상가 임대차

쇼핑몰 운영회사가 약관을 근거로 매년 임대료를 올리겠다는데 따라야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

따르지 않아도 됩니다. 쇼핑몰 임대분양 약관에서 운영회사가 상가운영위원회 협의만 거쳐 매년 임대료를 올릴 수 있게 한 조항은 약관의 규제에 관한 법률 제10조 제1호에 따라 무효라는 대법원 판례가 있습니다. 지금은 통보서와 계약서 해당 조항, 직전 인상일을 확인해 두십시오.

상가운영위원회 회의록에 임차인 대표가 서명했다는 사정만으로 개별 임차인이 인상에 동의한 것이 되지는 않습니다. 따로 이의서를 내야 인상을 막을 수 있는 것도 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 수도권 대형 쇼핑몰의 1층 점포를 보증금 5,000만원, 월세 200만원에 임대분양받아 액세서리 매장을 열었습니다. 운영회사가 내민 인쇄된 임대분양계약서에는 「상가운영위원회와 협의를 거쳐 매년 임대료를 인상할 수 있다」는 조항이 있었습니다. 2025년 3월 운영회사는 위원회 회의에 안건을 올렸다며 월세를 10% 올리겠다고 통보했습니다. A씨는 이 요구를 따라야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

쇼핑몰 임대분양 약관의 임대료 인상 조항은 왜 무효인가요?

대규모 쇼핑몰 운영회사가 여러 점포에 같은 양식으로 쓰는 임대분양계약서는 약관이고, 운영회사가 임대료를 일방적으로 정하거나 바꿀 수 있게 한 조항은 무효입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「약관의 규제에 관한 법률」은 상당한 이유 없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 주는 조항을 무효로 정합니다.

대법원 2005. 2. 18. 선고 2003두3734 판결은 대형 쇼핑몰 점포 임대분양계약서의 「상가운영위원회와의 협의를 거쳐 매년 임대료를 인상할 수 있다」는 조항이 바로 이 무효 조항에 해당한다고 보았습니다. 원심은 위원회와 사전 합의가 있어야 올릴 수 있다는 뜻이라며 유효하다고 했지만, 대법원은 그 부분을 파기했습니다. 협의라는 절차를 붙여도 결국 운영회사가 인상 여부와 폭을 정하는 구조라는 판단입니다.

약관이 무효면 월세를 전혀 올릴 수 없나요?

아닙니다. 약관 조항이 무효가 되어도 임대인은 법이 정한 차임증감청구로 인상을 요구할 수 있습니다. 조세·공과금 등 부담이 늘거나 경제사정이 바뀌어 기존 차임이 상당하지 않게 된 경우에 한하고, 임대차계약이나 직전 증액이 있은 후 1년 안에는 증액을 청구하지 못합니다.

환산보증금(보증금+월세×100)이 지역별 기준 이하인 임대차라면 증액청구는 청구 당시 차임의 100분의 5를 넘지 못합니다. 각색 사례는 5,000만원+200만원×100=2억5,000만원으로 어느 지역 기준에도 들어가므로, 운영회사가 요구한 10% 인상은 이 상한을 넘습니다. 환산보증금이 기준을 넘는 임대차에는 이 상한이 적용되지 않고, 법원이 경제사정 등을 보고 상당한 차임을 정합니다.

계약서에 「이의를 제기할 수 없다」고 적혀 있어도 다툴 수 있나요?

다툴 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 규정에 어긋나는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없으므로, 임대인이 일방적으로 올리고 임차인은 이의하지 못한다는 문구도 효력이 없습니다. 약관이 아닌 개별 계약서에 들어간 문구라도 같습니다.

약관이라면 고객에게 부당하게 불리한 조항으로서 공정성을 잃은 것으로 추정되기도 합니다. 같은 쇼핑몰의 다른 임차인들도 같은 조항을 쓰고 있다면 공정거래위원회에 약관 심사를 청구하는 방법도 있습니다.

쇼핑몰 임대료 인상 요구 대응 순서

• 약관 여부 확인 - 같은 양식이 다른 점포에도 쓰였는지 확인합니다. 여러 임차인에게 같은 계약서를 썼다면 약관으로 봅니다.
• 인상 조항 문구 확인 - 운영회사가 혼자 정하는 구조인지, 임차인의 개별 동의가 필요한지 봅니다. 혼자 정하는 구조면 무효를 주장합니다.
• 환산보증금 계산 - 보증금에 월세×100을 더해 지역 기준과 비교합니다. 기준 이하이면 100분의 5 상한이 적용됩니다.
• 직전 증액일 확인 - 계약일이나 직전 인상일로부터 1년이 지났는지 봅니다. 1년이 안 됐으면 증액청구 자체를 할 수 없습니다.
• 서면 회신 - 무효 조항에 근거한 인상에 동의하지 않는다는 뜻을 내용증명으로 보냅니다. 기존 월세는 계속 내서 연체 주장을 막습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대분양 대금을 한꺼번에 낸 선납형 계약이거나 관리비 명목으로 사실상 임대료를 올리는 경우라면 계약서와 관리규약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상가운영위원회가 동의하면 인상이 유효한가요?
  위원회 동의만으로 개별 임차인의 월세가 오르지는 않습니다. 대법원 2005. 2. 18. 선고 2003두3734 판결은 위원회 협의를 거쳐 매년 인상할 수 있다는 약관 조항 자체를 무효로 보았습니다. 인상하려면 각 임차인의 동의나 법정 차임증액청구 요건이 필요합니다.
• 약관인지 개별 계약서인지는 어떻게 구분하나요?
  운영회사가 여러 임차인과 계약하려고 미리 같은 양식으로 만든 계약서면 약관입니다. 명칭이나 형태는 상관없습니다. 특정 조항을 임차인과 개별적으로 협상해 고쳤다면 그 조항은 약관이 아닌 개별 약정으로 보아 상가건물 임대차보호법으로 판단합니다.
• 증액청구는 얼마까지 할 수 있나요?
  환산보증금이 지역별 기준 이하인 임대차는 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5를 넘지 못합니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조가 정한 상한입니다. 기준을 넘는 임대차에는 이 상한이 적용되지 않습니다.
• 계약 후 몇 달 만에 인상을 요구해도 되나요?
  안 됩니다. 증액청구는 임대차계약이나 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다. 상가건물 임대차보호법 제11조 제2항이 정한 제한이며, 이 기간 안에 온 인상 요구는 거절할 수 있습니다.
• 인상분을 안 내면 차임 연체가 되나요?
  무효인 조항에 근거한 인상분은 원래 낼 의무가 없으므로 연체액에 들어가지 않습니다. 다만 기존 월세까지 밀리면 3기 연체로 해지 사유가 될 수 있으니 기존 금액은 계속 내야 합니다. 이의 뜻은 내용증명으로 남겨 두는 편이 안전합니다.
• 이의를 할 수 없다는 문구도 무효인가요?
  무효입니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 임대인이 일방적으로 올리고 임차인은 이의할 수 없다는 약정은 제11조의 증감청구 절차를 벗어나므로 효력이 없습니다.
• 공정거래위원회에 신고할 수 있나요?
  약관 조항이 불공정하다고 보면 약관 심사를 청구할 수 있습니다. 공정거래위원회는 무효 조항의 삭제·수정을 명할 수 있고, 2003두3734 사건도 공정거래위원회의 시정명령에서 시작됐습니다. 다만 개별 임차인의 월세 반환은 민사소송으로 따로 구해야 합니다.

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