 시점 대비 - 갱신 때도 차임은 제11조 범위에서만 증감할 수 있습니다. 갱신요구 기간을 달력에 적어 둡니다.
여기까지는 일반 기준이고, 인상 대신 관리비나 부가가치세 부담을 바꾸는 방식이거나 이미 인상된 금액을 여러 달 낸 경우라면 계약서와 이체 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
계약서에 서명했으니 특약대로 따라야 한다고 생각하는 임차인이 많지만, 상가건물 임대차보호법은 임차인에게 불리한 약정을 무효로 합니다. 임대인이 혼자 월세를 올리고 임차인은 이의하지 못한다는 특약은 법정 차임증감 절차를 빼앗는 약정이어서 서명과 관계없이 효력이 없습니다.
다툼이 생기면 날짜와 금액 기록이 결론을 가립니다. 계약일, 직전 인상일, 인상 통보를 받은 날, 부동의를 알린 날, 매달 실제로 낸 월세가 문서로 남아야 합니다. 인상된 금액을 아무 말 없이 몇 달 내면 인상에 합의했다는 주장이 나오므로, 이의를 남긴 기록이 필요합니다.
이 기록은 임대인이 인상분 미납을 이유로 해지하거나 갱신을 거절할 때 방어 자료가 되고, 이미 더 낸 월세의 반환을 청구할 때 금액을 특정하는 근거가 됩니다. 법정 상한과 1년 제한을 넘는 부분은 부당이득 반환이나 보증금 정산 단계에서 다툴 수 있습니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 상가 임대료 인상과 명도를 둘러싼 임대차 분쟁을 수행해 왔으며, 특약 문구와 환산보증금, 직전 인상일을 먼저 확인한 뒤 차임증감 요건과 연체 해지 위험을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 경업금지·비밀유지 약정 자문
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
임대차계약서·인상 통보 문자·월세 이체 내역·직전 인상 합의서를 준비해 주시면, 특약의 효력·법정 증액 상한과 1년 제한·연체 해지 위험을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 상가건물 임대차보호법 제15조
- 상가건물 임대차보호법 제10조의8
- 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항
- 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조
- 상가건물 임대차보호법 제11조 제2항
- 민법 제652조
- 민법 제628조
- 상가건물 임대차보호법 제10조 제3항
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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