상가 임대차

대형마트 안 매장을 재계약할 때 임차료를 올리면 따라야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

대형마트 안 매장도 상가건물 임대차라면 갱신을 요구할 수 있고, 갱신된 계약의 임차료는 법이 정한 범위에서만 오릅니다. 다만 새 조건에 합의해 재계약하면 그 조건이 적용됩니다. 상가임대차법 적용 여부, 5% 상한, 대규모유통업법상 불이익 제공을 정리했습니다.

임차료 인상에 꼭 따라야 하는 것은 아닙니다. 대형마트 안 매장이 상가건물 임대차라면 임차인이 갱신을 요구할 수 있고, 이렇게 갱신된 계약은 같은 조건으로 이어지며 임차료는 법이 정한 범위에서만 오를 수 있습니다. 다만 새 조건에 합의해 재계약하면 그 조건이 원칙적으로 적용되므로, 서명 전에 갱신요구 여부를 먼저 정해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2022. 12. 대형마트 푸드코트 안에 분식점을 열고 마트와 매장 임대차 계약을 맺었습니다. 보증금 3,000만 원에 월 임차료 250만 원이었고, 계약은 한 번 연장되어 올해 말 끝납니다. 2026. 9. 마트는 내년부터 임차료를 20% 올리겠다고 통보하며 새 계약서를 보내왔습니다. 매출이 줄어 인상이 부담된 C씨는 동결을 요청했지만, 마트는 갱신 때 임차료를 동결할 의무가 없다고 답했습니다. 새 계약서에는 기존 계약에 없던 관리비 항목도 추가되어 있었습니다. C씨는 인상된 조건에 서명해야만 계속 영업할 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대형마트 안 매장에도 상가임대차법이 적용되나요?

매장 일부를 빌려 영업하고 임차료를 내는 구조라면 적용될 수 있습니다. 상가임대차법은 사업자등록 대상 건물의 임대차에 적용되고, 대형마트 건물도 여기에 해당합니다. 법은 마트에서 매장 일부를 빌려 상품을 팔고 대가를 내는 자를 매장임차인으로 따로 정해 두고 있습니다.

반대로 판매 실적에서 수수료를 떼고 대금을 받는 특약매입 계약이라면 임대차로 보기 어려워 상가임대차법 보호를 받기 어렵습니다. 계약서 제목이 아니라 매장 면적과 위치가 특정되어 있는지, 정해진 임차료를 내는지, 매출 정산을 마트가 하는지 같은 실제 구조로 판단합니다. 같은 매장이 대규모점포의 일부라면 권리금 회수기회 보호 규정은 적용되지 않는다는 점도 알아 두어야 합니다.

갱신을 요구하면 임차료는 얼마까지 오를 수 있나요?

환산보증금이 지역별 기준 이하라면 증액은 청구 당시 차임이나 보증금의 5%를 넘을 수 없습니다. 갱신된 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 차임과 보증금만 이 범위에서 증감할 수 있기 때문입니다. 마트는 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 수 없고, 갱신요구권은 최초 기간을 포함해 전체 10년까지 행사할 수 있습니다.

환산보증금이 기준을 넘더라도 갱신요구권은 행사할 수 있습니다. 이때는 5% 상한 대신 조세, 공과금, 주변 상가의 차임 등 경제사정의 변동을 고려해 증감을 청구하는 구조가 됩니다. 마트가 갱신을 거절하려면 3기 차임 연체, 무단 전대, 건물 철거·재건축 같은 법정 사유가 있어야 합니다. 인상된 임차료를 받아들이지 않았다는 것만으로는 이런 사유가 되지 않습니다. 갱신요구를 한 뒤에도 인상 협상은 할 수 있지만, 합의가 안 되면 종전 조건에 법정 범위의 증액만 더해 계약이 이어진다는 점을 협상의 출발점으로 삼으십시오.

이 차이는 「환산보증금이 기준을 넘는 상가 임차인은 월세 인상에 전혀 보호를 못 받나요?」에서 자세히 설명했습니다.

갱신 때 인상이 대규모유통업법 위반이 되기도 하나요?

인상 자체만으로 위반이 되는 것은 아닙니다. 대규모유통업자는 정당한 사유 없이 납품업자등에게 불이익을 주어서는 안 되는데, 매장임차인도 여기에 포함됩니다. 다만 계약기간 중 조건 변경과 달리 갱신 때 새 조건을 제시하는 것은 원칙적으로 협상의 영역입니다. 계약기간이 남아 있는데 중간에 임차료를 올리겠다고 한다면 사정이 다릅니다. 이때는 상가임대차법상 증액 청구 요건과 1년 제한을 따져야 하고, 일방적 조건 변경은 불이익 제공 문제가 더 뚜렷해집니다.

그래도 다른 매장보다 현저히 높은 인상률을 특정 매장에만 요구하거나, 인상을 거부하면 매장 위치를 옮기겠다는 식으로 압박한다면 불이익 제공으로 다툴 여지가 있습니다. 이런 분쟁은 대규모유통업거래 분쟁조정협의회에 조정을 신청할 수 있고, 신청에는 시효중단 효력이 있습니다. 조정 신청을 이유로 계약조건을 불리하게 바꾸는 것은 보복조치로 금지됩니다.

대형마트 매장 임차료 인상 대응 순서

• 계약 구조 확인 - 정해진 임차료를 내는 임대차인지, 수수료형 특약매입인지 계약서와 정산서로 확인합니다.
• 환산보증금 계산 - 보증금에 월 임차료의 100배를 더해 지역 기준과 비교합니다.
• 갱신요구 발송 - 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신요구를 내용증명 등 서면으로 보냅니다.
• 인상 근거 요구 - 인상률의 근거와 주변 매장 임차료 수준을 서면으로 묻고 답변을 남깁니다.
• 조정 신청 - 협의가 되지 않으면 분쟁조정을 신청하고, 그사이 새 계약서 서명은 미룹니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약이 임대차인지 특약매입인지, 환산보증금이 기준을 넘는지, 갱신요구를 기간 안에 했는지에 따라 인상을 막을 수 있는 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 대규모점포 매장임차인의 갱신·임차료 분쟁에서 분쟁조정과 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 인상된 새 계약서에 이미 서명했다면 되돌릴 수 없나요?
  합의로 새 계약을 맺었다면 그 조건이 원칙적으로 적용됩니다. 다만 갱신요구를 먼저 한 뒤 서명했는지, 압박으로 서명했는지에 따라 다툴 여지가 달라지므로 서명 경위를 정리해 두십시오.
• 임차료를 올린 뒤 1년 안에 또 올릴 수 있나요?
  차임 증액 청구는 임대차계약을 맺거나 약정한 차임을 올린 뒤 1년 안에는 할 수 없습니다. 계약기간 중 마트가 다시 인상을 요구한다면 이 기간을 확인하십시오.
• 마트가 기간 안에 아무 통지도 안 하면 어떻게 되나요?
  임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 기간은 1년이 됩니다.
• 대형마트 매장은 권리금을 받고 나갈 수 없나요?
  대규모점포나 준대규모점포의 일부인 매장에는 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않습니다. 권리금 약정을 따로 했다면 그 약정에 따라 다투어야 합니다.
• 환산보증금은 어떻게 계산하나요?
  보증금에 월 차임의 100배를 더합니다. 서울은 9억 원, 과밀억제권역과 부산은 6억 9천만 원 등 지역별 기준과 비교해 5% 상한 적용 여부를 정합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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