상가 임대차

갱신 뒤 월세를 올려 달라 했는데 임차인이 옛 월세만 내면 연체인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

상가 월세 증액을 거부하고 옛 월세만 내더라도, 곧바로 계약을 해지할 수 있는 3기 차임 연체가 되지는 않습니다. 증액청구는 임차인에게 도달한 때부터 효력이 생기지만, 연체로 따지는 금액은 덜 낸 차액의 합계이고 그 합계가 3기 차임액에 이르러야 해지할 수 있습니다. 지금은 증액을 요구한 문서가 임차인에게 도달한 날짜와 증액 비율부터 확인하십시오.

임차인이 증액에 동의하지 않았다고 해서 따로 동의서를 받아 낼 필요는 없습니다. 증액청구는 도달로 효력이 생기고, 다툼이 남으면 법원이 금액을 정합니다.

이런 상담이 많습니다

2021년 3월 상가를 보증금 5천만원, 월세 300만원에 빌려준 임대인 A씨는 2024년 3월 임차인의 갱신요구로 계약이 갱신된 뒤 2025년 4월 월세를 315만원으로 올려 달라는 내용증명을 보냈습니다. 임차인은 인상을 받아들일 수 없다며 매달 300만원만 계속 입금했습니다. A씨는 덜 들어온 15만원이 쌓이면 곧 3기 연체로 해지할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차인이 증액을 거부하면 증액청구는 효력이 없나요?

아닙니다. 차임 증액청구는 상대방의 승낙이 필요 없는 권리로 보는 것이 일반적이고, 증액청구의 의사표시가 임차인에게 도달한 때부터 효력이 생깁니다. 임차인이 거부하면 임대인은 차임증액 소송을 내고, 법원이 적정 차임을 정하면 그 금액은 증액청구를 한 때로 소급합니다. 대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다239508 판결은 법원이 정한 증액 차임의 이행기를 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때로 보았습니다.

다만 증액의 폭에는 상한이 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」과 시행령은 증액청구를 청구 당시 차임의 100분의 5 이내로 제한합니다. 종전에는 100분의 9였지만 지금은 100분의 5가 적용됩니다. 갱신요구권 행사로 갱신된 임대차도 이 범위에서만 차임을 올릴 수 있습니다.

차액만 덜 내면 몇 달이 지나야 3기 연체가 되나요?

덜 낸 차액을 모두 더한 금액이 3기의 차임액에 이르러야 합니다. 월세를 한 번도 거르지 않고 옛 금액으로 냈다면, 연체액은 매달 증액분만큼만 쌓입니다. 월세 300만원을 5% 올려 315만원이 되었다면 매달 쌓이는 차액은 15만원이고, 3기 차임액 945만원에 이르려면 63개월이 걸립니다.

갱신거절 사유도 같은 기준입니다. 임대인은 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있을 때 갱신요구를 거절할 수 있고, 여기서도 연체 횟수가 아니라 연체 금액의 합계를 봅니다. 차액을 몇 달 덜 냈다는 이유만으로 갱신을 거절하기는 어렵습니다.

임대인은 차액을 어떻게 받아 내나요?

차임증액 청구 소송에서 증액된 차임과 그 차액의 지급을 함께 청구하면 됩니다. 법원이 정한 증액 차임은 증액청구가 도달한 때부터 이행기가 되므로, 그때부터 쌓인 차액과 지연손해금을 같이 구할 수 있습니다. 판결이 확정되면 그 뒤로는 증액된 금액이 약정 차임이 되고, 이후 미납분은 그 금액을 기준으로 연체를 따집니다.

환산보증금이 지역별 기준을 넘는 임대차라면 100분의 5 상한은 적용되지 않습니다. 이때 갱신되는 임대차는 조세·공과금·주변 상가의 차임과 경제사정 변동을 고려해 증감을 청구할 수 있습니다.

상가 차임 증액 분쟁 대응 순서

• 도달일 확인 - 증액을 요구한 내용증명이나 문자가 임차인에게 도달한 날을 확인합니다. 증액 효력과 이행기가 이 날부터 시작됩니다.
• 증액 비율 점검 - 청구한 금액이 청구 당시 차임의 100분의 5 이내인지 계산합니다. 상한을 넘은 부분은 효력을 인정받기 어렵습니다.
• 1년 경과 확인 - 직전 계약일이나 직전 증액일에서 1년이 지났는지 봅니다. 1년 안에 한 청구는 다시 해야 할 수 있습니다.
• 차액 누계표 작성 - 매달 입금된 금액과 증액 차임의 차이를 월별로 적어 둡니다. 3기 차임액에 이르렀는지 판단하는 자료가 됩니다.
• 차임증액 소송 검토 - 임차인이 끝까지 거부하면 차임 확인과 차액 지급을 함께 청구합니다. 판결로 금액이 정해지면 이후 연체 판단이 분명해집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 차임 조정 특약이나 증액 배제 특약이 있거나 환산보증금이 기준을 넘으면 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환·권리금 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차인이 거부하면 증액을 다시 협의해야 하나요?
  협의가 필요한 것은 아닙니다. 증액청구는 임차인에게 도달하면 효력이 생기고, 임차인이 다투면 법원이 적정 차임을 정합니다. 법원이 정한 금액은 증액청구가 도달한 때로 소급하므로, 그 사이 덜 낸 차액과 지연손해금을 함께 청구할 수 있습니다.
• 상가 월세는 한 번에 얼마까지 올릴 수 있나요?
  증액청구는 청구 당시 차임의 100분의 5를 넘을 수 없습니다. 월세 300만원이라면 315만원까지입니다. 이 상한은 환산보증금이 지역별 기준 이하인 임대차에 적용되고, 기준을 넘는 임대차는 주변 시세와 경제사정 변동을 고려해 증감을 청구합니다.
• 계약 직후에도 증액을 청구할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 증액청구는 임대차계약이나 약정한 차임의 증액이 있은 뒤 1년 안에는 하지 못합니다. 갱신 때 이미 차임을 올렸다면 그때부터 1년이 지나야 다시 증액을 청구할 수 있습니다. 날짜를 따질 때는 계약서와 직전 증액 합의서를 함께 봅니다.
• 차액을 안 낸 달이 세 번이면 해지할 수 있나요?
  횟수가 아니라 금액으로 따집니다. 덜 낸 차액의 합계가 3기의 차임액에 달해야 해지할 수 있습니다. 매달 5% 차액만 쌓인다면 60개월이 넘게 걸리므로, 세 달 차액을 덜 냈다는 사정만으로는 해지 사유가 되지 않습니다.
• 재계약하면서 합의로 올린 월세도 5% 제한을 받나요?
  받지 않습니다. 증액 상한은 임대차 존속 중 한쪽이 증액을 청구한 경우에 적용되고, 계약 종료 뒤 재계약을 하거나 당사자가 합의로 차임을 올린 경우에는 적용되지 않는다는 것이 대법원 판례입니다. 합의서에 서명했는지가 결론을 가릅니다.
• 환산보증금이 기준을 넘으면 증액 제한이 없나요?
  100분의 5 상한은 적용되지 않습니다. 대신 갱신되는 임대차에서 당사자는 조세·공과금, 주변 상가의 차임과 보증금, 경제사정의 변동을 고려해 증감을 청구할 수 있습니다. 다툼이 생기면 법원이 감정 결과 등을 보고 적정 차임을 정합니다.

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