계약서에 서명했으니 인상 특약을 따라야 하지 않나요?

따르지 않아도 됩니다. 대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다39233 판결은 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 임차인은 이의할 수 없다는 약정이 상가건물 임대차보호법 제11조에 위반되어 임차인에게 불리하므로 제15조에 따라 무효라고 보았습니다. 서명 여부와 관계없습니다.

인상된 월세를 안 내면 연체가 되나요?

기존 월세를 제대로 냈다면 인상분을 내지 않았다고 연체가 되지 않습니다. 인상 특약이 무효이므로 차임은 계약한 금액 그대로입니다. 다만 기존 월세까지 미루면 3기 차임 연체로 해지 사유가 생길 수 있으므로 기존 금액은 제날짜에 내야 합니다.

증액 청구는 몇 년마다 할 수 있나요?

계약이나 약정한 차임 등의 증액이 있은 뒤 1년 안에는 증액 청구를 할 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제11조 제2항이 이를 정합니다. 1년이 지나도 조세·공과금이나 경제사정 변동으로 차임이 상당하지 않게 된 사정이 있어야 합니다.

합의해서 5% 넘게 올리는 것도 무효인가요?

임차인이 자유롭게 동의한 인상은 합의에 의한 차임 변경입니다. 100분의 5 상한은 한쪽이 청구하는 증액에 적용되는 한도이므로, 협의 과정의 사정과 동의가 진정했는지에 따라 효력이 달라질 수 있습니다. 동의하지 않을 생각이라면 동의로 보일 행동, 예를 들어 인상분 입금을 하지 마십시오.

건물주가 월세 대신 보증금을 올리겠다고 하면요?

보증금 증액도 같은 기준이 적용됩니다. 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항은 차임 또는 보증금의 증감을 함께 규정하고, 시행령 제4조는 차임 또는 보증금의 증액 청구가 청구 당시 금액의 100분의 5를 넘지 못한다고 정합니다. 보증금 3,000만원이면 150만원이 한도입니다.

상가 월세를 내려 달라고 할 수도 있나요?

있습니다. 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항은 조세·공과금 등 부담의 감소나 경제사정 변동으로 차임이 상당하지 않게 되면 당사자가 장래 차임의 감액을 청구할 수 있다고 정합니다. 감액에는 상한이 없고, 합의가 안 되면 법원이 주변 시세를 보고 정합니다.

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상가 임대차

계약서에 건물주가 마음대로 월세를 올린다고 써 있으면 따라야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 건물주가 일방적으로 월세를 올릴 수 있고 임차인은 이의할 수 없다는 상가 계약 특약은 무효라서 따르지 않아도 됩니다. 대법원 2009다39233 판결은 이런 약정이 상가건물 임대차보호법 제11조에 어긋나 제15조로 효력이 없다고 보았습니다. 지금은 기존 월세를 제날짜에 내면서 인상에 동의하지 않는다는 답을 문자로 남기십시오.

그 자리에서

인상된 월세를 바로 입금하지 말고, 기존 월세는 계속 내면서 인상 요구에는 동의하지 않는다는 답을 문자나 내용증명으로 남기십시오. 기존 월세를 끊으면 연체 문제가 생깁니다.

계약서에 「이의를 제기할 수 없다」고 적혀 있다고 인상분을 소급해서 물어 줄 필요는 없습니다. 그런 조항은 효력이 없습니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2025년 4월 인천의 상가를 보증금 3,000만원, 월세 250만원에 빌려 미용실을 열었습니다. 계약서 특약에는 「임대인은 필요 시 차임을 인상할 수 있고 임차인은 이의를 제기하지 않는다」는 문구가 있었습니다. 2026년 8월 건물주가 다음 달부터 월세를 280만원으로 올린다고 통보하자, 그대로 따라야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물주 마음대로 월세를 올린다는 특약도 효력이 있나요?

효력이 없습니다. 상가 임대차기간 중에 차임을 바꾸려면 상대방의 동의를 얻거나, 동의가 없으면 법에 따른 차임 증감청구를 해야 합니다. 대법원은 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 임차인은 이의할 수 없다는 약정을 법에 위반되어 임차인에게 불리한 것으로서 무효라고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 따라서 계약서에 서명했더라도 건물주의 인상 통보만으로 월세가 오르지 않습니다.

건물주가 정식으로 월세 인상을 요구하면 얼마까지 올릴 수 있나요?

청구 당시 차임의 100분의 5까지입니다. 건물주는 조세·공과금 증가나 경제사정 변동으로 차임이 상당하지 않게 된 경우 장래의 차임 증액을 청구할 수 있지만, 그 한도는 100분의 5이고 직전 계약이나 증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 청구할 수 없습니다.

월세 250만원 상가의 증액 한도(예시)

월세 250만원 상가의 증액 한도(예시)
현재 월세	250만원
증액 한도 적용 후	262.5만원
건물주 요구액	280만원

단순 예시 계산

월세가 250만원이라면 한 번에 올릴 수 있는 금액은 12만5천원까지입니다. 건물주가 30만원 인상을 요구했다면 12만5천원을 넘는 부분은 법이 허용하지 않는 청구입니다. 이 증액청구도 사정 변경이 있어야 하므로, 임차인이 받아들이지 않으면 결국 법원이 상당한 금액을 정합니다.

증액 청구는 계약하거나 차임을 올린 날부터 1년이 지나야 할 수 있습니다.

환산보증금이 기준을 넘는 상가도 같은가요?

환산보증금이 지역 기준을 넘는 상가에는 100분의 5 상한이 적용되지 않습니다. 그래도 일방적 인상 특약이 유효해지는 것은 아니고, 민법의 차임증감청구 규정이 적용되어 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다. 건물주는 사정 변경을 들어 증액을 청구하고, 합의가 안 되면 법원이 정합니다.

기준을 넘는 상가가 계약갱신을 할 때는 조세·공과금, 주변 상가 차임과 보증금, 경제사정 변동을 고려해 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다.

일방적 월세 인상 대응 순서

특약 문구 확인 - 계약서의 차임 인상 조항을 그대로 옮겨 적습니다. 일방적 인상·이의 금지 문구인지 봅니다.
기존 월세 계속 지급 - 인상 전 금액을 매달 제날짜에 냅니다. 연체 사유를 만들지 않습니다.
부동의 통지 - 인상 요구에 동의하지 않는다는 뜻을 문자나 내용증명으로 보냅니다. 합의가 없었다는 증거가 됩니다.
증액 한도 계산 - 건물주가 정식으로 증액을 청구하면 100분의 5 한도와 1년 경과 여부를 계산합니다. 초과분은 거절합니다.
소송 대응 - 건물주가 차임 증액 소송이나 연체를 이유로 명도소송을 내면 특약 무효와 기존 차임 지급 내역으로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 환산보증금이 기준을 넘거나 관리비 인상 조항이 따로 있는 경우에는 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

특약에 서명한 임차인은 「내가 동의했으니 올려 줘야 한다」고 생각하고, 건물주는 계약서를 근거로 인상분을 요구합니다. 상가 차임 인상은 합의나 법정 증액청구로만 가능하고, 일방적 인상 특약은 서명해도 효력이 없습니다.

그래서 인상 통보를 받은 뒤의 기록이 중요합니다. 인상 통보 문자, 부동의 답변, 기존 월세를 계속 낸 입금 내역이 날짜별로 남아야 합니다. 인상분을 한 번이라도 입금하면 건물주는 합의가 있었다고 주장합니다.

건물주가 인상분 미납을 연체로 보고 해지나 명도를 주장하면, 이 입금 내역과 부동의 기록이 연체가 없었다는 증거가 됩니다. 갱신 때 증액 한도를 계산하는 기준도 이 기록에 남은 실제 차임입니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서·월세 인상 통보 문자·차임 입금 내역을 준비해 주시면, 인상 특약의 효력·증액 청구 한도·연체 해지 주장에 대한 대응을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

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